各类型房产离婚分割大全

各类型房产离婚分割大全     与近几年不断攀高的离婚率一样，不断飙升的房价，使得房子成了很多家庭最大价值的一项财产，也成了离婚中关于财产分割的矛盾焦点。由于不同家庭的房屋产权现状和婚房购置模式存在多种情况，相关法律和司法解释又没有一个完整和详尽的规定，各地法院在处理离婚房产分割时的做法也不尽相同。致使在很多离婚纠纷中，有关房产分割的争议和困惑屡屡存在。下面张磊律师就区分不同类型，对离婚房产分割中存在的常见情况和问题进行逐一分析。 一、婚后以双方或一方名义购买，并且在离婚时已经交付使用、取得产权证书且付清房款的房屋。     这类房屋属性比较清楚，属于夫妻共同财产没有任何争议，一般情况下应当平均分割。具体的处理方式有三种：1、一方主张房屋产权，另一方同意的，由取得房屋产权的一方给另一方相应的补偿。如果就补偿数额不能达成一致，可以申请对房屋价值进行评估。2、双方均主张房屋产权的，可以按照竞价的方式确定产权归属，竞价高的一方取得房屋产权，但要拿出竞价的一半付给对方作为补偿。3、双方均不主张房屋产权的，可以申请对房屋进行拍卖，再对拍卖所得的价款进行分割。 二、婚后以双方或一方名义购买，但在离婚时尚未取得产权的“期房”。    这种情况下，因为还没有取得房屋的产权，因而此时要分割的实际上是与房产开发商或售房者的一种债权或者说是一种“期待中的产权”。这种情况下，如果通过诉讼途径离婚，法院一般不宜直接判决产权的归属问题，只会确定由谁使用房屋，只有等到房屋产权证书办理之后，才能通过另行起诉离婚后财产纠纷或者析产纠纷，通过这种方式分割。但这样的话常常会遇到有一方故意不配合办理产权证的问题，导致另一方单独办不下房产证，也就无法进行后面的分割，这也是目前立法上留下的漏洞。这种情况下，可以通过协商确定一方取得未来的“产权”，对离婚协议进行公证或持离婚调解书，找开发商或售房者协商变更购房合同，或者直接将产权证办理到该一方的名下。实在不行，还可以先办理退房，再对退房所得的价款进行分割。如果同时还存在欠银行的贷款，则应当按照共同债务一并分割。 三、婚后以双方或一方名义购买，在离婚时已经取得产权但尚欠银行按揭贷款本息的“按揭房”。     这时，房屋属于夫妻共同财产，而对银行所欠的按揭款则属于共同债务。一般是协商或判决由一方取得产权，给付对方一定的补偿款，并单独承担剩余的银行贷款。这时确定补偿款标准的依据，应当是房屋的现时市场价而不是当时购买时支付的价款。如果协商不成的，也可以通过先提前还贷并出售房屋，再对净得的款项进行分割。 四、婚前以一方名义按揭购买并取得单方产权，但在婚后以夫妻共同财产偿还银行贷款的“按揭房”。    随着房价的飞涨，近几年这种情况十分普遍。通常是男方“筑巢引凤”，先贷款买房，支付首付款，取得产权证，然后结婚以后共同还贷。对这种情况下离婚时房产如何分割，目前存在很大争议，各地法院的做法也五花八门。律师认为，这里面要区分购房合同关系和借款合同关系两个不同的法律关系。由于是一方与开发商或售房者签订和履行购房合同，也是以该方个人的名义与银行形成的借款合同关系。如果产权已经取得，该房屋应作为该方的婚前个人财产，欠款属于一方婚前债务。而结婚后以共同财产偿还的部分，属于以婚后共同财产偿还一方婚前个人债务。因此，应当由取得产权的购房一方对这部分费用的一半向另一方予以返还。在房价持续上涨的时候，这个结论显然对另一方是不利的。这个问题可以通过婚前或婚后财产约定的方式，书面约定该房屋产权为共同财产，从而得到解决。也可以采取下面第五种的做法。 五、婚前以双方名义按揭贷款并共同取得产权，在婚后以共同财产偿还银行贷款的“按揭房”。    这种情况下，房屋产权和银行贷款都是两个人共同的，按照共同财产和共同债务分割即可。具体操作，参照第三种情况处理。但此时，可能会因婚前在首付款出资比例上不均等产生争议，如果没有书面协议约定，又协商不成的话，律师认为这种“一方掏钱（或一方多掏钱）、两人共有”的登记行为，实际上属于多出资一方对另一方的一种赠与，也就是自愿将自己多出资的部分转化为共同财产，因此一般还是对房屋做平均分割为宜。 六、婚前以一方或双方名义购买，婚后以共同财产还贷，但在离婚时尚未取得产权的“期房”。    这种情况是现在越来越多出现的“闪婚”、“闪离”一族常常遇到的问题。还是那句话，既然是期房就还没有取得产权，也就只是债权或者“期待中的产权”的分割。这里面要区分是一方个人还是双方共同的名义购房，如是一方个人购买的，则向对方返还共同还贷部分的一半作为补偿，自己继续履行购房合同并取得未来的产权、承担未来的还款义务。如果是共同购买的，按照前述第二、三、五条处理即可。 七、婚前以一方或双方名义购买并付清全款，但在结婚后、离婚前取得产权证书的房屋。    对于前一种情况，本律师认为，应当理解为购房款总额为一方的婚前个人财产；但房屋产权是在婚后取得，属于婚后共同财产，也就是说，升值部分共有。这个目前争议还是比较大的，但确实没有法律加以规范和明确。后一种情况就比较简单了，直接按照共同财产处理当无争议。 八、婚前一方单独购买，并且在结婚前已经交付使用、取得产权证书且付清房款的房屋。     这个属于该方的婚前个人财产，现实中也没有什么太多争议。因为按照现行的新《婚姻法》和最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）的相关规定，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，除非当事人另有书面约定。也就是说，婚前一方购买并享有产权的房屋，并不会因为“婚后由双方共同使用、经营、管理，经过８年转化为共同财产”。过去的那个司法解释，现在已经OUT了。     以上八种类型，基本上涵盖了双方在婚前或婚后，以一方或双方名义，按揭贷款或者一次付清，购买现房或期房等各种情形。读者只要照方抓药，对号入座，基本上就比较清楚了。     现实中还有一个常见的问题，那就是面对高的离谱的房价，对于广大80后、90后的年轻人来说，光靠两个人的力量往往连首付款都望尘莫及。这时候大爱无疆的父母就会拿出自己辛苦积攒了一辈子的积蓄进行无私奉献。对于这种情况，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）的规定说的已经很清楚了：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。也就是说，反正是无偿赞助给孩子了，到底是给一方还是给双方的，一要看赠与行为是发生在结婚登记之前还是之后，二要看有没有除外的明确约定。当然，如果不是“无私奉献”，而是明确为“借款”，那就另当别论了，最终，依照事实和证据按照“一方婚前”还是“双方婚后”的债务来确定即可。 （江苏婚姻专业律师网http://www.jshylaw.com张磊律师原创作品作品，依法享有著作权，转载请注明出处）