偷卖的房子能否收回

    老王夫妇是潍坊某工厂的职工，几年前，工厂实行职工优惠买方福利政策，老两口拿出了毕生的积蓄将自己承租的一套两室一厅的房子买了下来。当老两口办完买方后续后兴奋的对自己疼爱的孙子小王说；“等爷爷奶奶百年之后，这套房子就是你的了。”老两口当即写下了一份赠与合同，同时三人还约定，等把房屋过户手续办好后赠与合同就成立了，不过把房子给了小王后，还得保证老王夫妇继续在此安度晚年。赠与合同签好后，老两口和孙子又区公证处作了公证。可以后不知什么原因，他们久久没有去办理房屋过户手续。

2005年春天，老王夫妇在外地工作的女儿打电话来，邀请父母到他家去住一段时间，老两口节后了女儿的邀请。老王夫妇走后，小王突然起了卖掉老房子，再添几个钱买套新房子的念头，他觉得自己买了新房子也完全可以保证老人的居住。

于是，小王张罗起买房子的事情来，不久就有一位 赵 小姐看中了这套房子。然而卖房的障碍很快也展现在小王的眼前；房产证上登记的产权人姓名是老王夫妇，小王半点没沾边，如今所有卖房手续都是小王来办，显然是不行的。于是就有热心人来替小王出主意：你一爷爷奶奶的名义写一份委托书，就说有你全权处理卖房的事宜，盖上你爷爷、奶奶的图章，障碍不就排除了吗？小王听后就照办了他居然还把这份伪造的委托书去作了公证。房屋就这样被卖掉了。

卖房的事很快就传到了小王的奶奶耳中，老太太一听说就气不打一处来，他找我们咨询，问还能找回自己的房子吗？

我们认为应当明确三个问题：首先，王家祖孙仨当初签订赠与合同时，特意附了一个条件，即要等到房地产手续办妥后赠与合同才能成立。这是一个典型的附条件合同，房产过户手续还没办妥，房子子让还没从老人手中送出。第二，小王无权代理祖父母卖房。老王夫妇从未委托小王出售房屋，小王义老王夫妇代理人的身份把房子卖了，事后也没有得到老王夫妇的追认，这是一种无权代理的行为。第三，小 王与赵 小姐签订的房屋买卖合同有效。小王以祖父母代理人的名义把属于祖父母的房子卖给了赵小街，老王夫妇对此一无所知，赵小街有足够的理由相信小王的确是他祖父母卖房的代理人。在这种情况下，老王夫妇与赵小街都是善意的，他们的权利都应当受到法律的保护。

但是，他们两者的权利是矛盾的，不可能同时得到同等的保护，因此法律只能选择一个优先保护的对象，我国合同法对类似情况专门作了规定。小王这种无权代理的行为，恰恰属于我国合同法所规定的表见代理。而这种代理行为是有效的。当然，如果由于小王这一行为对老王夫妇造成损失的话，老王夫妇可以要求他做出赔偿，但房屋买卖合同已经生效了，老王夫妇是不能要回自己的房子了