签订二手房买卖合同需要注意的问题

签订二手房买卖合同一定要细心、具体、明确、不矛盾

       房屋买卖协议是整个交易最重要的法律文件，虽然政府推行标准合同文本，但标准文本远不能涵盖所有问题，甚至一些基本问题都未列其中，解决的办法是另外签订补充协议，对标准文本没有约定或约定不清的事项进行明确约定，以下为补充协议的主要内容及注意事项： 
    一、由于二手房流程复杂，标准文本对二手房交易流程的描述比较含糊、混乱，因此有必要在补充协议中将本次双方确认的交易流程和步骤约定清楚，让买卖双方都清楚地知道下一步自己该做哪些事情，需要准备什么文件；
    二、标准文本对一些关键的交易步骤没有作出时限约定，比如申请贷款和提前还清银行欠款以及注销抵押的时限等等，这些时限直接影响房产交易的进度，应在补充协议中对所有影响交易进度的时限都作出明确约定，并约定明确的违约责任和需要承担的违约金数额，以及支付违约金的时间和条件；
    三、标准文本只对逾期付款和逾期交房这两项作了违约责任的约定，并约定超过一定时限可以作为解约条件。在实践中除了上述两情况之外，还有很多情况会导致合同无法履行，或虽能履行但延迟履行将给对方造成巨大的损失，形成得不偿失的局面。因此应当在补充协议中对其他所有可能导致解约的情况都对解约条件作出明确约定，一旦出现解约条件，守约方有权选择解约来保护自己的利益；
    四、国家出台新政策的处理办法。由于国家这几年经常出台一些对交易影响很大的政策，导致交易双方的利益发生巨大变化，由此而产生的纠纷非常多，后果也很严重，很难处理。因此为避免此类纠纷，在协议中针对双方的利益提前约定一旦出台新政策下如何继续交易或者如何解除合同等内容是非常必要的；
    五、贷款不成功的问题。贷款不成包括两个方面，一是不批准贷，二是批准贷款不足额（或附其他限制性条件，比如不享受优惠利率和提高贷款成数等）。导致不批贷款的原因一般不外乎三种，一是买方资信原因（包括第二套房等），二是卖方原因（包括房子本身原因，配偶不配合的原因等），三是新政策的原因。针对上述情况，在协议中都应当区分情况和责任，作出明确的约定或解决的办法； 
    六、解除协议后的善后处理。在签约时大家一般不愿意对解除协议的善后处理作出约定，又不能达成一致意见。仅仅靠法律在这方面的规定往往感到依据不足，难以妥善处理，因此在签约时提前约定解约善后事宜是很有必要的
    七、代理权问题。实践中买卖双方一方或双方不到场而委托他人办理交易手续的情况比较普遍，特别是卖方不到场情更常见一些。实践中委托手续不规范，提供不及时的情况很常见，当交易的一方出于自身利益的考虑，想毁约时经常找委托手续瑕疵方面的理由作为借口，这方面的纠纷比较多，因为约定不明，法院在处理此类纠纷时也感到很棘手。因此对委托交易的情况，在协议中应当作出详尽的约定，以避免纠纷发生。

       另外，需要提醒各位的是，由于信息不对称或者信任的问题，现在买卖二手房大多通过房产中介公司进行签约、履约。而很多中介公司出于自己利益的考虑以及中介工作人员素质参差不齐、法律知识的缺乏，常常出现签订合同后不将合同交付给买卖双方，或者很多承诺不落实到书面上，仅作口头的约定。这样很难保证买卖方的合法权益。因此，务必提醒各位买卖房屋的朋友们一定要坚持空口无凭立字为据的原则，以及签订合同后要坚持人手一份。即便合同解除了，合同也不能被中介公司收回。我们曾经接待一个客户的咨询，三方签订合同后没有履行即解除了。合同解除后，中介公司没有在解除合同上签字盖章，而且把买卖合同和居间服务合同收回后，返回来将买方告上法庭，要求买方支付中介费。买方明知道中介公司同意解除不需要支付中介费了，但是苦于没有证据而最终败诉。