如何确保按揭中房屋买卖安全

老王买了一套价值100万元的房子，向银行借款70万元。今年，房子拿到了产权证，但没有及时办理抵押登记手续。近来老王欠了老李一屁股账，被老李起诉，法院把房子查封，并执行给老李。银行为降低损失，要求开发商承担保证责任，并从开发商的帐户划走60多万元。尽管开发商对老王有追偿权，但老王成了“赤贫人口”没了还钱的能力，开发商岂不是亏大了？

　　无独有偶，交大房产也在近段时间内遇到了4起类似的案例。这究竟是巧合，还是有人故意钻法律的空子？借购房名义恶意与第三人串联套取银行贷款？不过无论是哪一种可能，抵押制度的漏洞已经迥然显现，许多开发商还没有引起重视的房贷风险早就候在角落里龇牙咧嘴。

　　“目前成都80%以上的商品房采取预售的方式。根据我国目前的规定，抵押登记手续必须在取得房产证之后才能办理，而按揭购房的客户在签定购房合同后，抵押行为事实上就已经产生了。在这个‘时间差’内，不排除有人借购房之名与第三者恶意串联，套取银行贷款的可能。如果不尽快出台相应措施杜绝抵押落空，今后还会有更多类似的事件发生，这对无论对银行还是对开发商而言都是笔不小的损失。”谈到个别开发商在房贷上的不幸遭遇，交大房产客服中心副总经理刘兰流露出忧心忡忡的表情。

　　担保被套预抵押制度缺位是祸根 (北京房地产律师网摘录)  

　　按照正常的逻辑，既然购房合同已注明了付款方式为按揭付款，合同中也注明了抵押银行，银行顺理成章地应该成为房产的第一受偿人。没有经过银行的允许，法院又怎么会把房产执行给其他债权人呢？

　　致高律师事务所主任律师罗俊分析说，根据《担保法》第41条规定“抵押合同自登记之日起生效”，只有办理了抵押登记，抵押合同才具有法律效力，抵押权人的合法权益才能得到有效保障。由于我国多数房屋为期房销售，从购房人签定合同到办理房屋抵押登记中间有一段少则几个月，多则一两年的“时间差”。因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，无法保障银行的“第一受偿”权利。基于此，法院有理由将房产执行给其他债权人。而在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，银行往往会要求开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，银行便从帐户中扣取开发商的保证金。开发商代购房人还清欠银行的债务后，有权向购房人追索，或解除《商品房买卖合同》。但如果该购房人没有能力支付偿还，或者干脆人间蒸发，开发商的权益也得不到保障。若不建立“预抵押登记制度”，在房屋他项权证未办理下来的这段“时间差”内，今后还是难以避免类似的事件发生。

　　提前放款银行真是“哑巴吃黄连”

　　只交了首付款的房产，怎么会被法院按总价值执行给除开发商、贷款银行之外的第三人？难道是法院执行程序出错？当然不是！

　　罗俊律师认为，根据《商品房预售管理办法》，商业银行一旦对购房者发放个人住房贷款，就意味着开发商收取了购房者的全部预售款。这也是为什么购房者只交了首付款，而法院要将整个房屋的总价值执行给债权人的原因。

　　对银行而言，房贷业务是一个相当有“钱景”的业务，为了争夺房贷业务，银行纷纷降低贷款门槛，在贷款年限、贷款成数、还款方式、放贷时间等问题上尽量迎合客户的口味。目前银行普遍做法是在贷款合同签定后，就立即向购房者发放贷款。抵押未落实就放款，这增加了银行自身的风险。如果在抵押登记之后再放款，法院在执行房屋时应当优先保障银行的债权，只有在银行的债权得以优先受偿后，其他债权才能受偿。

　　延办抵押“时间差”带来司法争议

　　办理房屋抵押登记手续是抵押关系当事人，也就是银行和购房者的法律义务。不及时办理房屋所有权证，或者取得房屋所有权证后不及时办理房屋他项权利登记，致使贷款抵押权虚置，这为法院查封房产提供了机会。

　　中豪律师集团（四川）事务所主任律师孔建会认为，对于没有取得房屋产权证的房屋被法院执行给除贷款银行以外的债权人，根据《民法通则》第七十二条，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。购房者在没有取得房屋产权证时，房屋的所有权应该示为开发商所有，购房者拥有的是对房产的“期待权利”。如果在房产证还未办理的情况下，房产被法院执行给其他债权人，法院的执行存在一定的争议。

　　业界呼吁预抵押登记制度应尽快出台 (北京房地产律师网摘录)  

　　如何保证处于“空挡期”的房产拥有排他效力，从而保障开发商和银行的合理权益？法律界人士纷纷表示，建立“预抵押登记制度”已迫在眉睫，这个“制度”才是堵住个别购房者“圈钱”预谋的最佳武器。

　　自相关监管部门对“二手房”购房资金实行专户存储，决不允许中介公司和任何个人挪用客户保证金后，今后按揭中的房屋想买卖就很难借助房屋中介机构挪用其他客户预付款项来解决。业内人士预计，今后处于银行按揭贷款偿还期内的商品房想要出售，“赎证担保”是一条最保险、快捷的安全通道，其安全系数等同于自筹资金。

　　近年来，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市，据不完全统

　　计，这部分房屋占到了二手房总成交的30％以上。据一家二手房中介负责人介绍，这部分房屋由于使用年限不长，房屋户型和地段相对较好，因此很受买家的欢迎。但值得注意的是，按揭中的房屋买卖有一个卖方必须把银行贷款还清，将房产证先赎出来的过程，然后才能进行房屋转让买卖。当然，卖方自筹资金还清贷款是一个最好的途径。

　　采访中，一家担保公司的负责人告诉记者，为规避二手房购房资金居间的风险，今后二手房购房资金必须在银行开立专用托管账户，房屋交易中心也会对没有银行资金托管账户款项证明的房屋买卖不予办理业务。“这样的话，中介公司受到制度约束同时考虑经营风险绝对不会替客户先从银行赎证，卖房前先赎证就成为一个关键环节”，该负责人称，由担保公司出具“赎证担保”业务就成为卖房者自筹资金外唯一可行的安全形式。

　　赎证担保不仅仅极大地方便了卖方的房屋顺利变卖，同时更是保障了买方的最大利益。如果卖方采取赎证担保的方式，所有资金风险就由担保公司来承担，即便遇到二手房存在的冻结等不良问题，也会由担保公司介入提前将房款归还买家，可以最大限度的保护买房者利益。