浅谈物权登记制度（不动产篇）

《物权法（草案）》研讨会发言稿

时间：2006年2月22日

地点：北京港澳中心

作者：高强

文章摘要：

　　自2005年7月，全国人大下发了《物权法（草案）》之后，引起社会各界的广泛关注，也给予了不同建议和意见。这充分体现了我国各界人士法律的意识的增加和我国整体法制建设的进步。今天，我文章所涉及的内容主要是社会各界同仁、企业界人士普遍关心的问题之一，也就是这次《物权法（草案）》中关于不动产的变动模式的立法体现和他的法定要件，以及在实践生活中对我们经营活动中的影响。

序  言

　　今天能够参加这次具有非常专业水平，并且能够和如此之多的专家、学者和业界内具有丰富实践经验的有识之士探讨这么一个我国正处在酝酿之中的法律——《物权法》，感到非常的荣幸，在此非常感谢IBC公司和为这次研讨会付出辛勤劳动的朋友们。

　　自从这次《物权法（草案）》在去年7月份由全国人大公布征求意见开始，的确得到社会各界人士的广泛关注，可以说这部法律是改革开放以来，人们一直盼望出台的。我们需要解决在我们日常生产、生活和经营过程很需要解决的一个问题——物权问题，也就是物的所有权问题。这也是近几年我们民族资本者需要国家、政府对自己劳动成果给予的肯定，同时也是广大国民对自己合法物权需要得到政府肯定的一部法律。

正  文

　　在进入正题之前，我首先谈两个概念，一个是物权。那什么是物权？物权就是权利人直接支配标的物的权利。这里所说的“支配”，指物权人依自己的意思对标的物进行占有、使用、处分的权利。所谓“直接”，指物权人对于标的物的支配、占有，无需他人行为的介入，就可以实现。

　　物权是权利人直接支配物的权利，这里的“物”？原则上指特定物、独立物和有体物，主要包括动产和不动产等。

　　另一个概念是物权的变动模式，物权的变动模式是指物权的设立、变更、转让和消灭的法定方式。今天我所谈的主要题目是物权变动模式中的不动产的变动模式，也就是不动产的设立、变更、转让和消灭的法定方式。

第一部分 我国不动产变动的现状

　　在进入主题之前先简单介绍一下我国不动产变动基本现状。

　　大家知道，从我国开始实施不动产变动法定形式以来，一直以登记为变动模式。然而，时至今日我国尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。此次物权立法就是拟在法律上进行统一的规范。

　　我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局发布的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。主要表现在以下三个方面：

　　第一个方面，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部门利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。

　　第二个方面，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，有多个部门可以进行不动产登记，如土地和房屋产权登记在土地资源管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。

　　第三个方面，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理，这种现象也是很普遍的。

　　正是由于以上几个方面为题和我国不动产立法不完善和管理混乱的现状，才更加显现出物权法出台的重要性和迫切性。也就是我们今天谈论的这部即将出台的物权法草案，这也是我下面将要谈的内容。

第二部分 《物权法（草案）》设定的不动产变动的原则

　　当前世界上一些主要国家，在物权变动模式中大体上有两种，即意思主义和形式主义两种模式，所谓意思主义就是指依据当事人的意思表示（如当事人达成合意）即可发生物权变动的效力，除此之外不再需要其他的要件。形式主义则是指物权变动除了当事人的意思表示之外，还必须具备一定的形式。在我国物权法的起草过程中，起草者对各国物权变动模式的利弊进行了认真比较研究，吸取了各国经验，立足于我国现实，对物权变动模式采取了以形式主义为主兼顾意思主义，即形式主义与意思主义相结合的模式。

　　那么，我们知道，正是不动产所有权属性所决定，其物权状态应当向社会进行公示，公示的主要方式是什么呢？我国采取的方式是登记制度，所谓不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。在不动产物权形式主义（即登记主义）中又存在两种不同主张，即登记要件主义和登记对抗主义。从我国不动产的立法和行政管理的历史和此次《物权法（草案）》中立法本意可以得出肯定的答案，我国采用的是登记要件主义为主要原则。

　　为什么会采用登记要件主义原则呢？主要是从以下几个方面的理由进行考虑的：

　　第一个理由，有利于维护交易安全。登记作为公示手段主要是为了维护交易安全。也是不动产物权本质和现实生活的客观要求。在我国现阶段，经济生活处于转轨时期，市场体制仍不建全，信用体系缺失，如果在不动产交易过程中不要求交易当事人办理登记，很容易发生欺诈现象。因为，不动产的本来性质就是对不动产的支配权（物权），而这种支配权必须也应当依一种公开的方式表现出来，使得人们从这种表现方式得知某不动产上物权的存在。不动产登记对第三人来说，基本的意义是权利变动让人知悉的效力，即登记的告知作用。

　　第二个理由，登记有利于明确产权关系。登记不仅仅是重要的公示方法，也是确认不动产权属的最佳方式。当前，土地和商品房交易日趋活跃，权利转手非常频繁，而且不动产对于权利人又利益攸关，如果不强制性地要求当事人办理登记，一旦发生不动产多次转手，仅仅依据合同是难以确认不动产物权的归属，这就不利于理顺各种财产关系，会导致各种纠纷发生。登记要件主义强制性地要求办理登记，无论交易前还是交易后，不动产的物权状态都非常明晰，有助于建立财产秩序。

　　第三个理由，有利于对善意物权取得人的保护。当事人变更不动产物权时依据法律的规定进行了登记，则即使依登记方法表现出来的不动产物权事实上并不存在或有瑕疵，但对于信赖该不动产物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果。假如登记无此效力，那么善意第三人则在每次交易时都要调查标的物的权利状态，否则就要为此而承担风险。显然，这对善意第三人是不公平的。登记的公信力以登记的告知和权利的推定力为逻辑起点，以登记功能之实现--“善意取得”为其最终归宿。它以牺牲原权利人的利益为代价，以换取交易安全价值的实现。

　　第四个理由，采取登记制度，有利于法官正确地审理有关不动产的案件，减少调查取证的困难。在发生产权登记之后，法官确认权属的主要依据是登记，即登记的权利正确性推定效力，也是登记公信力的体现，是指对任何第三人来说，不管真实情况怎样，以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确。不动产登记簿记载之物权应该与实际的不动产物权一致，动产的占有与实际之物权一致，这是正常的法律秩序的基本要求。因为登记具有很强的公信力，除非当事人有确切的证据表明登记具有瑕疵并应当变更登记，否则法官可以直接依据登记进行裁判。

　　第五个理由，在登记制度下，有利于对不动产的管理和了解整个市场中不动产交易的情况，保证信息的准确性，有利于国家宏观调控；也有利于对不动产交易征收相应的税收，防止偷税漏税情况的发生。

　　登记要件主义原则在《物权法（草案）》中的主要体现，例如：

　　《物权法（草案）》第9条第1款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未登记的，不发生物权效力，但法律另有规定的除外”。从这条规定看，将不动产的登记范围涵盖了，同时也明确了不动产登记是强制性的。否则，将不发生物权效力。因此，在我国不动产的取得以登记为法定要件，是强制性的。如果你想真正的取得不动产物权，必须按照法律的规定，进行物权登记。

　　为了强化登记的效力，物权法草案还确认了登记的公信力，其第4条规定：“物权应当公示。记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定”。这实际上确立了公示后的权利推定规则。草案第23条进一步明确规定：“基于不动产登记簿享有的物权受法律保护。”该条进一步确定了公信原则，在交易中登记簿所记载的权利人将登记的财产转让给第三人，受让人在交易时因为信赖登记，而与登记人进行交易，该交易应当受到保护。登记公信力的确认强化了登记的效力，使得不动产物权变动更为安全。

第三部分 《物权法（草案）》中关于登记要件的例外规定——登记对抗

　　在此次物权法草案中，虽然采取登记要件主义的原则，也吸纳一些登记对抗的例外规定，也就是将登记对抗作为一种补充。

　　在我国物权法起草过程中，对于不动产物权变动是应当采取登记对抗主义还是登记要件主义，一直存在较大的争议。主张登记对抗主义的主要理由在于：（一）登记对抗主义有利于降低交易成本，鼓励交易，且符合我国目前不动产变动的实际情况。在我国，广大农村的私有房屋的买卖，法律上并不要求办理登记过户手续，即便没有办理登记过户手续，也承认其具有物权变动的效力。在城市中，大量房屋都没有办理房屋登记手续，但都办理了转让。交易习惯也认定物权的移转是合法的。尤其是考虑到在目前登记成本很高，手续复杂，所以强制性地要求当事人在物权变动中必须办理登记，只能增加交易成本，并不有利于保护当事人的利益。（二）有利于保护善意的买受人的利益。按照登记要件主义，如果因为出卖人的原因没有办理登记，买受人不能取得物权，不能基于物权请求权提起诉讼而主张权利，这对于买受人的利益的保护非常不利。对于出卖人来说，在没有办理登记的情况下，其仍然享有所有权。在房屋涨价之后，他有可能宁愿违约承担违约责任,要求取回房屋。这就不利于保护善意的买受人利益。（三）有利于解决一些现实问题。最典型的例子就是房屋的期房销售，只要买房人缴纳了全部房价款，并已经实际占有房屋，其应当就享有该不动产的物权。

　　这些登记要件的例外规定具体体现在物权法草案中的条款规定有：

　　《物权法（草案）》第2条第3款规定：“本法所称物权，指权利人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”

　　笔者认为，其中只是强调物权的支配性，而没有明确强调物权的对世性，这在很大程度上与物权法草案中在多处规定了对登记对抗的例外规定具有密切联系。

　　我国《物权法（草案）》实质上是采取登记要件主义作为一般原则，而登记对抗作为特别例外的规定。因为草案第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。” 《物权法（草案）》第4条第2、3句规定:“记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定”。

　　这里除了明确属于国家所有的自然资源和法律规定不需要登记外，其他全部需要进行登记。同时，也为法律的发展预留了空间。

　　以上这些都是明确了登记要件应当成为不动产物权变动的基本原则，确认了登记的公信力和公示后的权利推定规则，同时也给登记对抗预留一个口子，以备合适的时机由法律另行规定。我们可以认为是登记对抗规定的一种体现。

　　虽然物权法草案确定了登记要件主义为主要原则，那么登记后就一定是取得物权了吗？再看《物权法（草案）》第14条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准”。

　　这两条规定是什么意思呢？就是物权人进行了物权登记后，不能立即产生物权效力，还必须要完全记载于管理机构的不动产登记簿上。

　　笔者认为，此规定欠缺合理性，主要基于以下几点理由：

　　（一）按常理真实的不动产权利证书证明的享有权利的人即为该不动产的权利人，而不动产登记薄只是登记机关的内册或档案，权利证书才是权利人的产权凭证。如按上述表述，权利证书不能证明其是权利人，只有登记薄才能证明其是权利人，权利证书就失去了其应有的作用。记载于登记簿是政府管理部门的职责，属政府职能部门管理和服务的范畴，物权人完成法律要求的公示形式（登记）就应该享有物权，不能因政府的行为增加物权人的义务。

　　（二）不动产权利证书是政府或不动产登记机构对权利人享有的物的权利的确认，如该权利证书无涂改、无错误，其尽管和登记薄的记载不一致，只要有利于权利人又不侵犯他人权利均应以权属证书为准。

　　（三）登记薄属于登记机构掌握的内册，记载权、登记变更权、改动的便利均属于登记机构，如以登记薄为准，对权利人不公平，也使政府或登记机构发出的权属证书缺乏公信力，也会容易产生腐败的萌芽。同时，还会造成利益相关人频繁查阅登记薄的情况，增加登记工作成本和物权相关人的不便。

　　这是笔者本人对物权设立的一点个人看法。

第四部分 结合此前现行有效的法律、法规和实践不动产管理的情况，谈一谈不动产变动的具体法律问题。

　　一、在不动产开发中的问题

　　建设用地的取得，开发商进行房地产的开发建设，应当取得建设用地的土地使用权。取得方式有两种：出让和划拨。不论你通过那种方式取得建设用地，必须进行有效登记，向社会公示权利人，才能发生法律效力。

　　然后，建设用地权利人进行房产的开发建设，房子建好了，达到办理房产权属证明的条件后，你还必须要取得房产的物权，怎么取得？申请设立登记、备案，即办理房产所有权证书后，你才是真正的物权人。

　　这都是充分体现了不动产登记是物权取得的法定要件，只有依法办理登记，物权才能够有效地设立、变动，所以，对于以法律行为发生的物权变动我国采取了“合同+登记”的模式。

　　有些人（开发商）会认为，房子没建完我就已经全部预售出去了，房子产权办不办对我影响不大，办了是为购房人利益。

　　这种观点是完全错误的。它不仅侵犯了消费者（购房人）的利益，也使自己的利益受到了损害，也就是办了损人不利己的事情。

　　（一）开发商不积极主动履行自己的登记义务，即办理房屋产权。影响他人正常行使物权不说，开发商自己也会依据购房合同承担较为严厉的违约责任，赔偿购房人（物权人）的损失。高院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》有明确规定这种损失的计算方法，我想这一点应当引起我们开发商注意。

　　（二）现在大多数购房人是通过银行贷款的方式购买房屋，作为房产的开发者对购房人的贷款行为提供的是连带担保责任。如果要因为购房人不能有效处理所购买的房产，或者其它原因造成没有能力偿还银行借款，那么我们的开发商就要真的不好过了。

　　（三）因为房地产开发者怠于履行自己的义务，可能会遭到管理部门处罚，这种处罚可能会很严厉。办理权属登记既是房屋建设者的权利，也是其应当承担的义务、责任。

　　这是从现实的角度来看的，那么从理论上讲。

　　（一）根据登记要件主义，没有办理登记不能产生物权，所以在不动产的转让中，受让人在没有办理登记的情况下，并不享有物权，即使已经交付不动产，但没有办理登记手续，也应当认为当事人享有一种合法的占有权，但不享有所有权。因而如果第三人侵害其占有，则其可以基于占有之诉请求保护，但不能基于物权的请求权来保护其权益。

　　（二）不动产的登记是区分物权和债权的重要标志，根据《物权法（草案）》的精神，其采用的不动产登记要件主义原则，只有在登记之后，才取得对抗第三人的不动产物权。否则，只能作为是一种债权，不享有对不动产的物权。意味着你不能享有对不动产的占有、支配、处分、收益的权利。

　　因此，说来说去，还是要说，我们进行房地产开发时必须要按照法律的规定把握好自己的物权。

　　二、房产项目公共配套的物权，如地下车库、会所等

　　《物权法（草案）》第76条第2款规定“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明德，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。这条规定是对小区配套设施所有权的界定，此前，法律界对此完全归开发商所有，存在较大争议。业主花钱不光买了房子，其小区的整体的开发成本已经全部被业主分摊，包括会所、车库等。根据谁出资谁受益的原则，其物权应当属于业主。因此，《物权法（草案）》对此给予比较中庸的规定。

　　从现行有效的地方法规中，也有地方法规明确规定了地下车库等房地产附属设施的所有权归属，如《北京市城市房地产转让管理办法》第13条规定，“房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让” 。2006年北京新近实施的《商品房预售合同》和《商品房现房买卖合同》对此也给予了选择性地约定。会所、车库这些配套设施的所有权必须引起我们房地产的开发者注意，作为房地产开发者最为关心，也是将来房屋出售完毕能给开发商带来后期收益的很重要的一部分。所以，必须在签订房地产销售合同中注意国家和地方政府的法律法规之规定，避免今后产权不清给自己带来的麻烦和不利。

　　三、房地产抵押中的登记

　　因为不动产实行的是登记要件主义，在进行不动产抵押时同样适用。建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》第6条明确规定“国家实行房地产抵押登记制度”。第31条规定“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效”。

　　《担保法》第41条规定“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。第42条规定，办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。

　　如果违背了上述法律法规的规定，也就是没有经过登记的不动产抵押行为，又是一种什么性质呢？从法理来讲，就是抵押无效，应该列为一般债权范围。当作为债权人是对债务人进行抵押的不动产行使权利时，是不能对抗第三人的，也就是你的抵押权没有实现的必然性，没有起到抵押担保应有的保护作用。

　　因此，进行不动产抵押，无论抵押行为还是抵押合同，均是以登记作为生效的法定要件。这是我们在实践中应该严格加以注意和防范的。

第五部分 完善我国不动产登记的法律思考

　　一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记公信力的原则。从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。

　　一、吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展。西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国此次物权立法，正是借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，广泛征求意见，拟在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正做到有法可依，且更具有实际操作性。

　　二、依据产权登记制度，完善我国不动产登记体制。物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预，这与德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。

　　（一）《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。

　　（二）《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。

　　（三）我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴西方国家登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。

　　三、统一登记机关、消除城乡差别，实现不动产登记规范化。有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。

　　四、扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度。笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言：

　　（一）我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。

　　（二）我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。（善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。）

　　（三）在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。

　　（四）在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，物权法草案并没有涉及。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。

　　我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。此次《物权法》制定，社会各界寄予厚望，以期完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。

　　综上，我国《物权法（草案）》在借鉴各国物权立法经验的基础上，从中国的实际出发，确立了适合于我国国情的物权变动模式。虽然其内容还有待完善，但是其注重借鉴国外的经验、契合中国实际的做法是值得肯定的。

　　以上是本人对《物权法（草案）》和现行阶段我国不动产物权的变动模式的理解和一些浅薄的建议，希望能够起到抛砖引玉的作用。谢谢大家！

参考文献：

1、《不动产登记公信力与动产善意取得之区别》——程啸 清华大学法学院讲师、法学博士；

2、《论物权的性质》——陈华彬 （中国社会科学院法学研究所研究员）；

3、《关于物权法草案中确立的不动产物权变动模式》——王利明；

4、《我国物权法的起草与制定》——江平；

5、《物权法（草案）》征询意见稿。