律师解读车辆与房屋登记与交付不一致所有权归属纠纷

一、车辆权属纠纷
    1、根据物权独立性原理，仅有合同关系而没有交付或登记的物权行为，不会发生物权变动效果。
　　　2、机动车物权设立采用的登记对抗主义已被《买卖合同解释》修改，交付行为具有绝对优先效力。《物权法》第二十四条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”从本条可以看出，原来法律对船舶、航空器和机动车等物权设立采用的模式是：有效合同+交付=物权转移+登记>第三人，即采用登记对抗主义模式。在该模式下，虽然两方合同都有效，但在第三人主观上是善意（如签合同时不知道该车已被卖）情况下，只要前一方未完成登记行为，就不能对抗已完成登记的善意第三人。
　　　但是，2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：……(四)出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。”《物权法》第二十四条规定已被该解释此项规定部分修改。在动产买卖中，《买卖合同解释》赋予交付以绝对优先效力。
　　　还需要注意的是，虽然《买卖合同解释》第十条改变了《物权法》第二十四条对多重买卖合同中，车辆交付与登记不一致时的所有权归属认定，但是法律作为维护社会公平正义的武器，同样指明了对善意第三人的救济途径，也即《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”
二、房屋权属纠纷
　　　我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
    虽然卖房时未办出房产证，即未进行房屋物权登记，但未办理物权登记不影响合同效力，该合同依法应当受到法律保护。至于后来房价上涨，感觉自己吃亏，又欲将房屋卖给他人，与他人签订房屋买卖合同，只要在订立新的合同时，尚未与他人恶意串通，以故意损害前买受人合法权益为目的，使前买受人的购房目的不能实现，新订立的合同仍然不违反法律和行政法规的强制性规定，仍然属于有效。不过，将房屋卖给后买受人时，依法应当向前买受人承担违约赔偿责任。至于承担赔偿责任的大小金额，由双方协商解决。如果解决不成，可以通过法律渠道解决。
    需要说明的是，《国务院关于深化住房制度改革的决定》第二十一条规定：“集资房属于房改房，职工以市场价购买的房改房，可以依法直接进入市场交易；以成本价购买的房改房，一般在住用满5年后，可以依法进入市场交易；以标准价购买的房改房，一般在住用满5年后，可以依法进入市场交易，但在同等条件下，原售房单位具有优先购买权。”这些规定虽然可以作为房改房交易的限制条件，但不能作为合同无效的法定理由。