售房人死亡 如何办理房产过户

售房人死亡 如何办理房产过户

在办证过程中经常会遇到一种现象：房屋买卖当事人双方在签订《房屋买卖协议》后没有及时过户，待办理过户登记时，发现售房人一方出现死亡情况，由于一方当事人的缺失导致买方当事人无法办理过户登记手续，据此，现将几种方便的解决方式归纳如下，供参考：

一、求现存房屋所有权人到公证处办理继承相关公证手续，由房产继承人人陪同买受人办理过户登记手续。

由于《房屋买卖协议》属于双务性质的债权债务合同。而根据我国房地产管理法的规定，房屋所有权自办理过户登记手续之日起发生转移，故未办理登记手续时房屋所有权并未发生转移，即售房人并未实际交付房屋的所有权，债权债务合同未全部履行。

又根据《中华人们共和国物权法》第二十九条中关于不动产物权转移的特别规定，不动产物权自权利人死亡时发生转移。因此自房屋所有人死亡之日起，房屋所有权已于原房主转移至其合法继承人。根据我国继承法第三十三条的规定，继承遗产应清偿被继承人应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产的实际价值为限。因此，房屋买受人有权要求房产继承人履行依据《房屋买卖协议》产生的债务，实际交付房屋所有权，即办理过户登记手续。

二、房产继承人在继承房屋所有权后拒绝办理过户手续，或怠于办理继承手续，房屋买受人可以向人民法院提起诉讼，要求房产继承人履行债务。

诉讼是解决民事纠纷的最终方式。因相关法律规定了物权在被继承人死亡后发生转移，作为物权继受人的继承人成为了物权的主体。作为继受人，不论实体法还是争议解决法律都对这种自然继受规定了直接的处理办法，即原权利人的正常义务由继受人来承担。《房屋买卖协议》是双务有偿合同，在房款已经交付的情况下，买受方便有接受房屋并办理过户登记的权利，出卖方则存在有履行交付房屋并陪买方办理过户登记的义务。如《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第六十二条之规定，遗产已被分割而未清偿债务时，规定的偿还债务的方式及比例。根据《中华人民共和国合同法》中规定了，如果没有特别的情况，在合同可以继续履行的情况下，法院的判决是继续履行合同。这是维护正常的交易秩序，保障经济活动连续性的重要连接点。所以，通过法院进行诉讼也是一种可取的办法。

   提示：物权法规定：由于房屋属于不动产，其所有权自办理登记过户之日起发生转移（特殊情况下除外），因此，签订房产转让协议后应及时到房产登记部门办理过户手续。当然如果卖方不便，也可以由卖方在签订《房屋买卖协议书》的同时，以委托书的方式委托自己信任的一人或由双方共同信任的一人，来全权处理卖方的相关手续，并约定委托期限至委托事项办结之日止。因为《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十二条规定，被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（1）代理人不知道被代理人死亡的；（2）被代理人的继承人均予承认的；（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；（4）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。因此，在办理委托时，如未作出代理事项完成时代理权终止的，可以征求继承人的同意。当然具体办理委托代理的方式，可以前往当地的房屋交易中心咨询，以便出具证明力强、房屋交易中心认可的委托书。