论商品房买卖过程中的物权变动

论商品房买卖过程中的物权变动

河南金合力律师事务所  李芳芳律师

【摘要】我国物权法一规定不动产的物权变动登记生效，即在登记后所有权才发生转移，但是事实上一个不动产物权变动一般都需要以下几道程序：合同、交付、登记。那么在交付而未登记的情况下物权发生了怎样的变动？所有权此时又处于一种什么样的状态？本文以商品房买卖中一典型的案例为载体对不动产的物权变动进行分析，并提出不动产物权变动从标的物转移交付，到物权权利的移转存在着一个过程，这一过程使不动产交付后，受让人即实际占有享用标的物，即享有占有、使用、收益的权利，但不享有处分权，登记后享有完全的所有权。在这个过渡状态双方当事人的权利都是不完全的，受限制的观点。

【关键词】合同；交付；登记；物权变动

【正文】

一、问题的提出

案例：某市一开发商对某一楼花进行商品房预售，该楼花的性质属商业用房，并和数户居民签订了商品房买卖合同。合同约定以按揭贷款的方式付款，开发商承诺由其办理按揭，居民依约交纳了首付款，房屋也已经实际交付使用，但是开发商在长时间内没有办理成按揭，购房人的剩余款项也未付。那么在这种情况下，购房人从房屋交付后对房屋享有什么权利？开发商又享有哪些权利？物权发生了怎样的变动？如果要解决这些问题，必须对不动产的物权变动进行研究。为研究方便之目的，本文借用商品房买卖这一典型的物权变动形式对不动产的物权变动谈一下粗浅的看法。

二、合同签订后的物权的变动。

　所有权移转规则是关于法律行为引起的财产所有权移转过程，所有权何时发生，所有权移转效力的规则，是物权变动生效规则的核心内容。该规则不仅关系着标的物毁损灭失的风险责任，而且关系着权利移转的分界点，即原所有权人丧失其所有权、新的所有权人得到其所有权并取得对抗任何第三人的效力时点。因此在物权法中占有重要地位。为便于讨论，我们这里主要涉及因商品房买卖合同而发生的所有权移转何时生效问题。

在楼花阶段，开发商与购房人签定商品买卖合同后，购房人并不能依照合同即时取得其所购商品房的所有权。因为此时购房人所获得的只是房屋竣工后对该商品房的期待权，或者说是一种附条件的债权，不是一种现实的利益。 19世纪德国民法学说创设期待权一词以来，对附条件和附期限的法律行为的研究虽然极为精密，但是迄今为止仍然没有能够建立完整的期待权的概念。虽然对此定性不一而足，但是普遍在一个观点上达成了共识，即将期待权与民法上的权利观点相结合，认为期待权发生并且存在于取得特定权利的过程中，“为权利取得的必要条件的某部分已经确定的实现，但是独未全部实现之暂时的权利状态”， “权利之取得，虽未完成，但已进入完成之状态，当事人已有所期待”。

关于买受人期待权的性质，学说上意见不一，有形成权说，物权说，特殊权利说，债权说和物权化的债权说。笔者支持物权化的债权说。因为形成权是仅凭当事人单方的意思表示而使权利发生变更或者消灭的权利，但是期待权是一种附期限或附条件方能向相对方主张的债权请求权。而且物权是对物的排他的现实的支配管领的权利，而期待权的实现无疑需要相对方意思与行为的介入方可实现。因此我认为，期待权在本质上是待所附条件成就时，买受人享有的请求出卖人移转标的物的所有权的债权。这就使得买受人的期待权包含了原本归属于物权效力的部分效力，商品房买卖合同在房屋管理部门登记备案后则具有对抗第三人的效力，这就将债权进行了物权化。

因此，结合上述案例，购房人与开发商签订商品房买卖合同签订后，买受人获得了对所购房屋的一种期待权，只要买受人履行了买卖合同规定的义务并办理了登记过户手续，便应当取得房屋的所有权，这种期待权应当受到法律的保护。由于买受人办理了登记手续，从而对期房的买卖进行了公示， 因此这种期待权应当具有对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预售登记以后，出卖人不得将期房实行一屋数卖，否则，买受人可以请求法院确认房屋所有人违反房屋预售登记的内 容所做出的处分房屋权利的行为无效。这种期待的债权经登记备案后又具有了对世性和排他性的物权性质，也就是说签订了商品房买卖合同并依法登记备案后，物权开始发生转移。

三、房屋实际交付但未登记时的物权变动。

　　 由于不动产买卖中权利的让渡要以登记为要件，所以标的物的交付仅仅是为物权变动的前提条件或仅仅所有权移转的开始。因此，不动产的特殊性在于：不动产物权变动存在标的物的移转(交付)和权利的移转(登记)两个相继但又不同的过程。实际上，实物交付和登记共同构成不动产物权的“交付”，即两种行为相当于动产的交付。

　　在实务操作中，房屋买卖都是先交付后办理过户手续，而且交付和办理过户手段之间需要一段时间。那么在办理完交接手续到正式签发房屋产权证这段时间，占有房屋人享有什么权利或交付在买卖双方之间发生什么效力呢?

笔者认为，买卖关系是基于买方和卖方之间的关系，而物权变动则是对世效力问题。同时，一旦不动产已经交付，那么受让人即获得占有使用房屋的权利，也就是说从实际享用上受让人已完全成为房屋的所有主。但是，在办理登记之前他仍没有法律上的所有权，他不能向世人表明他拥有所占居房屋的所有权。这句话的真实意思是，他不能对房屋进行法律上的处分，因为只有进行法律上处分时才涉及到不特定世人的利益或特定第三人利益，才有必要追问是否有所有权问题。法律的一个重要功能也在于杜绝没有处分权的人处分财产，危及交易安全。因此，受让人虽然有权占有使用房屋，拥有一种实际的所有权，但是他的所有权缺少所有权最根本的权利──处分权;换言之，他的所有权没有对世性。在这个意义上，笔者认为房屋实际交付后买受人将获得占有、使用、收益的权利，但是不具有处分权。也就是说物权并未发生完全的转移。

但是，我们又不能说交付没有引起物权权利的变动。实质上，自交付起原所有权人的权利即开始向受让人移转；对原所有权人而言，他的所有权利即开始丧失;对于受让人而言，他也开始取得所有权。也就是说，由于不动产物权的特殊性，物权变动生效不是一个点，而是一个过程，自交付时起，便开始这一过程，即所有权权利丧失和取得过程。在这一时段，受让人和出让人实际上谁都不拥有完全的所有权。

    结合上文中的案例，虽然由于开放商的原因按揭没有办成，房款也为完全支付，但房屋已经实际交付使用，那么自交付起出卖人的权利即开始向受让人移转，受让人即获得占有使用房屋的权利，由于房屋的性质为商业用房，那么买受人也就获得了收益的权利。

四、登记后的物权变动。

在我国及世界大多数国家,不动产及个别动产实行产权归属登记制度,这种登记即是权利登记。权利登记除了在个别情形下的初始登记外,大多数权利登记均与合同或其它法律行为引起的权利移转或转让有关。此时的权利登记往往以合同为依据，实际上,这里的登记起到物权变动的公示作用,即向世人公开表明:原所有权人已丧失所有权或某项权利；特定所有权人已从某人手中取得某财产所有权或某项权利。由于须登记的财产只有合法的产权证书才能表征产权人拥有所有权或他项权利,那么因合同而引起的产权的丧失和取得的变动也必须进行登记、修正或注销以前的产权证书,填发新的产权证书。因此,因合同而引起的产权变动往往要进行登记。

房屋产权过户登记只是对有效合同引起的物权变动效果的确认,使丧失所有权或他项权的人不再拥有可以表征其拥有原权利的登记证书,而使新的权利受让人拥有相应的登记证书,以使其可以表征其拥有权利。也就是说,过户登记不是对合同本身的登记,而是对合同引起的权利得丧变动登记,其前提便是合同的生效或有效。在这里,登记仅仅是合同引起的权利变动的公开和对变动后权利归属的确认。因此，在房屋进行过户登记后，出卖人对原有权利完全让渡，买受人即取得了完全的所有权，那么关于商品房买卖中的物权变动至此也已经终结。

　 综上所述，不动产物权变动从商品房买卖合同的签订到标的物转移交付，到物权权利的移转存在着一个过程，这一过程使合同签订后买受人获得对房屋的期待权，不动产交付后，受让人即实际占有享用标的物，享有占有、使用、收益权，并应承担房屋的损灭风险责任。但是，在办理完登记手续前，受让人对客体物没有法律上的处分权，因此，直到登记证书签发前，不发生物权的权利转移，即买受人不享有法律上的所有权。与此同时，原权利人(转让人)负担完成权利让渡所必要的手续的义务和不将已转让的物再次处分的义务。因此，即使原权利人仍然没有完全丧失权利，它的权利也受法律上的限制，特别是要限制他再次出卖与第三人。总之，不动产所有权移转是过程，在这个过渡状态双方当事人的权利都是不完全的，受限制的。

【参考文献】

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