莱芜市集体存量建设用地使用权流转管理暂行规定

窗体顶端

莱芜市集体存量建设用地使用权流转管理暂行规定

第一章 总 则

   第一条  为规范集体存量建设用地使用权流转行为，维护土地所有权和使用权者的合法权益，盘活存量土地，优化土地资源配置，促进土地市场健康有序地发展，根据《中华人民共和国土地管理法》及国家、省有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。

   第二条 集体存量建设用地（以下简称集体建设用地），是指集体土地中已依法办理过使用手续的非农业建设用地和农业建设用地。

   第三条 对集体建设用地（不含农民建房宅基地）实行使用权有偿和有限期流转制度。集体建设用地使用权流转（以下简称集体建设用地流转），是指集体建设用地的使用权通过有偿、有限期转让（包括作价投入和交换等）、出租、置换等方式造成土地使用权属转移或实际使用人发生变更的行为。

   第四条 根据国有和集体土地两种产权市场统一管理的原则，市、区土地行政主管部门负责对集体建设用地流转行为进行管理和监督检查。

第二章 集体建设用地流转的范围和对象

   第五条 莱城中心组团、钢城副中心组团范围外和经济开发区范围内的集体建设用地，可以实行流转。

   第六条  乡（镇）范围内集体经济组织内部的企业兼并、转换经营机制、改变企业组织结构及公益事业设施用地等情况造成土地使用权属变更或更换土地使用者，可通过办理权属登记手续转换土地使用权或实际使用者。

   企业转让、出租、作价入股举办外商投资企业或内资联营企业和跨乡（镇）组建企业集团公司或股份合作公司等情况造成土地使用权流转的，必须通过集体建设用地流转的办法转换土地使用权属或更换实际使用者。

   第七条 根据建设项目和用地者需要，对集体建设用地，仍可通过办理征用土地手续，实行国有土地使用权出让、划拨。

   第八条  流转的集体建设用地，不得兴建大型娱乐场所和高档房地产开发项目。

第三章 产权代表界定

   第九条  集体土地所有权者为乡（镇）或村集体经济组织。

乡（镇）或村办企事业单位、个人使用集体土地，其所有权属于 乡（镇）或村集体经济组织。

   第十条  集体建设用地使用权者，为使用土地的独立法人单位或者个人。

   第十一条  区土地行政主管部门组织对集体土地进行权属调查，确定土地所有权和使用权者，颁发集体土地所有权和使用权证。

第四章 地价管理

   第十二条  集体建设用地流转的最低保护价由市政府确定并适时调整。用于生产经营的最低转让价为 50元／平方米，最低出租价为每年5元／平方米；对转让用于公益事业的最低转让价为8元／平方米，最低出租价为每年1元／平方米。低于保护价的，政府不予批准。

   市经济开发区管委会根据实际情况，制定本开发区内的最低流转、出租价格。

   第十三条  集体建设用地流转价格实行审核制度。对实际交易价格低于政府确定的最低保护价的，土地行政主管部门应当责令接受流转方补足地价。对拒不补足的，土地行政主管部门可申请有管辖权的政府撤销批准文件，流转行为无效。

第五章 集体建设用地流转审批权限和方式

   第十四条  集体建设用地流转按照《山东省实施＜中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十四条、第四十一条规定的审批权限报批。

   第十五条  集体建设用地流转时，必须确定土地使用期限，最高年限不得超过国务院第55号令规定的国有土地使用权出让最高期限。土地使用期限自流转行为批准之日算起。再次流转的土地使用期限，为前次土地流转合同规定的期限减去前土地使用者已使用后的剩余年限。

   第十六条 集体建设用地流转时，其地面建筑物及其附着物随之流转；地面建筑物及其附着物流转，集体建设用地同时流转。

   第十七条 集体建设用地流转，双方必须签订流转合同。第一次流转的，由集体建设用地所有权者（流转方）与接受流转的使用者签订集体建设用地流转合同；再次流转的，由集体建设用地使用者与接受流转的使用者签订流转合同。政府土地行政主管部门对合同履行情况进行监督检查。

   第十八条 农业建设用地流转为非农业建设用地的，必须补足使用集体非农业建设用地规定的费用后方可流转。

   第十九条 集体建设用地流转方可以一次性收取流转年限内的地价款，也可以采取年租制即每年向接受流转方收取地租的办法。地租标准原则上每三年调整一次，调整幅度不超过 30％。

采取年租制办法流转的土地，在未付清剩余年限的全部地价 款时不得出租或转让。

第六章 集体建设用地流转程序

   第二十条  集体建设用地第一次流转按下列程序办理：

   （一）流转方会同接受流转方按原批准使用土地的批复、勘测定界图或非农业建设用地使用证、接受流转方的项目批文和有关部门的规划意见及流转方草签的流转合同，向区土地行政主管部门提出土地流转书面申请；

   （二）区土地行政主管部门初审后逐级上报政府审批；

   （三）接受流转方向乡、区、市逐级缴纳土地流转收益，市土地行政主管部门颁发批准文书，合同生效；

   （四）接受流转方按合同约定的时间付清土地价款后，十五日内到区土地行政主管部门办理土地申报登记。土地使用权流转的，由接受流转方领取集体建设用地使用证；土地使用权出租的，由出租方领取土地出租许可证。

   第二十一条  集体建设用地再次流转，按下列程序办理：

   （一）流转方会同接受流转方持非农业建设用地使用证、与前次流转者签订的流转合同、接受流转方的项目批文和有关部门的规划意见及双方草签的流转合同，向区土地行政主管部门提出书面申请；

   （二）按规定的审批权限报经批准，流转方向乡、区、市逐级付清土地增值费后，市土地行政主管部门颁发批准文书，合回同效。

第七章 土地使用权终止

   第二十二条 集体建设用地因土地流转合同规定的使用期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权根据土地流转的不同方式分别处置：

   （一）土地使用权转让的，土地使用期满，其地面建筑物及其附着物所有权由集体土地所有权者无偿取得。土地使用者向土地行政主管部门交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

   （二）土地使用权连间房屋出租的，出租期满后，承租人应无偿向土地所有权者交还承租的土地和房屋使用权。出租方向土地行政主管部门交还土地出租许可证，并依照规定办理注销登记。

   第二十三条 土地使用期满，土地使用者要求续期的，可在使用期满前六个月内向集体土地所有权者申请续期，由集体土地所有权者向区土地行政主管部门提出集体建设用地流转申请，经批准同意后按本办法规定重新办理集体建设用地流转手续。

   第二十四条  集体建设用地使用者依法取得的土地使用权受法律保护。在特殊情况下，因国家和农村集体社会公共利益需要，集体土地所有权者报有管辖权的政府批准，可以提前收回，并根据土地使用的年限和开发州用土地实际情况给予相应的补偿。

第八章 收益处置和管理

   第二十五条  集体建设用地第一次流转时，接受流转方应按鲁政发[2001]47号文件规定向政府缴纳土地流转收益，缴纳标准按本规定确定的最低保护价的30％收取。集体建设用地出租或按年租制方式流转的，流转方按年租金30％的标准每年向政府缴纳土地收益。

   第二十六条  集体建设用地第一次流转后的再次流转，流转方要向政府缴纳土地流转增值费。增值额在 20％以内的免交增值费，越值部分按 30％收取增值费。

   第二十七条 向政府缴纳的土地流转收益、增值费实行市10％、区30％、乡60％三级分成，分别按比例逐级上缴乡、区、市财政，各级财政部门再按本级财政收益的2％返还给同级土地行政主管部门作为业务经费。

   第二十八条  市、区和乡级政府收取的土地流转收益和土地增值费必须全额缴入财政专户，由同级财政部门管理，主要用于土地资源的管理、保护和开发。

   农村集体土地所有权者取得的土地收益，由乡级财政专户管理。主要用于发展农村经济、基础设施的投资和安置农民的就业和生活。

第九章 附 则

   第二十九条  国家和省对集体建设用地流转管理若有新的规定，按国家和省的规定执行。

   第三十条 本规定发布之前已发生的集体建设用地流转行为，按本规定予以完善手续，流转土地收益减半缴纳。

   第三十一条  本规定自印发之日起施行。

                                                                                                                                                                  二00一年九月十二日