律师解读农民公寓的性质及分割方法

    农民公寓：集体性质土地建成的公寓,满足农民生活居住需要,比起以前自建的房屋更整洁,更象小区了，有了独用抽水马桶外，更有些有智能设施。我国《土地管理法》第六十三条明确规定，宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得私自出让。因而农民公寓不能办理土地使用证、房产证、契税证。农房是在集体所有的土地上所建专供农民居住的房屋。农房的土地所有权为集体所有，农民个人只有使用权，不得违法转让。农民公寓只有农房产权不具有商品房产权证，所以不能上市交易。而根据国家《土地法》规定，农民公寓只能卖给住房面积未达标的农户。物权法也有这样的内容：宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。
    我国对房屋等不动产物权的设立、变更、转让和消灭采取登记主义。房屋等不动产经登记机构登记，颁发不动产权属证书，是明确不动产物权归属的法定途径。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
    根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（二）》第二十一条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判
决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。