广州越秀区房产律师；越秀区房屋买卖合同高胜率律师

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法律知识：
卖方可以解除房屋买卖合同的情形有哪些

由于房屋买卖合同一般都约定了严格的违约责任，卖方毁约的成本较高使得卖方不敢轻意毁约。因此，卖方就伺机等待买方违约，一旦买方违约在先，卖方就行使合法的解除权，让合同终止，这样卖方不用支付任何成本就能实现不卖房的目的，继续享有房价高涨所带来的高收益，而且还可以顺理成章地吃掉买方的定金、追究买方的违约责任。

那么，买方先违约了(如*定金、*首期款、逾期办理资金监管、逾期办理银行按揭等)，卖方可不可以立即解除房屋买卖合同？
根据我国《民法典》的规定，合同的解除主要有两种方式，即当事人协商一致解除合同及当事人行使约定或法定合同解除权解除合同，实践中，后者是合同解除的常见方式。所谓合同解除权，是指合同约定的解除合同条件成就时，或出现法律规定的解除合同情形时，当事人双方或一方享有解除合同的权利。约定解除权的行使条件由当事人在合同中具体约定，如二手房买卖双方可以在房屋买卖合同中约定卖方延期交房多少日或买方延期付款多少日，买方或卖有权解除合同。法定解除权的行使情形由法律具体规定，如我国合规定的五种法定解除情形：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的；(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(5)法律规定的其他情形。

但如果房屋买卖合同中没有约定“卖方有权单方解除本合同”的内容，那么卖方要想解除合同只能先向买方发出催告，要求买方在合理期内履行支付首期款的义务，如果买方还不履行，卖方可援引我国规定，行使合同解除权。除非买方明确表示不支付房款，否则，卖方在解除合同前的催告程序不可免。司法实践中，如果卖方没有经催告就发通知要求解除合同，除非合同明确约定准许，否则法院会判决卖方承担违约责任。原因是：卖方面对买方的违约，应当采取与买方违约相当的抗辩措施，即如果买方构成根本性违约，卖方可以解除合同；如果买方只是轻微违约，卖方只能要求买方继续履约、支付违约金或适用定金法则，而不可以解除合同。

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