“限购”——短缺经济的亡灵咒怨

限购政策的前生今世。

“短缺经济”是匈牙利经济学家亚诺什·科尔奈曾经提出一种的关于社会主义微观经济学的理论，他认为，“短缺”是计划经济制度主导的社会主义国家的常见现象，资本主义国家的供求关系倾向于“供过于求”，属于“需求限制型”经济，而社会主义国家的供求关系倾向于“供不应求”，大多属于“资源限制型”经济，生产受到资源的限制。提到限购政策，就不得不提到短缺经济， 这两者互为因果，并互相强化，并最终形成恶性循环。

限购政策几乎是伴随着中华人民共和国的建立而产生的，在新政府成立之后，面临内战后濒临崩溃的经济，为了在最快的时间内稳定人民对食品供应的预期，在1955年第一次出台了粮票制度，通过限额供给的方式供应食品。这项政策以牺牲人们对生活质量的追求为代价，力求使人民迅速达到平均温饱的水平，力求迅速稳定政治局面。

在计划经济体制和稳定政局优先的政治因素双重压力之下，以行政主导的限制购买，抑制需求，成了唯一合乎逻辑的选项。

在这项政策起到了预定的效果之后，一方面物资紧缺的状况并没有显著的改变，另一方面采用票证限额供给的方式几乎是为计划经济体制量身定制，因此，粮票制度从一项本应是临时性的政策，名正言顺地被推行成为了一项长期制度。1959年至1961年期间，由于天灾及人祸的双重因素，发生了建国以来最严重的物资短缺危机，史称“三年自然灾害”，期间不仅食品供给发生危机，其他日用品，工业用品均发生短缺，也是从那时起，凭票供应的政策开始向食品领域外的其他行业蔓延，成为一项最简单易用也最容易选择的资源分配方式。除最早推出的粮票外，又出现了肉票、油票、布票，甚至推出了缝纫机票等等。由此，便建立了长达30余年的票证制度。

事实上，票证制度这种伴随新中国薄弱的经济基础诞生和发展起来的限购制度并不能促进生产力的提高，单纯以抑制需求为目的的政策，在短期内起到了稳定政治局面的作用，但长期来讲，却不仅仅是牺牲了人民对生活品质的追求，更使大量生产企业在短缺经济影响期间，甚至改革开放之后的数年间，始终存在短缺经济的惯性，即盲目最求产量，进而囤积原材料资源，最终反馈到市场，结果是加剧短缺。使中国经济陷入了恶性循环，付出了更为沉重的代价。

十一届三中全会之后，伴随着改革开放、生产力逐步解放，资源短缺的局面得以打破，食品和日用品日渐丰富起来，粮食供应逐渐由统购统销变为合同订购。在此之后，粮票制度就逐渐淡出人们的生活，伴随着市场经济改革的不断推进，生产力的不断提高，除食品以外的其他工业品也逐渐实现了充足供给，整个票证制度正式退出历史舞台，至此，建国三十余年来以资源限制型的短缺经济现象和在基础上的限购政策走向了终结。

关于限购政策的今世，尤其是房产限购，笔者整理了三个编年史，分别是《住房直接限购政策编年史》、《住房间接限购政策编年史（信贷）》、《住房间接限购政策编年史（税收）》，记录了2010年1月7日至2011年2月15日仅仅近一年的时间内，中央政府和北京市政府出台的最为典型、也最为密集的限购政策。这些政策从间接限购，到直接限购；从利用信贷和税收作为调控供需的门槛，到直接指定购房资格；从对市场经济阳奉阴违，到彻底撕开市场化的面纱迫不及待地使计划经济借尸还魂，戏剧性地上演了一场了中央政府和地方政府之间步步紧逼、层层加码的大戏。而这些政策是否仅仅是针对房地产行业？又是否仅仅为了保障民生？睁开双眼，我仿佛看到了中央政府贯彻执政理念的决心，闭上双眼，我仿佛又闻到了中央政府对地方政府通过博弈来树立权威的火药味。
通过这些比较，笔者力求用更为直观的方式，使读者看到限购政策的发端与发展，引出些许问题，与读者共思。

附件1：《住房直接限购政策编年史》

2010-4-17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
“……对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。……”

2010-4-30《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》
“……对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。……”

2011-1-26《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》
“……各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。……”

2011-2-15《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》
“……继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。……”

附件2：《住房间接限购政策编年史（信贷）》

2010-1-7 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
“……加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。……”

2010-4-17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
“……实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
    要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；……”

2010-4-30《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》
“……严格执行差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
严格执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准。金融机构依据有关规定，通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。
严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;……”

2011-1-26《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》
“……对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。……”

2011-2-15《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》
“……各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。……”

附件3：《住房间接限购政策编年史（税收）》

2010-1-7 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
“……继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。……”

2010-4-17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
“……发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。……”

2010-4-30《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》
“……加强房地产税收管理。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
加强对存量房交易的税收管理，在计征税款时纳税人不能提供原购房价款凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。……”

2011-1-26《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》
“……调整完善相关税收政策，加强税收征管
　　调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。……”

2011-2-15《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》
“……加强税收征管
　　(四)严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
　　(五)实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。
　　(六)加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。……”