在商品房预售合同实行进程中，去去发作各类庞杂的情景和事由，使

　　(一)必需无情事的变卦

　　所谓“情事”，指订约时作为合同根底和环境的主观状况，所谓“变卦”是指上述主观状况发作了异样变化。从商品房预售合同来望，发作情事故更次要有以下几种状况和缘由：1、因法令修正。假如商品房预售合同订立时即与法令相冲突的，属于合法合同，例如商品房预售方没有获得地盘应用证、商品房预售答应证而签署的预售合同有效。假如该合同在订立时并不守法，只有订立后因为法令的变卦以致合同不克不及依法完成的，可视为情事故更。假如当事人在订立预售合同时可预感到法令将要变卦，则无权申请情事故更。由于，在这种前提下，当事人理当采取其它非法措施，避免情事故更的发作〔4〕。2、国度政策性调剂。例如国务院文件及其部委无关房地产的暂时性规则对价钱幅度的调剂，以及阶段性的方案标的目的调剂等。“四十七条解答”第31条规则：“一方以当局调剂与房地产无关的税费为由要求变卦合同商定价钱的，可予以支持。”“支持”的法理根据便是情事故更准则。3、中央当局的行政干涉。例如甲开发公司在市西部开发区内建造商品房小区，并与预购方乙签署了商品房预售合同;但合同实行进程中，当局决议将开发区移至郊区东部，预售方甲正在兴修的商品房地点地行政划回市区，原定的小区内配套建立名目也接踵上马，预购方乙提出升高售价或要求解除合同的，即可思考情事故更准则的实用。行政干涉必需依法入行，不然干涉有效，不克不及实用情事故更的准则。4、异样的市场危险。什么样的市场危险才作为情事故更的内容，以及若何区分界定的成绩，本文将在前面具体探讨。

　　(二)情事故更的发作不成回责于合同当事人

　　情事故更的发作，于当事人在法令上具备不成谴责性，这种不成谴责性来自不成预感性，所谓不成预感性，是指当事人对情事的变卦，在合同订立时无奈预感，且依照普通失常人的意识才能，法令上不要求他预感。因此即便不齐全实行或齐全不克不及实行合同，也可能罢黜其局部或全副合同责任。假如当事人客观上成心匆匆使所谓情事故更，或因为当事人的过掉(如经历有余，市场信息不灵等)申请情事故更的，或许当事人曾经预感到，该当预感到某些状况可能发作而影响合同的实行，但抱着幸运的心思甘冒危险的，或许尽管合同订立后发作了一些状况的变动，但经当事人致力能够克服而未能克服的，或许合同不克不及实行可回责于第三人的，都不克不及简略地按情事故更看待。而应辨别按合同的其余无关规则来解决。

　　(三)情事故更必需发作在合同无效时期

　　只有在商品房预售合同订立之后至实行终了之前，才有可能发作情事故更。假如在合同订立之前，就已发作情事故更的，则该合同是在变卦后的根底上成立的，与情事故更成绩无涉;假如情事故更发作在合同毁灭之后，因与合同实行有关，也不会发作情事故更准则实用成绩。

　　(四)情事故更与合同不克不及实行该当有间接的因果关系

　　只有当情事故更成为实行合同不成克服的阻碍，间接招致合同不克不及实行时，当事人才能够申请变卦或许解除合同。然而必需避免当事人滥用这种申请权，寻觅捏词双方毁约。假如合同无效时期发作的情事故更并不用须招致合同不克不及实行，那么单方依然该当依照合同规则的条目严格实行。例如预售方甲房地产公司与预购方乙黉舍订立了商品房预售合同，合同标的物在A市。合同无效期内，甲房地产公司另在B市兴修的一栋商品楼被水冲垮，甲房地产公司即以此作为情事故更的事由，要求解除与乙黉舍的预售合同。因为发作在B 市的水患与本合同的实行没有间接的因果关系，以是，不该实用情事故更准则。

　　(五)情事故更的发作使原合同的持续实行显掉偏心

　　这是实用情事故更准则的本质性要件。情事故更准则的主旨在于完成社会偏心。能否显掉偏心普通由司法机关入行评判，在商品房预售合同胶葛中，由法官或仲裁人来评判。然而这种评判该当按照普通人的望法，它所表现的品德规范和法令规范应有主观的尺度，简言之，即有可操纵性。从理论望，假如发作下列情景使商品房预售合同的实行显著的不偏心，受不利益的一方能够主张情事故更：1、因情事故更使预售方和预购方之间的利益关系发作重大掉衡，一方因为另一方的受损而获取显著的利益;2、主张情事故更一方是为了防止不妥侵害，同时不使对方遭受不妥侵害，对方得到的，准则上只能是越过预感局部的利益;3、持续实行合同时对合同单方均有利益。别的，依据合同自在准则，商品房预售合同单方能够在合同中商定情事故更的免责条目。反之，合同单方也能够商定在合同无效期内，即便孕育发生了某些不测事情，也不克不及罢黜预售方守约责任。