一套房子两个主人房屋归持证者所有

我付清了房款并取得了房屋所有权，那房子应归我所有。”“我是通过正当合法手段买的房屋，且已在房屋里居住了近10年，那房子理应归我所有。”一段时间以来，市区某小区的一单元楼里经常传出吵架声。吵架的双方是李云龙和刘文亮。其实，他们原本是素不相识的两个人。互不相识的人缘何会吵起架来，又在吵些什么呢？原来，他们同时购买了该小区的一套住房，正是这套房子让他们两人变得水火不容。 　　案情 一套房子两个主人 　　事情发生在2005年。在威海闯荡了几年的李云龙也小有收获，他决定买一套属于自己的房子。几经查看，他认为市区某小区的那套房子比较适宜，于是，拨通了张贴在窗玻璃上的售楼电话。 　　售楼电话是威海某置业顾问有限公司的，这里的工作人员很快就帮助联系到委托其卖房的当事人王文刚。双方谈得相当投机，很快就以17万元的价款成交。李云龙一次性付清王文刚全部房款，王文刚也协助李云龙办理了房屋产权过户手续，李云龙变成该房屋的真正主人。 　　有了自己的房子，李云龙决定入住。然而，就在他准备搬进时，一件出乎其意料的事发生了——房屋里早已住着一户人家。 　　原来，这个房屋的男主人就是刘文亮，刘文亮是高技区某公司的职工。早在1998年，该公司以换房的方式从他人手中换得这套房子，刘文亮以5万元的价款买下这套房子。几年来，他们一家人一直生活在这套房子里，直到2004年才付清全部房款，因为种种原因，他未能及时办理房屋产权过户手续。 　　“我付清了房款，并取得了房屋所有权，我才是房屋的合法所有人。”李云龙要求刘文亮从那套房子里搬出去。而刘文亮则坚持认为，自己是通过正当合法手段买的房屋，且已在房屋里居住了近10年，房子理应归他所有。 　　一方要求腾出那套房子，一方则执意占据着那套房子。一来二去，这两个原本素不相识的人之间的矛盾开始激化。为了争要房子，双方争论不休。是的，花那么多钱买下一套房子却发生了变故，对谁而言，都不会轻言放弃。就这样，在多次争论未果的情况下，李云龙将刘文亮告上法庭，要求法院判决刘文亮限期搬离诉争房屋，并支付其购买该房屋后产生的房租400元。 　　报案 卖房行为涉嫌诈骗 　　在发现自己居住了近10年的房子已被他人办理了房屋产权证后，刘文亮自知事情的严重性，他在与李云龙交涉的同时，又找到当年换房的当事人张志强，想查清事实真象。 　　“明知那套房子不属于自己的，却恶意将房屋转让，王文刚的行为涉嫌诈骗。”张志强立即向公安机关报案。 　　原来，早在1996年，张志强所在公司出资从某房地产开发公司购买了10套住房，时任公司某部门负责人的张志强分得其中的两套住房。为避免造成不利影响，他将其中的一套住房登记在公司已退休员工王文刚名下。后来，张志强以这两套房子与高技区某公司换取了一套大面积住房。高区某公司在换得房屋后，并未及时办理房屋产权过户手续。1998年，高技区某公司将其中房屋所有权证登记为王文刚的那套房屋卖给刘文亮，双方协议约定，付清全额房款后，协助其办理房屋产权过户手续。2004年，刘文亮付清了全部房款，高技区某公司将那本登记为王文刚的房屋所有权证交给他。刘文亮随即联系王文刚协助办理房屋过户手续。 　　王文刚这才知道事情真相。“那套房子足以卖十几万元，既然已在自己名下，就要真正变成自己的。”在了解事实真相后，王文刚心头生出一道邪念。这一邪念很快变为现实。王文刚谎称房证丢失，在办理了房证挂失手续后，他又到房管部门办理了新的房屋产权证。随后，他又委托中介公司出卖那套房子，于是，房屋产权证最终又落到李云龙手里。 　　公安机关立即对此案进行了立案侦查。侦查过程中，该案进入诉讼程序。 　　一审 房屋归持证者所有 　　法院在审理中查明，2005年1月，李云龙通过某中介公司，购买了王文刚名下的那套房子，在付清房款后，依法办理了产权过户手续，取得了该房屋的所有权。作为高技区某公司员工的刘文亮是从公司手中买的房子，公司以换房的方式从张志强手中换得该房屋。但换房时房屋所有权证书上的所有权人的确是王文刚，换房后公司没有将房屋产权过户到自己名下，而刘文亮在2004年3月付清全部房款后也未办理房屋产权过户手续。 　　在诉讼过程中，刘文亮认为，王文刚的卖房行为是诈骗行为，应当认当卖房行为无效。他向法庭提供了公安机关的侦查证明。证实王文刚采用欺骗手段，谎称其房证丢失，到房管部门办理了挂失补办手续，并将房屋卖给他人，得房款17万元。此案还在进一步侦查中。 　　法院审理后认为，财产所有权的取得，不得违反法律规定。李云龙通过中介公司购买了原房权人王文刚所有的房屋，并依法取得该房屋的所有权，李云龙对该房屋即享有占有、使用、收益和处分的权利。刘文亮理应搬出该房屋。尽管刘文亮提出王文刚卖房行为是诈骗行为，但法庭认为，李云龙取得房屋产权是善意取得，理应予以支持。 　　同时，依法成立的合同受法律保护。高区某公司在知道所换房屋所有权人是王文刚，而并非真正的换房人张志强，却以换房的方式从张志强手中换得该房屋，换房后也未取得房屋的所有权，又将房屋卖给刘文亮，虽然刘文亮自1998年至今居住使用该房屋，也一直未取得房屋所有权，所以其与高区某公司签订的购房协议应属无效合同，不受法律保护。被告理应在合理期限内搬出房屋。 　　依照《合同法》及《民法通则》的相当规定，法院判决刘文亮于30日之内搬离诉争房屋。因证据不足，驳回李云龙要求支付400元租金的诉讼请求。 　　再审 产权证是房屋惟一的合法有效凭证 　　“哑巴吃黄莲，有苦说不出。”收到法院的判决书，刘文亮悔不当初，但他只能默默地承受这一切。眼看着上诉期一天天过去，他没有提起上诉。但他无时无刻不关注着王文刚诈骗案的进展情况。 　　时隔8个月之后，王文刚诈骗案正式宣判，王文刚以非法占有为目的，明知房屋不属于自己，虚构房证丢失，在办理挂失手续后取得新房证，后隐瞒不是房屋实际所有人的事实，通过中介机构将房屋卖给他人，骗取他人钱物，数额巨大，其行为构成诈骗罪，判处王文刚有期徒刑5年。王文刚不服判决，提出上诉，市中级人民法院做出维持原判的刑事判决。 　　刘文亮似乎又看到了新的希望——卖房行为属诈骗行为，诈骗所得自然属于非法所得。抱着这一希望，刘文亮向法院提出再审。 　　刘文亮的再审申请符合法律规定，环翠区人民法院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了此案。 　　再审庭审时，刘文亮主张诉争的房屋是其依法购买的，李云龙与王文刚之间的房屋买卖无效，对李云龙是房屋所有权人有异议。 　　审判人员告诉刘文亮，李云龙从案外人王文刚处购买了房屋，并取得了房屋的所有权证。如果想主张李云龙与王文刚间的房屋买卖无效，不能在本案中主张，应另行提起诉讼之诉，确定房屋所有权的归属。与此同时，审判人员要求刘文亮限期作出决定，刘文亮拒绝另行起诉。 　　法院认为，李云龙从王文刚处购买了房屋，办理了房屋过户手续，取得了房屋所有权证，李云龙依据其持有的房屋所有权证向法院提起诉讼，要求刘文亮搬出房屋，属给付之诉。刘文亮主张诉争的房屋是其依法购买的，李云龙与王文刚间房屋买卖无效，对李云龙是房屋所有权人有异议，需确定李云龙与王文刚间房屋买卖合同的效力，确定房屋所有权的归属，属确认之诉，这两种诉讼不能在同一案中合并审理。李云龙在法院明确告知其应另行提出确认之诉后拒绝另行起诉。依据《城市房地产管理法》的有关规定，国家对房屋所有权实行登记发证制度，房屋所有权证是房屋所有权的惟一合法有效凭证。李云龙拥有房屋所有权证，就拥有对房屋占有的权利，有权要求刘文亮搬出房屋。做出维持原判的再审判决。 　　评析 两重“真实”的艰难抉择 　　李云龙依据王文刚诈骗所得取得的房屋产权证合法吗？因为他人的诈骗行为，刘文亮就这样失去了原本属于自己的房子？针对这一问题，审案法官共同分析后认为， 本案涉及三个法律问题。 　　关于不动产的公示公信原则。 　　王文刚为房产证上登记的所有权人，李云龙基于房产证的公信力与王文刚进行交易，善意地信赖王文刚对该物享有所有权，并且也以公示手段完成了物权变动，理所当然地成为该物的合法持有人。除非刘文亮有证据证明李云龙事先知道，该房屋的实际所有权人是张志强并非王文刚，而李云龙基于某种目的仍然与其进行恶意交易，否则，从物权的公示公信原则角度来看，刘文亮仅仅主张王文刚并非房屋的实际所有权人，不足以对抗李云龙依不动产公示公信原则进行的房屋交易行为。 　　非规范性法律文件与国家基本法律之间的效力位阶问题。 　　有人质疑，王文刚已经被法院生效刑事判决确定犯有诈骗罪，李云龙据此取得房屋所有权的房证是王文刚的诈骗所得，依据一份诈骗所得的房证而合法有效地取得房屋所有权是否太牵强？ 从法的效力适用范围而言，非规范性法律文件的效力显然是无法和国家基本法律相抗衡。另外，从法的位阶性上看，非规范性法律文件的效力也是不能与国家基本法律相提并论的。具体到本案中，不动产登记的公示公信力是民法的基本原理，也是《城市房地产管理法》明文规定的原则。从法的效力和法的位阶性角度上看，一份生效的刑事判决仅仅对特定范围的人和事有约束力，没有否定国家法律的效力。 　　综上，从法理学角度上看，争议房屋判给李云龙是合情合理的。 　　法律真实与客观真实的艰难抉择。 　　有人说，刘文亮支付了房款并在该房屋居住多年，最后因为一个人的诈骗行为而失去房屋的所有权难以接受。这就涉及到法律真实与客观真实的艰难抉择问题。 　　对于诉讼中所追求的真实，向来有客观真实与法律真实两种主张。在裁判过程中，实际上就是在寻求法律真实与客观真实的平衡。 　　本案中，再审判决实际上是选择了法律真实。按常人理解，由于王文刚诈骗罪名成立，客观上确定了张志强才是房屋最初的所有权人，刘文亮等的一系列交易活动都是客观真实存在的，也不违反法律规定，为何不能得到法律的保护呢？但是，刘文亮等的交易始终以王文刚为所有权人的房屋为交易对象，而实际上房屋所有权人为张志强。即存在法律真实与客观真实之间的矛盾，那么，从法律上分析，这一系列交易存在严重的法律瑕疵：房产证所有权人和实际所有权人不一致。而从李云龙方面看，由于王文刚通过诈骗行为，房管局颁发给了新房证，从法律上讲，王文刚以所有权人身份进行的交易当然也就依法受到法律保护