房地产业营改增或明年推行 传财政部定税率为17%

　房地产行业营改增最晚明年或将推行。2012年1月1日起试点的营改增被认为是目前规模最大的结构性减税措施。目前仅剩房地产业、建筑业、金融业以及生活服务业等尚未实施营改增。

　　自2013年开始调研，房地产业营改增方案迄今仍难出台，其难度之大，可见一斑。对于房地产业而言，除了直接影响税负的税率之外，与其他行业、税种如何协调也是改革的难点所在。

　　税率17%高不高

　　税负到底是增加还是减少，主要取决于税率的设定。

　　日前，有媒体报道称，财政部对房地产营改增的税率拟采用17%，而此前有消息称为11%。这一税率是否合理，对房地产行业来说，税负是增加还是减少?

　　“可以做一下对比。”一位供职于四大会计师事务所的财税专家告诉《第一财经日报》记者。

　　营改增试点中，有形动产租赁适用17%税率，交通运输业是11%，其他部分现代服务业为6%。

　　不同行业的税率确定的依据是什么?该专家称，一方面要考虑行业本身的毛利情况，还要看其业务的纵向流程是不是有那么多可以抵扣的东西;另一方面，还有国家宏观调控政策，是不是鼓励一个行业的发展。

　　“营改增试点中交通运输业税率是11%，房地产行业的进项比交通运输业要多，毛利也高，而且在营改增之前大多数的生产型企业都是17%税率，我们预计最后结果可能是17%。”该专家告诉本报记者，也不排除政府可能对房地产有特殊照顾，最后达成一个较低的税率。

　　现行房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%。此前，普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣表示，在6%的增值税税率下，税负降低;11%持平;17%则税负增加，所以未来房地产业营改增后实施11%的税率可能性比较大。

　　财政部财科所所长刘尚希(微博)此前接受媒体采访时指出，11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前，没办法判断税负上升还是下降。

　　也有业内人士表示，或许会在11%~17%之间，再确定一个税率。

　　具体到一个企业的税负到底是增加还是减少，前述专家告诉本报记者，这还要看企业的业务性质、销售流程等细节问题。

　　比如说，一个在上海开发的房地产企业和一个在河南开发的房地产企业，前者的毛利大，销售的量小;后者的毛利低，但是量大，两者最终的销售额相同。如果按照营业税，那么两者缴纳数额相同;但如果按照增值税，进项可以抵扣，就要看盈利程度和投资来决定税负的多少。“这点来看，增值税更公平。”上述专家说。

　　上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建也告诉本报记者，在他看来，“营改增”主要目的是为了消除重复征税，结构性减税不是简单的个别企业降低税负，而是针对一个行业，最终是总体税负减少，具体到一个企业是有增有减。

　　但前述专家也表示，相比营业税，增值税对企业来说可筹划的空间更大。“企业可以通过运营模式的优化，让可抵扣的项目最大化。比如说，涉及一个公司内部的业务部门，可以单设一个公司，为本公司提供服务。”

　　建筑、金融一起改

　　增值税是一个全链条道道抵扣的问题，不能只局限于某一个行业改革。对于房地产行业来说，建筑业和金融业营改增与其息息相关，这也成为房地产营改增的一个难点。

　　从房地产企业的财务报表看，主要的成本构成有三块：一是土地成本，二是建筑成本，三是银行贷款的利息支出。

　　“增值税的原理是，我卖东西要交增值税，但同时我买东西取得的进项税发票可以去抵扣，如果建筑和金融不改的话，对于房地产行业来说就没有进项税可以抵扣，单环节税负就重了。”中瑞税务师事务所合伙人赵岩告诉本报记者。

　　前述专家认为，房地产和建筑业营改增必须同步推进。

　　财政部部长楼继伟表示，今明两年是税制改革的关键时期，下一步营改增范围将逐步扩大到建筑业、房地产业、金融业等各个领域，相应废止营业税制度，适时完成增值税立法。

　　亦有财政部专家表示，电信业营改增之后，可能不会再一个一个行业地进行，而是有可能几个行业一起推进，财税部门已经开始着手对房地产业、金融业等行业进行营改增调研。

　　至于建筑和金融行业的税率如何确定，本报记者采访的专家认为，要把行业放到全链条上综合考虑，但也要结合行业自身的特性。

　　前述专家称，建筑行业的毛利低于房地产行业，税率或许会低于房地产，而金融行业本身可抵扣的项目不多，建筑业11%比较合理，金融6%较为合适。赵岩也赞同建筑业税率为11%。

　　此前也有业内人士预测，未来金融业、房地产、建筑业营改增后将执行统一税率，即11%。

　　此外，土地成本如何抵扣，也是值得研究的问题。

　　赵岩对本报记者说，政府卖地是不交税的，对于房地产企业来说，则意味着这块抵扣没有，如果税制设计中要考虑税负问题，可以在这个环节进行一定的进项抵扣。

　　其他税种受影响

　　营改增同样会导致企业所得税税负的改变，这也是房地产业营改增过程中的一个难点。

　　赵岩告诉本报记者，企业所得税的应纳税款所得额是由企业的收入减去成本，但是营改增之后，企业收入和成本两个因素的数值都发生改变。

　　他以目前已经试点的服务业营改增为例，假如收入为100元，扣掉5%的营业税之后的95元为主营业务收入;而营改增之后，税率为6%，按照增值税的计算方法，主营业务收入为94.3元[100÷(1+6%)]，有所减少。另一方面，对成本也有影响，比如企业支出100元，在营业税的前提下，100元即为成本，但营改增后的成本则需要扣除增值税。

　　“相当于改变了企业收入和成本两边，所以要根据企业最终的收入成本结构，才能看对企业的净影响是怎样的。”赵岩说。

重点治理住宅工程质量 常见病防治要写进合同

针对建设工程质量问题，山东省建设厅正式出台“两年治理规划”，按照时间表，至2016年8月份，工程渗漏、裂缝和水暖、电气、节能保温等住宅质量常见问题治理覆盖率达到95%以上。

　　记者了解到，方案计划在两年内，工程质量治理要达到六大目标，其中包括基本建立起终身责任追究制度;施工图设计文件一次通过率提高15%，工程渗漏、裂缝和水暖、电气、节能保温等住宅质量常见问题治理覆盖率达到95%以上等。

　　在住宅通病方面，记者了解到，相关责任单位要在项目开工前，要向社会公开承诺住宅工程质量常见问题防治目标，并纳入商品房销售合同。

　　在质量责任方面，方案要求全面落实工程质量终身责任制。建设单位必须合法选择参建队伍，供应合格建材，按照合同约定及时足额拨付工程款，科学确定合理工期。勘察单位要加强工程勘察现场和室内试验质量控制，确保勘察成果真实准确。设计单位要严格执行工程建设强制性标准和强制性条文，强化设计文件技术交底和现场服务。施工单位要严格按图纸和专项方案进行施工，关键工序要设立实物样板。监理单位要充分发挥过程控制作用，认真审查进场单位资质和人员资格，严格审核施工组织设计和专项施工方案并监督实施。

　　记者了解到，相关部门下一步将推行质量终身责任“两书一牌”制度。所有新建项目开工前，参建单位都要与项目负责人签订授权书，项目负责人与监管机构签订质量终身责任承诺书，建设单位要建立五方主体法人代表和项目负责人质量终身责任信息档案，工程竣工后统一移交城建档案管理部门保管。项目竣工后，要在建筑物显着位置镶刻永久性铭牌，载明参建单位和项目负责人姓名，否则一律不予办理竣工验收备案手续。实行最严厉的责任追究和倒查制度，对设计寿命内不能正常使用或发生工程质量事故、严重工程质量问题的，依法严格处罚参建单位，并追究单位法定代表人和项目负责人责任，不管人走到哪里，无论是提拔还是退休、离职，都要严肃追究。

　　人员管理上，按照要求，2014年年底前对全省所有在建工地的劳务人员逐一登记造册，登记劳务人员的基本身份信息、培训和技能状况、从业经历、诚信信息、工资结算及支付等情况。各级主管部门要建立劳务人员信息管理系统。