​ 孙心远律师 次承租人的代偿请求权

《城镇房屋租赁合同司法解释》第十七条：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支出。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

（一）、条文规定的主要内容

本条规定包括两个方面的内容：1、次承租人的代偿请求权可以对抗出租人的合同解除权；2、次承租人在代偿后，可以折抵租金或向承租人追偿。

（二）、条文中的重点问题

1、但书条款中转租无效的情形的理解。在转租合同无效的情况下，由于国家对于该转租合同持的是否定态度，因此，对于承租人的利益也得不到有效的保护，其自然也不能够获得与有效转租合同中一样的地位，即其不能取得对抗出租人解除权的效力。

2、出租人解除权的理解。出租人解除权的理解仅限于出租人解除其与承租人订立的房屋租赁合同，但不得解除承租人与次承租人之间的合同，是基于合同相对性的原理，出租人仅能解除与承租人之间的合同。

3、次承租人代付租金与违约金后对承租人的权利。次承租人作为第三人清偿可以取得两项权利：一个为其对于承租人的追偿权，一个为对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相抵扣。

以上内容依据最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》整理所得。