房贷未还清 离婚时仍然可以分割房产

案情：

　　原告董某和被告王某于1985年自行相识，1994年10月26日登记结婚。1997年5月26日生有一子。2004年5月5日，被告购买区文慧园房屋一套，2004年5月20日，原、被告与中信实业银行签订个人购房借款合同，原告作为房屋共有人在此借款合同上签字，双方虽持有该房屋的产权证，但贷款尚未还清。

　　2005年，原告以被告经常打骂原告，给原告和孩子造成人身伤害，双方夫妻感情已经破裂为由，要求与被告离婚，双方所生子女由原告抚养，被告每月给付抚养费1000元，双方共同所有的慧园的房屋归被告所有，被告补偿原告已付购房款、装修款及房屋内的家具、家用电器款的一半。被告同意原告离婚及分割房产的诉讼请求，但认为抚养费过高，要求酌情减少。庭审过程中，双方皆认可被告医疗保险账户有2975.02元，共有房产的首付款为201412元、已还银行贷款为39783.23元、办理贷款的相关手续费等共计25723.96元、房屋装修款25927元扣除10%的折旧后为23334.3元、家具和家用电器折价为4300元。

审理结果：

　　法院经审理认为，原告要求与被告离婚，双方所生子女由原告抚养，被告表示同意，本院不持异议。庭审过程中，双方皆同意共有房产的首付款为201412元、已还银行贷款为39783.23元、办理贷款的相关手续费等共计25723.96元、房屋装修25927元扣除10%的折旧后为23334.3元、家具和家用电器折价为4300元，被告亦同意补偿原告上述款项的一半，本院对此亦不持异议。原告要求被告给付子女抚养费，被告也同意给付，但原告所提抚养费过高，具体数额由本院考虑被告的收支情况酌情确定。综上所述，根据《中华人民共和国婚姻法》第三十二条、第三十七条、第三十九条之规定，法院最后判决原告董某与被告王某离婚，双方所生之子由原告董某抚养，被告王某每月给付原告董某子女抚养费人民币八百元文慧园的房屋及房屋内的装修、家具、电器等共有财产归被告王某个人所有，因该房屋产生的权利义务由被告王某个人承担，本判决生效之日起七日内，被告王某给付原告董某上述共有财产的补偿款人民币十四万七千二百七十六元七角五分，驳回原告董某其他诉讼请求。

评析：

　　本案值得讨论的法律问题是，因夫妻双方购买的房产贷款尚未还清，房产仍抵押给银行，在离婚时双方能否直接约定房产的权属，法院能否对房屋权属问题做出裁判。

　　我们认为，本案的原、被告是房屋的产权人，有权对其房产权属做出约定，法院也有权在离婚时对房屋权属做出裁判。

　　我们通常所说的按揭实际上是指购房人与银行之间签订的个人住房借款合同，按揭未到期是指借款合同未履行完毕。房屋买卖按揭过程一般是这样的，购房人与开发商签订房屋买卖合同并交付首付款，然后与银行签订借款合同，并承诺将所购买的房屋抵押给银行，银行将贷款交付开发商，购房者按期向银行偿还借款，开发商取得全部房价款后将房屋（在期房的情况下购房人仅取得房屋的期待权，待建成后才取得真实的房屋）交付购房者并同时将该房抵押。购房人与银行之间形成两种法律关系，借款合同关系和抵押合同关系，这两个合同关系是主从合同关系。

　　应当明确的是，购房人将首付款交付开发商，又以贷款的形式将其余款项全部交齐房款后，即已经履行了交付房款的义务，开发商配合购房人办理完产权过户手续后，购房人即取得房屋所有权。现实中银行往往将购房人的购房合同及房产证控制在自己手中，但这只是处于强势地位的银行为了进一步降低其贷款风险而采取的措施，并不能据此认为房屋产权属于银行，银行只是购房人的债权人和抵押权人而非产权人。因此，只要不危及银行的债权和抵押权，购房人应当有权对房屋权属进行约定，法院也有权在离婚案件中对房屋权属做出判决。

　　最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）（以下简称《婚姻法》解释二）第二十五条第一款规定：“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。”因此，当事人对债务的约定或法院对债务的裁判不会影响银行债权的行使。

　　无论是当事人签订的离婚协议书还是法院做出的调解书，本质上都是双方当事人达成的合同，而合同具有相对性，这种约定只对处于合同内部的双方当事人有约束力，对作为第三人的债权人没有约束力。法院的判决书、裁定书也只是为了解决婚姻关系当事人内部之间对于财产的分割以及债权债务的负担问题，这与婚姻关系之外的债权人无关，此时法院并未对债权人的权利进行审查处理，也没有改变婚姻关系当事人与其他债权人之间的关系。因此，无论是当事人之间的约定还是法院的裁判对夫妻财产的处理方式都只是对双方当事人有效，对第三人不产生约束力。

　　离婚协议或法院的判决书、裁定书、调解书对夫妻双方的离婚财产做出约定或裁判后，并不影响购房人（夫妻一方或双方）与银行之间签订的借款合同的效力，银行仍然可以根据借款合同要求借款人偿还借款。当然，根据《婚姻法》解释二第二十五条第二款的规定，即：“一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张清偿的，人民法院应当支持。”夫妻一方在偿还银行借款后，可以依据双方的离婚协议，或法院的法律文书向另一方追偿。

　　应当注意的是，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释二第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的权属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”由此引发的一个问题是，房屋贷款尚未还清，房屋仍抵押给银行是否属于尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的情形？

　　我们认为，贷款是否还清与是否取得房屋所有权没有必然联系。贷款未还清，是指购房人与银行之间的个人住房借款合同尚未履行完毕，这是一个债权债务关系；是否取得房屋所有权关键看房屋是否已经登记在购房人名下，这是一个物权关系，二者不可混同。购房人贷款未还清也可以取得房屋所有权，贷款已还清也不一定取得房屋所有权。该条司法解释针对的是产权处于一种不确定状态的情形，在这种情况下，法院不宜判决产权的权属。如果产权已经登记到购房人名下，则应当认定购房人即已经取得了产权，产权状态已经确定，依法可以裁判分割。房屋抵押给银行并不能改变产权权属，也不能认为购房人尚未取得完全所有权，这是因为只要产权登记在购房人名下，则足以证明产权归购房人所有，购房人享有占有、使用、收益、处分该房产的全部权能。根据担保法的相关规定，即使房屋抵押，产权人仍可以转让房屋，只是要通知抵押权人和受让人而已，并非必须征得抵押权人同意。在实践中，购房人的产权证往往被银行扣押，但这并不能改变购房人已经取得产权的事实。

　　综上，房贷是否还清、房产是否抵押都不会影响到本案夫妻双方对房产的处分，也不影响法院对房产权属的裁判，只有尚未登记在夫妻名下的房产因其处于不确定的产权状态才会影响到房产处分。对已经登记在夫妻名下的房屋，离婚双方可以自由约定、法院也可以裁判财产权属及相关权利义务的承担，但是这种约定或裁判对债权人无效，不会影响到债权人对其债权的行使。