一中院调研涉房新政对民事审判工作的影响并提出对策

针对房地产市场领域的一些突出问题， 2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，随后，北京市政府相继发布了一系列通知和文件，启动了新一轮房屋调控新政。这些涉房新政对房地产市场以及法院的民事审判造成了较大影响，日前，一中院针对涉房新政对民事审判工作的影响进行了调研并提出了相应的解决对策。

    一、涉房新政对民事审判工作的影响。

    涉房新政主要是通过差别性房贷政策和限购措施对房地产市场进行调控，在审判中引发了新类型的案件及造成了以下审判难点。

    1、涉房新政引发的新案件类型

    涉房新政引发的新案件类型有以下三种：其一，购房人以贷款首付比率提高导致其无法履行为由解除合同；其二，购房人以按照房屋新政，银行不予办理贷款从而无法履行合同为由要求解除合同；其三，购房人因不符合办理产权登记的相关条件，以无法办理产权过户从而无法实现合同目的为由，要求解除合同。

    2、涉房新政造成的案件处理难点

    审判实践中，处理与房屋新政相关案件的难点在于如何定性房屋新政对于购房合同的影响。在具体案件的处理上，对合同解除的认定与处理规则、对责任免除的认定与处理规则、对房屋买卖合同履行困难与合同解除间关系的认定与处理规则、对按揭贷款办理障碍与合同解除间关系的认定与处理规则、 对限购禁购与合同解除后相关费用的分担的认定与处理规则等诸多问题上的认识不统一也困扰着具体的司法审判工作。

    二、对策建议。

    针对涉房新政引发的新类型案件及审判难点，一中院调研提出如下对策：

    （一）针对涉房新政实施前订立的合同纠纷的处理

    对于此类合同纠纷，首先解决的是合同能否解除以及如何解除的问题，其次是合同解除后能否免责问题，最后是合同履行中产生的费用的承担问题。

    1、合同能否解除问题。

    首先，涉房新政出台后，购房人不能履行合同多是因为信贷政策变更增加了履约负担，造成其“履约艰难”。原则上不应当轻易解除双方合同，只有购房人在充分举证，证明信贷政策的调整增加了其履约困难并已经到了相当严重的程度乃至合同履行不能时，方可解除合同并对购房人的违约行为免责。其次，对于主张因限购、禁购而要求解除合同的。此时当事人双方有权要求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还给购房人。另一方要求对方继续履行合同、承担违约责任或者适用定金罚则的，人民法院不应当支持。

    2、合同解除后能否免责问题。

    涉房新政出台导致的无法履行全部付款义务或无法进行过户，则应当就全部责任免责；如果涉房新政的发生仅是延迟了合同的履行，则行为人仅应当就该相应的迟延免责。

    3、合同解除后相关损失及费用的分担问题。

    因为涉房新政出台而解除的房屋买卖合同时，可能存在两种类型的损失：一是卖房人的预期利益损失，主要是房屋差价损失。对此应从购房性质、有无损失、损失大小等方面综合考虑，一般不应超过实际损失。二是双方为订立合同及履行合同做准备所发生实际费用。包括居间费用和为履行合同做准备而支出的其他合理费用。对于居间费用，房地产经纪机构仅可以请求房屋买卖合同的当事人支付必要的费用和合理报酬。对于其他合理费用，我院调研认为应适用“公平”原则分担费用。但是对于该类费用的范围应当有“合理性”与“可预期性”的限制，即计算入该类应当均摊费用范围的支出，应当是合理的、对方当事人可以预期的费用。

    （二）涉房新政实施后订立的合同纠纷的处理

    涉房新政出台后，当事人签订房屋买卖合同应当遵守调控政策的规定。但此种情况下仍然会有规避政策的行为，一中院调研认为应分为如下情况处理：

    1、购房人隐瞒事实签订房屋买卖合同的。

    对于购房人隐瞒不具备购房资格的情况下签订的房屋买卖合同，应当从以下几个方面把握：

    首先，对于违反涉房新政的合同，不宜直接认定为无效。该类合同应当是可撤销、可变更合同，卖房一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。其次，如系购房人自身原因倒致履行障碍，则应承担相应的违约责任。再次，如因违背涉房新政导致自始履行不能，应当由购房人向卖房人承担缔约过失责任。

    2、双方明知违反调控政策签订合同的。

    双方当事人明知违反涉房新政的相关规定签订合同，对于该类纠纷的处理应当把握以下几点：

    首先，当事人要求对合同效力作出认定的，人民法院应当认定合同有效。其次，当事人要求继续履行合同的，因为涉房新政的有效施行，该合同不具备继续履行条件，可待履行条件完备时，由当事人另行主张。最后，当事人要求解除合同的，可以予以解除。因当事人双方对于合同的解除都有过失，如果一方要求追究另一方违约责任的，人民法院不应当支持。

    3、违反调控政策借名买房的。

    对于当事人为规避信贷政策借名买房的，该类借名合同应当有效，当事人要求变更登记的，应当支持。对于当事人为规避限购、禁购政策借名买房的，借名人与被借名人之间的合同应当认为有效，借名人要求确认房屋所有权的，应当驳回其诉求。原因在于，借名人与被借名人之间系借名合同纠纷，借名人不能基于债权请求确认其房屋所有权。

    关于借名人的过户诉求，双方未约定过户其期限的，借名人要求过户的，应当以目前尚不具备过户条件为由，驳回其诉求；对于借名人与被借名人约定待政策解禁后过户的，当事人现要求过户的，应当认为目前尚未到合同履行期限，驳回其诉求。对于当事人要求解除合同的，应当认为合同目的不能够实现，双方都有权解除合同。

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