房屋买卖合同专题

房屋买卖合同专题（一）

                       ——主体资格

合同的当事人双方要具有合法的主体资格

１．买方应具备的合法条件

（１）买方必须具有完全的民事行为能力。这是指买方具有通过支付房屋价款取得房屋所有权的行为能力。对于自然人来说，限制行为能力人或无民事行为能力人，不具备房屋买卖合同的主体资格，不能进行房屋买卖活动。如需进行房屋买卖时，只能由其监护人或法定代理人代为买卖。

   此外，据１９８３年１２月１７日公布的《城市私有房屋管理条例》第十三条规定，“机关、团体，部队，企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。”但是对于１９８３年以前发生的这类房屋买卖如果买房的机关、团体、部队企事业单位确有特殊需要的，应由买方补办审批手续，并确定其房屋买卖关系成立。

   （2）买方必须具有相应的支付能力。这一要求实际上又是对买方须具有行为能力的具体规定。如果说买方具有完全的民事行为能力，且有购房的意思表示，但是不具有与购房行为相应的支付能力，那么仍然不能成为房屋买卖合同的买方。

   （3）公有房屋买卖合同的买方必须是公房产权单位的职工（包括离、退休职工）。全民所有和集体所有的房屋都是公房。

   （4）拥有房屋优先购买权的人可优先购买所售房屋。房屋的优先购买权，是指房屋所有权人出卖其房屋时，房屋的共有人，承租人或法定的其他人，在同等条件下，有优先于其他购买人购买房屋的权利。

   房屋优先购买权的种类，在法律理论和实践中，常见的有四种：

①承租人的优先购买权

优先购买权是法律赋予承租人的权利。房屋所有人在同等条件下，必须将出租的房屋卖给承租人。出租人未通知承租人，或者承租人表示愿意购买该承租屋，出租人与第三人成立的买卖合同无效。１９８３年１２月１７日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院１９８４年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”最高人民法院１９８８年《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第１１８条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

   ②共有人的优先购买权

１９８３年１２月１３日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十条规定：“房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。”以后，《民法通则》又有类似规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出买时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”１９８８年１月２６日最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第９２条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”以上有关规定，在肯定所有权人合法处分权的同时，又照顾了其他共有人的合法权益和实际需要。

   ③出售公有旧房原住户有优先权

１９８８年２月２５日国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》中规定：“出售旧房时，原住户有优先权。”因此，此优先权是针对公有旧房的原住户而言。

   ④原产权单位的优先购买权

１９９１年１１月２３日公布的国务院住房制度政策领导小组《关于全面推进城镇住房改革的意见》中规定：“职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权，有限处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以后进入市场出卖或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。”

   所谓“优先”主要是指时间上的优先，这种优先在时间上一般规定为３个月。在条件等同时，只有享有优先权的承租人、共有人放弃购买之后，房屋所有权人才可以将房屋出卖给他人。

   在房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权同时存在的情况下，如果二者都主张优先购买权的行为应属无效。如果房屋所有人以明赠暗卖的办法规避法律，变相侵犯他人优先购买权的，如果权利人主张优先购买权，那么应确认这种“赠与”的行为属无效的民事行为。

   若房屋所有人以其它方式侵犯他人的优先购买权，将房屋出卖给第三人，而原共有人或承租人起诉要求优先购买，人民法院应确认房屋所有人与第三人的

房屋买卖关系无效。

   （６）房屋买卖合同中买受人资格的其他规定。这里一般指各地的地方性法规或规章中对此所作的特殊规定，如深圳市人民政府发布的深府（１９８９）２７４号《关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定》中就规定在特区没有常住户口者、已购有一套商品住宅者（包括夫妻双方）、不满１８周岁的未成年人等不得在特区内购买商品住宅。

   ２．卖方应具备的合法条件

房屋买卖合同中的卖方必须是该房屋完全所有权人或所有权人的委托代理人，具体包括如下几类：

   （１）城市私有房屋的所有权人。城市私有房屋包括位于直辖市、市、镇和未设镇建制的县城、工矿区内的一切公民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。

   公民个人出卖其所有的房屋时，凭房屋所有权证书和身份证明等确认其产权，不能提供房屋所有权证书的，不能承认其对房屋享有所有权，因而无权出卖房屋。

   如果房屋的所有权为共有人共有的，房屋所有人出卖共有房屋，除应提交房屋所有权证书和房屋共有权保持证、身份证明外，还必须提交共有人同意出卖共有房屋的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效；如果其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。

   《城市私有房屋管理条例》规定，房屋所有人对已出租的房屋进行出卖时，须提前３个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。

   房屋的代管人、承典人、承租人等均不是房屋的所有权人，在没有得到房屋所有权人的委托时，不得出卖其代管、承典或承租的房屋，其所进行的房屋买卖行为无效，应废除其买卖关系。对于典当的房屋，依照最高人民法院的有关解释，典期届满逾期１０年或典契未载明期限经过３０年未赎的，原则上视为绝卖，出典人丧失出典房屋的所有权，房屋的所有权可以确定为承典人所有。

   凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，属于有限产权房屋。有限产权的房屋在取得完全产权以前，不得进入房地产交易市场，其所有人需要出卖房屋时，只准卖给原补助单位或房管机关，不得卖给其他任何单位或个人，否则其买卖行为无效。

（２）商品房屋的所有权人。商品房屋主要指商品住宅，是由有资格的商品房屋开发公司开发的住宅及其必要的配套设施。商品房屋开发公司应是具有法人资格的企业单位，实行自主经营、独立核算、自负盈亏。开发公司必须具有一定数量的合格的工程技术人员、经济管理人员、财务人员和与开发规模相适应的自有资金。未经省、自治区、直辖市人民政府指定的有审批权的机关批准，未在工商行政管理部门注册登记的开发公司，不准从事商品房屋的开发建设。具有合法资格的商品房屋开发公司，对其投资建设的商品房屋享有所有权，有权依法进行房屋交易行为。

想要最大限度的规避房屋买卖中存在的法律风险，首要必须注视的便是合同甲乙双方的主体资格是否合法，以及有没有权利和能力履行房屋合同。

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