被拆迁人对房屋评估价值有异议申请裁决

2001年 11月，经被告某市房地产管理局批准，第三人某房地产公司在某路一带进行危旧房改造建设拆迁工作。原告李先生与其就拆迁安置事宜经协商达成一致意见，但对其房屋货币补偿 20 5万元人民币表示异议，第三人认为该估价结果是由某房地产估价事务所作出的，不会有错误。双方发生争议，原告申请被告对此裁决。被告经审查认为，第三人对原告所有的房屋作价补偿人民币 20 5万元人民币是符合有关规定的，因此依据《城市房屋拆迁管理条例》规定作出裁决：第三人对原告的货币补偿符合法律规定。原告在接到拆迁裁决后，因对被告作出的拆迁裁决确定的货币补偿金额不服，向人民法院提起诉讼。
　　原告诉称：被告在拆迁裁决中认定对原告所有的房屋作价补偿 20 5万元与事实不符，请求人民法院判决撤销被告作出的拆迁裁决确定的作价补偿金额。
　　被告辩称：其裁决确定的对原告所有的房屋作价补偿认定事实清楚，适用法律法规正确，请求人民法院维持。
　　第三人同意被告作出的拆迁裁决。
　　在人民法院宣告判决前，被告决定撤销其裁决，并变更第三人向原告支付货币补偿款 26 8万元。原告申请撤诉，人民法院经审查认为原告的撤诉申请符合法律规定，因此裁定准许原告撤诉。

【律师说法】

   本案是因被拆迁人不服房屋拆迁主管部门裁决货币补偿的金额而提起的诉讼纠纷。根据新《城市房屋拆迁管理条例》第 24条规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”第 25条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本条例第 24条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。”根据上述规定，货币补偿、产权调换都要考虑到房屋的区位、用途、建筑面积等因素。此外，新《城市房屋拆迁管理条例》在确定了新的补偿标准的同时，取消了原《城市房屋拆迁管理条例》将户口因素作为确定安置面积的标准的规定。货币补偿后，如果所有权与使用权分离，拆迁人不再承担对使用人的安置责任，而转由所有人对使用人进行安置。
    拆迁货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。所谓“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等)的距离，周围环境、景观等。由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。所谓用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权案也未记录用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据，如原设计用途为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业性用房的依据;如原设计为住宅，改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。这里的“等因素”应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。对于区位、用途、建筑面积、成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率等都应在评估时考虑，对楼层、朝向可以采用房改中的系数，或者确定统一的系数。
    通过评估确定补偿价格，既科学、合理，也便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，也有利于简化拆迁补偿安置程序。
    我国房地产市场评估经过多年的发展，已经形成比较科学、完善的体系，通过评估应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价值。新《城市房屋拆迁管理条例》引入通过评估确定被拆迁房屋的价值，是利用市场手段，确保被拆迁人实际损失能够准确、合理补偿的最好办法。
    实践中，评估结果的准确与否直接关系到被拆迁人的经济利益，本案就是典型案例。因此，认定评估结果，解决拆迁人与被拆迁人关于评估结果争议，就成为拆迁管理的一项重要工作。为了体现公平、公正的原则，被拆迁人对评估结果有疑义时，拆迁主管部门可以责成拆迁人组织评估单位与被拆迁人的对话会，由评估机构详细介绍评估的依据、采用的方法、考虑的因素、计算过程和结果产生的依据等。
如果评估机构说明后被拆迁人仍对评估结果有疑义的，被拆迁人也可以委托拆迁主管部门认定的其他评估机构更新评估，两个评估区位的评估结果在规定误差范围之内的，视同原评估机构的评估结果有效;两个单位的评估结果超过以差范围的，拆迁主管部门可以组织由拆迁人、被拆迁人、有关专家及各界代表参加的辩论会，由两个评估机构进行答辩，由专家组最终裁定哪一个结果更准确。被拆迁人委托的评估机构评估结果有误的，被拆迁人要承担相应的评估费用;拆迁人委托的评估机构评估有误的，拆迁人不但要承担其委托的评估机构的评估费用，还要承担被拆迁人选定的评估机构的评估费用。拆迁人也可以在与评估机构签订委托评估协议时，规定该项费用由评估机构承担。
    考虑到我国地域辽阔，各地情况差异较大。南方和北方、沿海和内地由于经济发展水平、城市房屋拆迁规模、房地产市场情况等都存在着差别，作为国务院的行政法规，新《城市房屋拆迁管理条例》只规定了货币补偿价格应遵循的基本原则，授权各省、自治区、直辖市根据当地的具体情况做出规定，既照顾到了各地的实际情况，又有利于《城市房屋拆迁管理条例》的实施。

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