律师解读在中介处购买二手房应注意的事项

一、社会背景现状说明　　　首先需要说明的是，本文并无贬低房产中介行业的意思，更不是要妖魔化这个行业。我们欣慰地看到，通过近几年的行业监管力度加强，以及房产中介行业本身自律程度提高，房产经纪行业整体面貌大为改观。只是，少数从业人员仍然心存不良想法，干出有损购房者利益的事情，所以有必要对购房者做出善意的提醒。    当前，二手房在整个房产交易市场中占据的份额越来越大，消费者通过中介购房已经成为一种有效并且常见的选择，资质好的中介不仅能提供充足的房源信息及良好的服务，还能为客户代办复杂的各种手续，节约宝贵的时间。但是，中介市场良莠不齐，一些“居心不良”的中介商想尽各种方法欺骗买卖双方，让很多消费者望而却步。那么消费者在通过中介购房时要注意哪些问题、提防什么样的陷阱，从而合法的保护自身的利益呢？    在此业内专家说，在购二手房时，最好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明“房龄”。如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，严重损害购房者利益，则购房者有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求中介方赔偿因此造成的损失。    一些二手房中介公司“吃准”了购房者的迫切心理，给看房者提供虚假信息几乎成了“家常便饭”。     目前二手房越来越多是通过中介公司来完成交易，为了最大限度避免权益受到损害，市民最好选择有实力、有信誉的中介公司，而且不要轻易被中介“蛊惑”迅速“下单”，省略很多必要的看房细节，以免买了以后发现瑕疵后悔就来不及了，最好能通过网络、管理部门对该房源进行“验身”。 二、二手房交易中关于中介的忽悠术　　房产中介是为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机构，并有为买卖双方保证安全交易的义务。　　1、忽悠第一术：探底术。　　现在的二手房都可以议价，很少有一口价不还价的。　　2、忽悠第二术：攻心术。　　3、忽悠第三术：蒙骗术。　　4、忽悠第四术：拖延术。　　　5、忽悠第五术：拆台术。    6、忽悠第六术：利用政策当幌子。    这种忽悠术很容易识破，只需买卖双方咨询相关政府部门，或者认真留意近期的与房产相关的新闻即可。    7、忽悠第七术：抬高价格任人砍。    房价让你砍，只求你动心。中介吸引人的做法确实“有一套”。如果真正打算购买，不妨与卖家面对面讨价还价，只要双方都有诚心，慢慢商谈，虽然没有中介从中斡旋的把握大，但成功的可能性也不小。    8、忽悠第八术：胡乱承诺不算数。    为了促成交易，有少数中介公司会对购房者提出的所有要求都满口答应，并爽快做出各种承诺，而一旦自己的要求达到，便又会找出各种理由推诿。    因此专家建议，对于中介开出的承诺，可要求其以白纸黑字形式保留下来，以免在日后发生纠纷之后空口无凭。    9、忽悠第九术：出馊主意避新政。    为了规避新政，有少数房产经纪人为顾客出馊主意，殊不知这样很有可能会面临竹篮打水一场空的尴尬情形。    出馊主意规避新政，比如避税、争取更优惠的贷款等等，这在现阶段都非常具有吸引力，进而促使买家早下决定。但不可否认的是，这些馊主意对买方来说，是陷阱而非馅饼，一旦触及，可能遭遇重大损失，所以还是少碰为妙。    10、忽悠第十术：“钓鱼”让人上钩。    用低价房源先吸引购房者的眼球，然后再伺机推销别的房源。    如果碰到极为便宜的房源而中介声称已售出，并表示还有同类房源推荐时，可以转头就走，很有可能遭遇“钓鱼”。    11、忽悠第十一术：攥住“把柄”再威胁。    有少数中介为了获取中介佣金，会想尽一切办法控制住买卖双方，其中最有效的办法就是让买方交钱，让卖家收钱。    就目前的市场行情，购房者在没有完全下定决心之前，请勿轻易支付意向金，因为一旦支付意向金，极有可能马上专为定金，此时出现变故，损失的便是自己。    现在有许多二手房产中介钻法律的空子，在购房协议中只规定违约方的违约责任，而对一些可能影响房屋买卖的情况如房屋的产权等问题却不作出约定。因此，购房者必须提高自我保护意识，协议签约前一定要认真阅读其内容，以免落入房产中介设置的合同陷阱。    业内人士提醒，目前我国针对二手房产交易的相关法律还不是很完善，广大消费者在购买二手房时，首先一定要挑选那些有正规资质的二手房产中介公司，这样可以最大限度地降低房屋交易风险；其次要看自己所签订的房产中介合同是否经过有关部门备案，因为备案时有关部门会对合同条款进行审核；再次，一定要确认房屋产权是否完整，查验房屋有无债务负担、有无房产抵押等，以免日后发生纠纷；最后，在购房时一定要注意检查房屋本身是否存在质量问题。三、通过中介买房二手房流程注意事项        1、查明真实情况。    最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，从而了解中介公司的资质。到房产交易中心查询时，要付30元的费用，除了查看房屋状况及产权人信息，同时别忽略了土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息，这样就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭贷款买的房子，贷款额多少等等。    对于中介公司，可以索要营业执照的复印件。     2、留心付款方式。  　　　最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。 　　　特别提醒的是有关购房意向金的支付，一般情况下，买家在支付了意向金两天之后，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，此时一般情况下定金是不予退还的。所以建议消费者在支付购房意向金时要三思。      如果买卖的房子有贷款，那么在付款时更要特别留意，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。      3、确定交房时间。      在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。      4、别让户口困扰你。    买方在核实房产情况的同时，别忘记了房屋连带的户口关系，卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。该约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样，一般情况下，卖家可以预留一笔钱，在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家，这笔钱的数额一般是房屋总价的1%左右。     5、当心维修基金被中介“黑吃”。     很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金。买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。      6、“先小人，后君子”。  　　　房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款，所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款，不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字，对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功，均应当支付中介费用”的条款。　　　交出房产证或是买房款，一定要求对方出具收条，收条上要按手印或者公司盖章。      要注意的是，如中介未促成交易索要一定的费用却是合理的。《合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。     7、佣金如何支付。     签订了合同，买卖双方就要尊重中介机构的中介服务，并诚信支付居间费用。《合同法》426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。„„因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。卖方也应当如实向中介及买方告知房产的真实情况。      上海市的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占半。     8、保留证据。      交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的，要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。《合同法》425条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。 　　　最后要提醒的是，房屋归谁所有，以房产机关的登记为准。卖家的房产证在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利，完全可以通过挂失重新补办。交易过程中消费者可通过相应的资金监管机构（如网上房地产资金监管、部分银行的资金监管等）来约束房产交易，确保交易过程中资金、产权交割得到有效保证。  四、房产专业律师几点律师建议    1、多做些功课，多了解一下这个小区。    2、先在网上找找，房屋信息很多，不过你要辨别一下，几个中介发的是不是同一套房源。    3、最大的技巧：锁定小区之后，在网上如果看到感觉不错的房子，如果有两套以上最好，看房前选择两个中介公司看，这样后期操作起来你比较占主动。再说一遍，中介公司只要遇到竞争，就跟疯了一样。    4、每次跟中介谈判的时候，都先在心里默念三遍：站在我对面的是人渣。    5、坚持自己先跟房东面谈价格。发挥想象力，尽情压价，但是不要谈崩。如果实在谈不下来再让中介去谈。他们是人精，总有办法。适当时候可以采取奖励政策，比如谈下1W，多付1000中介费。    6、看房前先白纸黑字约定：    一、中介费用多少，签合同时支付一半，办完房产证支付一半。    二、中介查证房屋属权、房产证、土地证号、房主身份证、是否有抵押、涉讼、户口。如未查证，中介公司付全责。（这句话很重要）。    三、注意看房协议，不要签空白的，把地址写清楚，没填满的划掉。    四、购房人可以自己做评估和贷款。如委托中介，中介需保证利率折扣和评估价（需要做低还是做高）。    五、任何情况下不得收取意向金。    六、所有资金（包括定金和首付款）走银行托管，不经过中介公司。    七、全部要付的款项一般是契税（1.5%或3，一般是1.5%，容积率超过1就是3%）个人所得税1.5%营业税差额的5.5%（五年以下，所以如果贷款少，能做多低就做多低）抵押登记费380评估费千分之二（如果自己找评估公司是千分之一）手续费6快每平米。登记费80元。印花税5元。这些款项不同地区略有不同，可以多问几家中介。超出部分，中介公司承担。