拆迁补偿评估会参考哪些因素

国务院房屋征收条例和住建部房屋征收评估办法出台后，市城乡建设委结合我市实际，出台了《国有土地上房屋征收评估管理办法》和《国有土地上房屋征收评估技术规范》，目前已正式公布实施。

　　按照房屋征收评估规范的有关规定，房屋征收项目将实行“一房一价”，主要根据房屋的区位、用途、建筑结构及占地情况、土地使用权等因素，按照被征收房屋所在地的新建房屋市场销售价进行评估。另外，我市房屋评估管理办法还明确了列入评估机构名录的要求、评估机构选定的办法、评估作业程序及纠纷处理等方面做出了明确规定，将对加强我市房屋征收评估机构管理，规范评估行为和市场秩序，维护房屋征收当事人的合法权益等工作起到积极的重要意义。

　　分户评估有四种方法

　　房屋征收评估机构从事房屋征收评估活动，应当坚持独立、客观、公正的原则。任何组织或者个人不得干预房屋征收评估活动和评估结果。

　　在评估时，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的同类房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其同类房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

　　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋的价值因素。

　　被征收房屋室内装修价值、机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房屋征收评估机构通过评估确定。

　　住宅评估要有仨参照

　　住宅房屋评估，一般应当采用市场比较法，参照被征收房屋的状况进行评估。不具备采用市场比较法条件的，可采用收益法、成本法或其他方法评估，并在评估报告中说明原因。采用市场比较法时，应当在被征收房屋同一供需圈收集成交时间不超过一年的最相近的市场交易案例，并确定与评估对象的区位、用途、结构、建筑面积等因素相同或相似的三个以上的可比实例。可比实例的单项修正不超过20%，综合修正不超过30%。

　　运用市场比较法评估应当按下列步骤进行：（一）搜集交易案例；（二）选取可比实例；（三）建立价格可比基础；（四）进行交易情况修正；（五）进行交易日期修正；（六）进行区域因素修正；（七）进行个别因素修正；（八）求出可比价格。

　　搜集的交易实例应当准确，能反映正常市场价格行情。交易实例应当包括：（一）交易双方情况及交易目的；（二）交易实例房地产状况；（三）成交价格；（四）成交日期；（五）付款方式。

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