城市人买农村房被判有效 或成小产权房案例

　　法院表示，跟以往对农村私房买卖案件一律判决“解除合同”不同，这是北京法院首次对此类案件做出突破性判决。有分析称，这一判决对颇具争议的小产权房产权问题拥有标志性意义。但也有分析认为，这仅仅是一个个案，并不具有普遍意义。

　　马某原为城镇居民。1989年3月31日，马某与海淀区海淀乡肖家河村村民签署房屋买卖合同，购买了位于该村一居民院的3间北房，并支付了2.1万元购房款。

　　此后不久，马某向有关部门交纳了相应契税，取得了相关审批和北京市房地产管理局颁发的房产所有证。2005年3月，马某将户口迁入当地。

　　今年6月，看到当地房屋价格暴涨，原房主突然找到马某，以“根据中国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定”为由，要求马某腾房。双方协商不成后，原房主将马某告上海淀法院，要求法院确认该房屋买卖合同为无效，并判令马某腾退该三间房屋。

　　法院审理后认为，按照中国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在该案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。这十七年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系，这种关系应该予以维持。

　　该案的判决结果自然使外界联想到小产权房的产权问题。关于小产权房的问题，是媒体最近比较关注的问题，但根据中国现行的土地管理法，小产权房是不允许的。不过，来自官方的说法是，对于农村集体建设用地的流转问题自1999年已开始试点，并在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。

　　也就是说，目前这一问题仍未有解决的办法，小产权房仍是不合法的，虽然有学者指出，小产权房就算违法，违反的也是一种恶法。至于此该的判决对中国小产权房产权问题可能造成什么样的影响，还有待时间来观察。

                   北京市中淇律师事务所万方亮律师13520070136