律师解读二手房交易失败是否支付中介费

一、居间合同的定义　　　根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”因此，所谓居间，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。　　　居间是信息服务和媒介服务，居间服务最显著的特征就是“居间性”，即居间人不是买卖双方任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为不能决定买卖最后是否成功，当然也不能承担买卖双方任何一方的权利和义务。当然，如果居间不成，根据我国《合同法》的规定，中介不得向委托人收取报酬。居间活动的商业风险依法由居间人自行承担。二、市场背景　　　二手房中介费即通过房屋中介公司进行二手房交易时支付给中介方的服务费，中介服务费目前没有统一规定，一般按照行业内的习惯收取，一般中介费为房屋成交价格的0.5%—3%。这笔费用看似不多，实际上并不少。不少购房者就是为了节省这笔费用，就选择通过网络搜索房源，直接房主联系以便达到省钱的目的。但是，这种做法容易惹出纠纷。　　　在现今交易量低迷的形势下，一些中介公司为了维持生计，达到赚取中介费的目的，常会采取一些策略变相“迫使”当事人支付中介费。　　　房地产调控、交易量低迷的形势下，购房人对中介费有了议价、谈判的空间，可以要求在协议中写明办理完毕交房过户手续后才支付中介费。三、中介费按劳支付　　关于房屋买卖合同没有签订，中介公司是否有权收取报酬的问题，本律师认为，中介公司有权要求劳务费，具体金额可协商确定，但不能主张房价百分比的中介报酬。因为中介服务属于《合同法》中的居间行为，中介机构是否有权利收取中介费，关键要看中介是否促成合同的成立。《合同法》第427条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。法律法规虽没有规定具体的费用标准，但如中介公司主张过高的劳务费用，则需要其承担相应的举证责任。    针对二手房买卖没成，中介费该不该收的纠纷多的现象，法官建议说，购房者通过中介买房时，中介费最好在合同中约定分两部分付。当中介公司促成买卖双方达成《房屋买卖协议》时，买方支付一部分费用；房屋真正过户后，再支付剩下的费用。在协议中约定分两步支付中介费，可以很大程度上避免日后发生纠纷。另外，我国《合同法》规定，中介公司在促成房屋买卖时花去的费用，由中介公司自行承担。    最后一定要认真签订买卖合同，对于付款条件、违约、争议处理方式等重点条款，在合同中务必要约定清楚、明确；同时对要求对方履约等情形尽量以书面形式进行，以作为将来可能发生纠纷时的证据。四、律师说法---在支付中介费前，一定要明确中介提供的全部服务内容　　有过购买二手房经验的人可能都知道，只要按照中介的要求签订了《存量房买卖合同》(经纪人成交版)，中介就会找到购买人催要中介费。　　但这时候大多数人还并不清楚，中介公司到底会提供哪些居间服务，大多数中介也只会说，我们就是为买卖双方提供交易信息，撮合签订买卖合同，别的事情不归我们管。关于房屋权籍调查、过户等事情，好像与他们没有任何关系，如果他们帮忙做了是卖个人情，不做就是本分。　　但实际上购房者完全可以按照《合同法》的规定，及双方约定的方式，清楚地确定中介公司的服务内容，保证购房者的中介费不会“打水漂”。　　一般来说，房产中介的基本服务项目必须包括以下四个方面：　　1、房屋权属调查。包括调查标的有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分人的身份及权利等。　　2、房屋使用状况调查。包括调查房屋使用年限，有否隐瞒缺陷，有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等。　　3、房屋市场行情调查。包括同类房屋市场行情比较，陪同买方实地查验房屋，确定卖方成交意向并订立买卖合同。　　4、买卖双方的身份核实。确认买卖双方当事人的身份，买方是否具备购房资格。　　在取得购房者公证授权书后，可以办理以下业务：　　1、代办贷款。包括提供阶段性贷款担保，办理房地产抵押贷款及登记手续。　　2、单独办理产权过户。一般是由买卖双方自行成交，仅需要房产中介代为办理产权过户手续。　　3、办理房屋入住有关手续。包括水、电、煤、天然气、电话、互联网等的过户和结算手续。　　在介绍完中介的服务内容后，大家可能会问，我们一般跟中介签订的《居间合同》都是中介公司提前打印好的格式合同，根本没有修改的机会，即便购房者提出修改要求，中介也不会答应。　　其实，大家的这个问题很好解决，因为一般我们在签订《购房合同》都是三方合同，包括卖方、买方、中介方，为了便于合同履行都会签订一个补充协议。这时候，我们就可以把前面提到的中介服务内容加到补充协议里面。　　签订补充协议的过程，是中介力量最薄弱的时候。因为这个阶段，对于他们来说，买卖双方已经签订了《购房合同》，他们距离拿到中介费只差一步之遥，在这个节骨眼上，购房者提的任何要求只要不是明显违反法律规定，中介或多或少都能答应。只要把握好这个环节，我们就能用一把“法锁”，把中介的服务内容给牢牢锁住。　　关于购房注意事项四，大家一定要记住，确定中介服务内容的最佳阶段，其实是在购房者支付中介费前，一旦购房者付费完毕，那么，你面前的中介将会是一个无比牛气的中介，这时再提服务内容，为时已晚。