关于四合院买卖的两个案例
时间：2014-07-05 23:07:35 文章分类：房屋买卖
案例一四合院买卖未经妻子同意，购房协议无效 买房人蔡先生与房主潘先生签订房屋买卖协议，欲购买一处四合院。但因潘先生的妻子不同意卖房，导致双方的协议无效。 2007年5月18日，蔡先生与潘先生签订房屋买卖协议并支付2万元定金，购买潘先生位于西城区的一处四合院。房屋 售价300万元。此后，潘先生和妻子以此房为夫妻共同财产，签约未经妻子同意为由要求确认当初签订的房屋买卖合同无效。法院认定潘先生在没有得到妻子同意的情况下无权出售房屋，而且房屋还没有办理过户，因此判决双方的买卖合同无效。 蔡先生委托评估公司进行鉴定，认为这处房产在2008年9月的价值已经涨到400余万。蔡先生认为致使合同无效的责任在潘先生，因此潘先生应该按照房屋升值损失的一半50万元对其作出赔偿。 法院认为，潘先生是导致合同无效的直接责任方，但蔡先生仅支付了定金，且房屋尚未交付使用，也没有办理过户，其升值与否在签约时无法预见，具有不确定性。房屋升值损失并非蔡先生多支出的交易成本。因此对蔡先生要求赔偿经济损失50万元的诉讼请求，法院不予支持。最终判决房主返还蔡先生2万元定金。 案例二：买卖四合院引发的纠纷
17年前，中煤进出口公司(以下简称“中煤公司”)以28万美元的价格购得兵马司胡同的一处四合院，他们没有想到，数年后，当年的卖家竟以一份补办的房产证将他们告上法庭，要求退还房屋。白纸黑字的《购销合同书》，在数次判决中也被认定无效。完成了十几年的交易为何在法庭上成为轻易被推翻的事实？ 缘起：房屋卖家要讨房. 北京西城区兵马司胡同17号院落的四合院原系王福时、项蕴华夫妇所有。1991年9月13日，王、项两人与中煤公司签订了《购销合同书》，将该房屋以28万美元的价格卖给中煤公司。其后，中煤公司向王、项交付购房款28万美元，王、项两人也将该房屋移交给中煤公司占有使用，并同时移交了该房屋的房产证。由于王、项两人均移居海外，该房屋的过户登记手续一直没有办理。
随着房价的飞速增长，这一占地600平方米的房屋的价值剧增。据中煤公司法律事务部工作人员称，王、项两人隐瞒房产证早已交给中煤公司的事实，于1998年8月9日，在《北京日报》刊登声明，以房产证遗失为由，在房屋管理部门补办了新的房产证。2007年3月，王、项两人向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求中煤公司腾退房屋。于是，这桩木已成舟的交易，在17年后重新被搬上法庭，成为双方争持的焦点。
王、项夫妇坚持认为，他们与中煤公司只有租赁协议，没有买卖关系，但却拿不出租赁协议和其他证据来证明。面对中煤公司举证的房产证、《购销合同书》、付款凭证等证据，夫妇俩只是对把房产证交给中煤公司作了辩解，说是为了方便中煤公司使用房屋。2007年5月，西城人民法院以王、项两人持有房产证且房屋未过户为理由，判令中煤公司腾退房屋。中煤公司不服判决，上诉至北京第一中级人民法院，2007年9月被法院以“无法提供购销合同原件”为由维持原判。
在法庭判定中煤公司腾退房屋的情况下，中煤公司随即找到了合同的原件，并就房屋确权问题向西城法院起诉王、项，主张实际履行合同，要求王、项夫妇协助办理过户手续。但让他们没有想到的是，主审本案的西城区人民法院认定双方的买卖合同无效，驳回中煤公司诉讼请求。理由是，中煤公司属于企事业单位，根据《城市私有房屋管理条例》的规定，企事业单位购买城市私有房屋须经县级以上人民政府批准，而该买卖并未经过批准。至此，本案告一段落。但这样的结果却让中煤公司难以接受，是什么让中煤公司将要失去了已经买来17年并投入使用的房屋？
争议：过期条例能否作为审判依据
“他们怎么可以这么判？《城市私有房屋管理条例》是计划经济时代的产物，现在都已经被废除了。就算我们的案子适用于当时的法律，可是根据《合同法》的规定，行政批准并不是合同成立的要件，而且是可以补办的。现在这条法规已经压根儿没有了，就说明当时的行政审批是不需要补办的了。对法院的判决我们真的很不理解。”在接受记者的电话采访时，中煤公司的法律顾问张女士仍然愤愤不平。她承认，由于我国《物权法》的规定，不动产的所有权转移需要以过户登记为生效要件，因此没有办理过户的中煤确实被钻了法律空子。但让他们不解的是，一条已经废除的《城市私有房屋管理条例》，怎么能成为判决的依据，并让言之凿凿的买卖合同化为一张废纸。《城市私有房屋管理条例》颁布于1983年，其中第十三条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。”2002年，国务院下发《关于取消第一批行政审批项目的决定》，其中第329项即取消了对机关、团体购买私房的审批手续。2008年1月15日，《国务院关于废止部分行政法规的决定》出台，其中第23条明令废止《城市私有房屋管理条例》，由《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》代替。 房产专业律师-李建立律师法律解读：本案中的两个判决都属于北京西城区的案例，在专业人士看来，都存在很大的瑕疵，第一个案例中的缔约过失赔偿问题以及第二个案例中对法律的机械理解和歪曲，都让人汗颜。不过俗话说的好“苍蝇不叮无缝的蛋”，本案中合同签订及履行过程中缺乏专业的法律服务和法律意识，也是造成损失的一大因素。
17年前，中煤进出口公司(以下简称“中煤公司”)以28万美元的价格购得兵马司胡同的一处四合院，他们没有想到，数年后，当年的卖家竟以一份补办的房产证将他们告上法庭，要求退还房屋。白纸黑字的《购销合同书》，在数次判决中也被认定无效。完成了十几年的交易为何在法庭上成为轻易被推翻的事实？ 缘起：房屋卖家要讨房. 北京西城区兵马司胡同17号院落的四合院原系王福时、项蕴华夫妇所有。1991年9月13日，王、项两人与中煤公司签订了《购销合同书》，将该房屋以28万美元的价格卖给中煤公司。其后，中煤公司向王、项交付购房款28万美元，王、项两人也将该房屋移交给中煤公司占有使用，并同时移交了该房屋的房产证。由于王、项两人均移居海外，该房屋的过户登记手续一直没有办理。
随着房价的飞速增长，这一占地600平方米的房屋的价值剧增。据中煤公司法律事务部工作人员称，王、项两人隐瞒房产证早已交给中煤公司的事实，于1998年8月9日，在《北京日报》刊登声明，以房产证遗失为由，在房屋管理部门补办了新的房产证。2007年3月，王、项两人向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求中煤公司腾退房屋。于是，这桩木已成舟的交易，在17年后重新被搬上法庭，成为双方争持的焦点。
王、项夫妇坚持认为，他们与中煤公司只有租赁协议，没有买卖关系，但却拿不出租赁协议和其他证据来证明。面对中煤公司举证的房产证、《购销合同书》、付款凭证等证据，夫妇俩只是对把房产证交给中煤公司作了辩解，说是为了方便中煤公司使用房屋。2007年5月，西城人民法院以王、项两人持有房产证且房屋未过户为理由，判令中煤公司腾退房屋。中煤公司不服判决，上诉至北京第一中级人民法院，2007年9月被法院以“无法提供购销合同原件”为由维持原判。
在法庭判定中煤公司腾退房屋的情况下，中煤公司随即找到了合同的原件，并就房屋确权问题向西城法院起诉王、项，主张实际履行合同，要求王、项夫妇协助办理过户手续。但让他们没有想到的是，主审本案的西城区人民法院认定双方的买卖合同无效，驳回中煤公司诉讼请求。理由是，中煤公司属于企事业单位，根据《城市私有房屋管理条例》的规定，企事业单位购买城市私有房屋须经县级以上人民政府批准，而该买卖并未经过批准。至此，本案告一段落。但这样的结果却让中煤公司难以接受，是什么让中煤公司将要失去了已经买来17年并投入使用的房屋？
争议：过期条例能否作为审判依据
“他们怎么可以这么判？《城市私有房屋管理条例》是计划经济时代的产物，现在都已经被废除了。就算我们的案子适用于当时的法律，可是根据《合同法》的规定，行政批准并不是合同成立的要件，而且是可以补办的。现在这条法规已经压根儿没有了，就说明当时的行政审批是不需要补办的了。对法院的判决我们真的很不理解。”在接受记者的电话采访时，中煤公司的法律顾问张女士仍然愤愤不平。她承认，由于我国《物权法》的规定，不动产的所有权转移需要以过户登记为生效要件，因此没有办理过户的中煤确实被钻了法律空子。但让他们不解的是，一条已经废除的《城市私有房屋管理条例》，怎么能成为判决的依据，并让言之凿凿的买卖合同化为一张废纸。《城市私有房屋管理条例》颁布于1983年，其中第十三条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。”2002年，国务院下发《关于取消第一批行政审批项目的决定》，其中第329项即取消了对机关、团体购买私房的审批手续。2008年1月15日，《国务院关于废止部分行政法规的决定》出台，其中第23条明令废止《城市私有房屋管理条例》，由《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》代替。 房产专业律师-李建立律师法律解读：本案中的两个判决都属于北京西城区的案例，在专业人士看来，都存在很大的瑕疵，第一个案例中的缔约过失赔偿问题以及第二个案例中对法律的机械理解和歪曲，都让人汗颜。不过俗话说的好“苍蝇不叮无缝的蛋”，本案中合同签订及履行过程中缺乏专业的法律服务和法律意识，也是造成损失的一大因素。
