居间合同有效，买方不能履行合同，但仍需支付居间费

【案情介绍】

　　2004年6月，A公司与B某、C 某签订了一份由 A公司提供的《房地产买卖居间协议》。依据该协议，A公司作为居间人将B某总价为人民币2，450，000元的房屋介绍给 C某购买。该协议约定，如果由于B某或C 某的原因导致房地产买卖合同未签订的，B某或 C某应向 A 公司支付相当于房屋总价款的 3%作为违约金。协议签订后， C 某因贷款不成未与B 某签订房地产买卖合同，A 公司遂诉至法院，要求 C 某支付违约金 73，500 元。C 某认为，在《房地产买卖居间协议》中约定买受方或出卖方向居间人支付违约金的条款无效。

　　【判决】

　　法院没有支持A公司要求C 某支付违约金人民币 73，500元的诉讼请求。

　　【评析】

　　本案的主要争议焦点在于 A 公司与 B 某、C 某签订的《房地产买卖居间协议》中约定买受方和出卖方向居间人支付违约金条款的效力。

　　一、格式条款的认定《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”依据上述规定，格式条款具有预先拟定、适用不特定相对人、不加协商等特点。本案中，A公司向B某、C 某提供的《房地产买卖居间协议》，是 A公司预先制定的，适用于与 A公司订约的不特定的委托人。该协议文本没有任何更改，未能显示出 A 公司在与 B 某、C 某订立《房地产买卖居间协议》时曾与之进行充分协商。故 A 公司提供的《房地产买卖居间协议》属于格式合同，其中规定的买受方和出卖方向居间人支付违约金条款属于格式条款。

　　二、格式条款的效力《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

　　本案中，A公司利用格式条款使自己居于无论居间行为是否成功均可获利的有利地位，加重了B某、C 某的责任，使其在居间不成的情况下仍需承担支付违约金的义务;限制了 B某、C 某自由缔约的主要权利。因此，A公司提供的《房地产买卖居间协议》中规定的买受方和出卖方向居间人支付违约金条款属于无效的格式条款。

　　综上所述，本案中A公司与B某和 C某签订的《房地产买卖居间协议》中规定的买受方和出卖方向居间人支付违约金条款属于格式条款，且加重了相对方责任，排除了合同相对方的主要权利，应认定为无效。

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