深圳二手房买卖律师案例-诉讼策略影响诉讼效果

今年五月，接到一个房产纠纷案件。本来案情并不复杂，却因为委托人为此房已经连输两场官司，因而特别小心，反复叮嘱，搞得我也有些神经兮兮。

    业主章先生于2010年中，将一套房子卖给了赖小姐，并在收到定金后，将房子交给了赖小姐使用。章先生在按合同约定赎出房产证后，直接交给了中介，然后要求赖小姐支付剩余四十几万元房款。由于赖小姐不付款。章先生委托律师向法院起诉，提出了解除合同、没收定金、收回房屋的诉讼请求。

    该案法院受理后，赖小姐根据中介的提醒，抗辩说因为章先生的房产证红本并没有注销抵押，所以有权拒绝付款。法院查明了如下事实：

    1、章先生取出房产证红本后，没有到国土局注销抵押，直接交给了中介；

    2、合同没有约定具体的交房产证的时间，也没有约定具体的付款时间，仅注明是同时履行；

    3、章先生在起诉前没有催告。

    经审理，法院认为由于合同约定不明，章先生也没有催告，赖小姐没有违约，驳回了章先生的诉讼请求。一审判决后，章先生不服，上诉到中院，中院维持原判。

    这两审官司下来，时间已经到了2012年底，赖小姐不仅没有付款，而且占用房屋出租，管理费、水电费也不交。章先生输得灰头土脸，十分不爽。

    判决生效后，章先生吸取教训，立即注销了房产证的抵押登记，并通知中介和赖小姐，要求赖小姐支付房款。可是，由于合同约定的是直接付款，赖小姐不知是钱不够还是想利用贷款，要求章先生配合贷款。这一要求因为不符合合同约定，自然受到了章先生的拒绝。

    在章先生拒绝赖小姐的合同外要求后，再次要求赖小姐付款，赖小姐答应了但没有行动。

    章先生找到我后，还要求按上一次的诉讼请求来起诉。我告诉他不用这么麻烦。合同法第九十三条规定，如果一方迟延履行主要债务，另一方催告后合理的期限内仍未履行的，守约方可以解除合同。因此，章先生完全可以先把合同解除了，不把解除合同的权力交给法院。根据合同法第九十六条，章先生行使合同解除权后，如果赖小姐不同意，她必须起诉到法院，这样章先生就化被动为主动，案子也会好处理很多。

    果然，章先生按照我设定的步骤，逐步巩固证据，赖小姐在最终收到章先生的腾房通知后，终于起诉到了法院。

    收到法院的应诉通知后，章先生提出反诉，并最终取得了胜诉判决。