交付房屋改变建筑事项经过行政审批或符合建筑规范是否构违约？

交付房屋改变建筑事项经过行政审批或符合建筑规范是否构违约？

——黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷上诉案评析

                        上海建纬（杭州）律师事务所  赵庆周律师

关键词：商品房预售  行政审批  建筑规范  质量瑕疵   违约

问题提出：在商品房预售合同纠纷中，交付房屋所改变的建筑事项已经经过行政机关审批或者符合建筑规范，该种情形下开发商是否构成违约？若构成，开发商该如何承担违约责任？

关联问题：在商品房预售中，开发商用于宣传的沙盘模型在何种条件下构成要约？对所购房屋显而易见的瑕疵，业主在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议且入住的情况下是否构成对房屋现状认可？

案件名称：黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

法院观点：交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。

案情简介

原告（二审上诉人）：黄颖。
　　被告（二审被上诉人）：北京美晟房地产开发有限公司，以下简称“美晟房产公司”。
　　法定代表人：杨美玲，该公司总经理。

2003年8月17日，原告黄颖与被告美晟房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄颖（买受人）购买美晟房产公司（出卖人）预售的美然·北美态度（又名“美利新世界”）E-7幢2单元502号商品房一套，建筑面积143.4平方米，总金额567 864元。2004年8月16日，美晟房产公司给黄颖发出《入住通知书》，现在黄颖已办理入住手续，并已交纳所购房屋价款。同月，黄颖给美晟房产公司发函反映窗外钢梁一事。然美晟房产公司对该问题迟迟未能解决，后黄颖向人民法院提起诉讼。
　　一审法院在审理中查明，2003年6月30日，北京市建筑设计研究院审查批准的被告美晟房产公司施工图中，诉争房屋外设计有装饰钢梁。在美晟房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，诉争房屋外无装饰钢梁。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、沙盘图照片、北京市建筑工程施工图、设计文件审查报告、竣工图等证据证实。据此，北京市大兴区人民法院于2005年3月20日判决：驳回原告黄颖的诉讼请求。诉讼费50元，由原告黄颖负担。

黄颖不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。二审中，上诉人黄颖提交由有资质证书的北京首都工程建筑设计有限公司出具的一份报告。报告主要内容为：为不影响黄颖、王永旗、吴卫兵、韩峻巍、莫莉、刘羽、赵远昭等5楼住户的采光，美利新世界D户型5层房屋外装饰钢梁的底部横梁以从现位置上移55厘米重新焊接为宜。经质证，对北京首都工程建筑设计有限公司的上述报告，双方当事人均无异议。二审法院认为一审判决认定事实不清，导致判决结果失当，应当纠正。据此，北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项规定，于2005年7月8日判决：
　　一、撤销一审民事判决；
　　二、本判决生效后10日内，被上诉人美晟房产公司将上诉人黄颖所购房屋窗外的装饰钢梁横梁上移55厘米并重新焊接。
　　一、二审案件受理费各50元，由被上诉人美晟房产公司负担。
　　本判决为终审判决。

双方观点

原告诉称：原告通过签订合同，购买了被告预售的一套房屋。在办理入住手续时原告发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。这个钢梁不仅遮挡窗户，给原告造成视觉和心理障碍，还威胁原告的人身、财产安全和隐私权。在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有这个钢梁，更没有在购房合同中约定窗外有钢梁。原告多次以书面方式要求被告解决这个问题，但被告均以各种借口拒绝。故请求法院判令被告拆除原告窗外的装饰钢梁，并负担本案诉讼费用。
　　被告辩称：原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。现在整个小区已经竣工，并经验收合格。原告应该考虑整个小区的利益，况且现在原告已入住，表明其对房屋的现状也认可。故不同意原告的诉讼请求。
    黄颖不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉称：1.本案是合同纠纷，双方都应当按合同约定行事，法院也应当按合同约定解决纠纷。一审既然承认双方在合同中对有无横梁并未约定，就不能对这个合同未约定的问题添附“政府有关部门审核批准”等条款；2.上诉人购买的是期房而非现房，故只能依照宣传册、沙盘的展示来签订购买房屋合同，这是合同中未提及钢梁一事的根本原因。而在签订合同前，被上诉人对有无钢梁是清楚的，却故意隐瞒了这一情节，已经违约在先。以无合同依据驳回上诉人的诉讼请求，是颠倒黑白；3.在入住前，被上诉人并未将该房屋外有横梁一事告知上诉人。入住时，上诉人是在没有任何选择余地的情况下，才在《业主入住验收单》上签字，但同时在此单上对窗外有装饰钢梁一事提出明确的书面异议。一审认定上诉人在房屋交接时未提出异议，不是事实。故请求二审法院：1．撤销一审判决；2.判令被上诉人将装饰横梁上移55厘米。

美晟房产公司同意一审判决。

法院观点

    一审法院观点：

原告黄颖与被告美晟房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应当确认合法有效。美晟房产公司为预售房屋展示的沙盘图，只能反映整个小区外部的总体概况，不能反映建筑设施的各个细节。因此，预售房屋外墙及室内装修的标准，应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明，诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时，黄颖未提出异议，并实际办理了入住手续，现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍为由，诉请美晟房产公司拆除该钢梁，因无合同依据及损害后果，不予支持。
　

二审法院观点：
　　房屋是价值昂贵的不动产，日常生活经验法则说明，对所购房屋显而易见的瑕疵，业主收房时一般不会轻易忽视。上诉人黄颖在一审中一再陈述，收房时对窗外有装饰钢梁一事，其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是被上诉人美晟房产公司单方保存的证据，经法院要求，美晟房产公司拒不提交。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，可以推定黄颖关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。一审认定黄颖在交接房屋时未提出异议，不符合事实，应当纠正。
　　本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因装饰钢梁影响窗内人的视觉感受，上诉人黄颖诉请判令被上诉人美晟房产公司承担将装饰横梁上移55厘米的责任；美晟房产公司坚称，是从整个小区的美观与协调考虑，且在经过政府有关部门批准与符合建筑规范的情况下才安装这个钢梁，黄颖应顾及整个小区的利益。在美晟房产公司与黄颖签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在美晟房产公司给黄颖展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而美晟房产公司交付给黄颖的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。美晟房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，黄颖才可能与美晟房产公司签订《商品房买卖合同》。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。黄颖主张将装饰横梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑设计有限公司证明在技术上可行，又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响，此意见应予采纳。
　　

关联案例1李某与某房地产公司商品房预售合同纠纷上诉案

审理法院：未知  

法院观点：最高人民法院审判业务意见（民一庭意见）虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者给李某造成的损失部分。

关联案例2黎某0等与B单位商品房预售合同纠纷上诉案

审理法院：云南省昆明市中级人民法院

法院观点：原、被告签订的《认购书》是双方真实意思表示，应是合法有效的。根据协议书，原告在付清房款，双方在商谈购房和签《认购书》时，被告承诺原告购买的房屋外有平台，证人出庭对此予以证实。诉讼中，被告也认可该房屋当时设计时确有平台，但被告擅自将平台拆除，此行为对原告已构成违约，故原告主张解除与被告签订的《认购书》及返还购房款的请求，予以支持。

律师点评

本案属于典型的开发商以交付房屋改变建筑事项经过行政审批或符合建筑规范主张免除违约责任的案例，从《商品房销售管理办法》的规定精神看，购房合同示范文本中的“规划设计变更”条款本意在于赋予开发商一个避免落入违约陷阱的机会，从而降低房地产开发过程中因技术或政府要求带来的法律风险，但必须通过“通知、异议、补充协议”的方式来实现。本案中，被告没有提前履行告知义务，显然是已经错过了可以免责的机会。

那么，开发商用于宣传的沙盘模型在何种条件下构成要约？对所购房屋显而易见的瑕疵，业主在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议且入住的情况下是否构成对房屋现状认可？交付房屋所改变的建筑事项已经经过行政机关审批或者符合建筑规范是否构成违约？若构成，开发商该如何承担违约责任？本文从以下几个方面进行分析和点评：

一、关于本案中沙盘模型等宣传资料是否构成要约？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允许具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确认有重大影响的，应当视为要约。该说明和允许即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

二、业主在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议且入住的情况下是否构成对房屋现状认可？

对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。

三、被告向原告交付的房屋是否符合交付条件，是否应当承担违约责任？

（一）被告交付房屋是否符合交付条件？原告是否有权拒收并要求被告承担逾期交付的违约责任？

１、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；

 一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任”。

第一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”

第一百四十八条：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”

２、《商品房销售管理办法》第三十条规定，“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。

据此，对于严重不符合约定标准的房屋，原告当然享有法律所赋予的拒绝接受的权利，而且，在原告明确要求被告继续履行合同的情况下，被告在未交付合格房屋期间还应当向原告承担逾期交付房屋的违约责任。特别提示一句，为便于法院审理，原告在计算逾期交付违约金时仅依据购房合同第十条所约定的“每天万分之二”的标准，在此必须声明，这个标准是低于实际损失的，原告有权要求按实际损失增加违约金数额。

（二）行政审批与民事责任的承担

房屋的建造主要系行政法律关系，而房屋的买卖主要是民事法律关系，二者的主体、内容、审查要点及适用标准都是不一致的。本案中，被告试图通过提供房屋竣工备案资料来证明其房屋建造在行政程序上是合法的，从而不应承担民事责任。对此，我们认为，房屋是否经过设计变更，设计变更是否经过相关部门审批，或者建设工程是否经过验收、备案，均属另一法律关系，不能成为被告不违约或者免除违约责任的理由。只要在被告交付的房屋在不符合购房合同约定的情况下，就应当由其向原告承担违约责任。[①]

四、关于本案中被告违约责任的承担方式

（一）合同法中的相关规定包括：

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。

第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。

根据上述规定，原告当然有权要求被告对不符合约定标准的房屋进行修复后再交付。而对于《合同法》第110条第（一）、（二）项所规定的“法律上或者事实上不能履行”及“债务标的不适于强制履行或者履行费用过高”的情形，在近年的司法实践中包括以下具体事例：

１、“考虑到力学原理，拆除高压电线杆将危及更多人的生活、工作秩序，且移动电线杆非被告开发商所能解决，故对被告承担民事责任的方式应予改变。故判令被告赔偿原先经济损失13000元”。

----上虞市崧厦房地产综合开发公司与与章松林商品房买卖合同纠纷上诉案，载杨育林、赵国勇、汪功新、许惠春主编《房地产案件审判要旨与判案评析》人民法院出版社2004年1月版，第215-220页。

２、“原告房屋内管道系由多家业主共用，拆除该管道将损害其他业主的利益，故法院判决驳回原告诉讼请求”。后原告起诉要求开发商赔偿违约金86000元，或要求开发商对因房屋中添设管道致使房屋价值贬损的部分进行补偿，经评估，价格认证中心建议房屋价格应在原价基础上扣减２%。”

----孙延平：《房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任》，载最高人民法院民事审判第一庭主编《民事审判指导与参考》2008年第2辑，法律出版社2008年版，第90-92页。

五、关于本案中设计变更实施后的修复可行性

根据《合同法》第107及111条的规定，业主有权要求开发商对不符合约定标准的房屋进行修复后再交付。但根据《合同法》第110条的规定，修复要求是否可行应视其实施难度、经济效益来确定。

现行法律、法规的规定，经规划批准后的设计变更，实施后若需要按原设计方案修复的，须经规划部门重新审批且须征求利害关系人（其他业主）的意见。实践中，房屋建造过程中变更规划或对变更后的规划再行变更均为正常。在工程变更不涉及公共利益、其他业主利益的情况下，要求开发商按原规划设计方案对房屋予以修复是可行的。具体到本案中，原告主张将装饰横梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑设计有限公司证明在技术上可行，又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不利影响，又不至于影响其他业主利益，此意见最终被采纳，法院支持了原告的诉讼请求。