借名买房 双方风险暗藏

    本市实施“京十五条”，其中明确规定：有一套住房的非北京户籍家庭，将被禁止购房。外地人想在北京买房则必须提供连续5年以上社保或纳税证明，且要满足有暂住证、在北京无房的条件。

　　为躲避“限购”，一些非京籍人开始找有北京户口的亲戚、朋友帮自己买房。然而，律师提醒，“借名买房”对双方都暗藏风险。

●案例

　　张女士是外地人，想在北京购买一套住房，但其在北京工作年限不到5年，不符合在京购房的条件。于是着急买房的她想到一个办法：找到有北京户口的好友李女士帮忙买一套房。

　　原来，李女士家中现有一套住房，按新规可再购买一套住房。因此，张女士打算以李女士的名义购买一套房，由自己来承担购房所有费用，等相关手续都办完后，再通过过户的方式，将房屋过户到自己的名下。

　　为了帮朋友忙，李女士同意了张女士的请求。两人也签订了相关协议，说明购房款由张女士支付，等房屋手续办完后，再过户给张女士。

　　●律师解读

　　“借名买房”·协议效力

　　所签协议有效 但不能凭此办理过户

　　“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但这其中并不涉及物权。因此，一旦房产证写着“借名者”的名字，那么从法律上来说，房子就归“借名者”所有了，对该房产的所有相关权利也都归“借名者”。实际购房人只能依据协议要求对方无条件配合办理过户手续，但凭此协议去办理过户手续是不行的。

　　“借名买房”·违约风险

　　委托人风险：房子涨价了 “借名者”违约了。如果外地人委托有北京户口的人帮自己买房，虽然购房款是自己掏的，但由于房子是以那个“借名者”的名义买的，所以，房本上写的也是“借名者”的名字。目前，购房采用的是房产登记制度，也就是说，房本上登记的是谁的名字，房子就应该是谁的。如果所购得的房子，房价出现大涨，“借名”帮人买房的人觉得有利可图，不想按协议约定把房子过户给委托人了，那就很可能产生纠纷，或诉至法院。不过目前是以产权证为最高证据效力的，但这个证据却很难支持实际购房者的过户请求。在这种情况下，就会引发受委托人，即“借名者”违约的债务纠纷，结果往往是“借名者”把委托其买房的实际购房者所支付的钱款归还了事，最多是再适当赔偿些损失而已，但房子,实际购房者是要不回来了。

　　受托人风险：自己想买房 却不够条件了

　　“借名买房”这种做法对于帮外地人买房的北京人来说，也存在很大风险。

　　第一种风险是，如果委托买房的外地人发现房子没有原来想像得那样令人满意，或因为其他原因又不想要这套房了，即委托人违约了。但因为房产证上写的是京籍“借名者”的名字，这套房就等于是“借名者”的了。所以，等这个北京人自己再想买房时，就会出现以下两种情况：

　　1.如果原来没房，有了这套房就得按购买二套房的要求购买。

　　2.如果原本就有一套房，就无法再买房了。

　　第二种风险是，一旦过户时出现问题，或根本无法进行过户，而双方确实又都履行了约定，那“借名”帮人买房者就会相当被动。房本上明明写着自己的名字，房子却让别人住着，而且以后只要需要房主担的责任自己都躲不开。更麻烦的是，等真正想买房时，却因已有了一套实际上不属于自己的房子，而有苦难言。

　　“借名买房”·过户风险

　　借名买房

　　过户也要审资格

　　在房屋过户时，是需要审核双方是否具有房屋买卖，或进行房屋赠与的资格。所以，如果实际购房者因自身不具备购房条件，而借他人之名买房，那么在过户时，也不能通过审核。

　　即便“借名者”履行协议，让实际购房者使用房屋，但因无法进行房产证更名，实际购房者也难以真正拥有自己的房子。

　　此外，未来政策中，二手房过户条件可能更严格。“京十五条”出台后，应该会有相应的实施细则出台。同时，政府也应该会考虑到可能出现的情况，对“京十五条”的具体落实进行完善。“比如，很有可能会对二手房购买条件进行限定，或是可能会规定购买新房后不能马上过户，需要经过一定期限后才能过户等”。

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