深圳买卖合同纠纷律师 深圳市合同纠纷律师

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【案例索引】
　一审：西安市中级人民法院（2010）西民二初字第18号（2010年12月8日）
　二审：陕西省高级人民法院（2011）陕民二终字第00005号（2011年9月23日）
【案情】
　　原告（二审上诉人）：乌审旗华宇工贸有限公司（以下简称华宇公司）
　　被告（二审上诉人）：西安雅荷房地产开发有限公司（以下简称雅荷公司）
　　西安市中级人民法院经审理查明：2006年12月12日，华宇公司与雅荷公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定：华宇公司购买雅荷公司开发的位于西安市经济技术开发区凤城五路北侧的雅荷春天小区2号楼临街1—9号商业用房2340平方米，房屋总价款为2129.4万元，华宇公司于2007年2月1日前付清全部房款。合同还约定，出卖人雅荷公司应当于2007年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人华宇公司，出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金等。华宇公司于2006年12月8日至2007年4月25日分五次向雅荷公司支付了商铺款共计2129.4万元。2007年10月14日华宇公司向雅荷公司书面提出商铺变更项目要求，言明对一层商铺1一9档非承重墙进行部分改动，并在部分商铺柱子间加做落地玻璃窗等。同年11月26日雅荷公司完成上述工程改造。2008年5月5日，雅荷公司向华宇公司出具承诺书，承诺：一、在七个工作日内将装修临时水电接通引入，并及时开始进行正式水、电、暖、弱电的安装施工；二、积极组织商铺门前道路施工，确保于五月底前行人畅通。本案所涉房屋于2007年9月29日通过了竣工验收。2009年8月26日在西安经济技术开发区建设工程质量安全监督站备案登记。华宇公司分别于2009年6月16日、6月29日以特快专递的方式向雅荷公司发函，要求其履行交房义务。2009年7月11日，华宇公司与雅荷公司办理了房屋交付手续。2010年6月23日，华宇公司以雅荷公司迟延交房730多天，按合同约定计算违约金155.45万元，不能弥补按该小区同等地段商业用房租金标准2007~ 2008年度月租金为65元/平方米，2009年月租金为85元/平方米计算出的租金损失365.04万元为由起诉，请求法院判令：雅荷公司向华宇公司支付逾期交房造成的经济损失365.04万元。
　　被告辩称：该房屋在2007年9月就已具备交房条件，其曾多次电话通知原告收房，原告不来收房，理由是没找到承租人，导致双方迟延办理交接手续，逾期交房的责任应由原告承担。原告起诉已经超过2年诉讼时效。原告至今未将商铺出租出去，不存在实际损失。请求驳回原告的诉讼请求。

【评析】
　　关于违约金数额能否进行调整，以及如何对违约金数额进行调整，是实践中争议很大的一个问题。本案即是一个涉及违约金是否调高的典型案例。涉及的一个焦点问题是，在雅荷公司构成违约的情况下，华宇公司以合同中约定的违约金计算标准不足以弥补实际损失为由请求法院调高违约金，应否支持。
关于雅荷公司违约责任承担的认定
　　违约责任是民事责任的一种，是指合同当事人因过错不履行合同或者履行合同不符合合同约定条件而应当承担的民事责任。它是一种财产责任，具体表现为支付违约金、赔偿损失、继续履行等。违约责任的产生，以其所依附的合同有效为前提，只有当事人签订的合同有效，合同在当事人之间才具有相当于法律的效力，合同中所设立的权利和义务受法律保护。违约金是一种重要的民事责任形式，是由当事人协商确定的，是法律确立的合同自由原则的具体体现。《民法通则》第112条、《合同法》第114条第1款，均规定了违约责任的承担方式。本案所涉商品房买卖合同符合法律规定，合同为有效自无异议。双方当事人在合同中约定了出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金，即约定了违约金的计算标准。此种约定在性质上属于赔偿性的，它指明了违约后所需承担责任的具体范围。本案雅荷公司迟延交付房屋，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。所承担责任的范围原则上应依当事人的约定。
　　

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