中介公司未尽到审查义务，应向购房人承担赔偿责任

【案件主要事实】

 2012年3月7日，原告购房人李某、被告某房地产中介及卖房人周某签订一份《房地产买卖居间协议》，约定经某房地产中介居间介绍，李某向周某购买位于**房屋，房屋总价118万元，定金为20万元，某房地产中介代为收取并保管；周某将房屋产权证书等文件证明交由某房地产中介保管后，周某可以取回代为保管的定金。同日，李某通过其配偶的账户向周某支付了定金20万元。2012年3月14日，李某发现周某提供的公证书系伪造，怀疑对方有欺诈行为，向公安机关报案。2012年10月17日，周某因犯合同诈骗罪被法院判处有期徒刑八年。

卖房人周某占诉争房屋六分之一份额，在交易过程中，周某曾向李某、某房地产中介出具一份公证书，载明其他共有人委托周某代为办理诉争房屋交易的相关事宜。该公证书后被公证处确认为系伪造。2012年4月16日，该房屋过户至买房人夏某名下。

【诉讼请求】购房人李某请求判令中介某房地产中介赔偿定金损失20万元。

【被告答辩】请求驳回李某的诉讼请求。

1、原告李某并未通过己方向卖房人周某支付定金20万元，而是李某直接支付给周某的，该损失与己方无关，李某应向周某主张该损失。

2、己方在从事居间活动时，诉争房屋仍在周某等人的名下，是可以进行交易的，且李某在签订协议时也看过房产证，故己方已经尽到了相关的审核和调查等义务。

【法院观点】被告某房地产中介作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。买房人对于房屋交易也负有注意义务。本案中，某房地产中介虽进行了一定的调查、核实等行为，但未就诉争房屋是否存在一房二卖、公证书是否系伪造等事宜进行调查核实，导致原告李某定金损失。而李某也未依约将定金交予某房地产中介保管，而是将定金直接支付于周某，也未对公证书的真实性尽到注意义务，导致定金无法追回。双方在此过程中均有过错，应各自承担相应的责任。

【法院判决】结合李某、某房地产中介双方的过错程度，确定某房地产中介在10万元的数额范围内承担补充赔偿责任。

【律师评析】

中介公司作为居间人，收取居间服务费，应履行服务义务；如不能适当履行居间义务，依法应承担赔偿责任。

原告请求法院判决房地产中介公司对其的定金损失承担赔偿责任。中介公司是否承担责任，主要取决于中介公司是否违反了法律义务。中介公司的法律义务来源，一是约定义务，委托人与中介公司的居间合同的约定。但是居间合同一般都是由中介公司事先拟定的格式文本，通常都没有或者很少约定中介公司自己的责任和义务。二是法定义务，相关法律的规定中介公司应当承担的义务。概括说，中介公司有二项法定义务，如实报告义务和审查注意义务。

1、如实报告义务。

《合同法》425条第1款规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”。这个规定就是居间人的如实报告义务。

第2款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同关有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”这个规定是居间人不履行如实报告的义务的法律责任。

2、审查注意义务

《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。

从该条规定可以看出，中介机构有审查注意义务，需要对房屋本身状况、房屋权属状况以及委托人的身份进行审查。

本案中，因中介公司未尽审查义务，对卖方提供的资料未尽到审查核实义务，致使买受方受到经济损失的，中介公司应当承担与其过错相应的民事赔偿责任。

【吉林雅成律师风险提示】

1、房屋中介公司作为专业机构，法律赋予其较高的审查注意义务，应当对交易过程的有关资料进行审慎核查，避免向委托人承担赔偿责任。

2、购房人自身也应谨慎交易，对卖方提供的交易资料进行核查，同时应按照合同约定的交易流程办理，避免发生损失。

案例来源：《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第2期（总第219期）

作者，吉林雅成律师事务所 翟敏，电话15304488031