公房承租人去世后房屋归属问题

      甲生前单位分配了一套房子（80年代分的，有使用权，没有产权），在甲去世前四个月（2001年1月）由于其妹（简称乙）没有房住，便将房借给乙居住（不收房租）。甲去世后（2001年6月去世），甲的单位找到甲的儿子（简称丙），对丙说：“房子是公房，甲死后单位不承担房子的供暖费。要不然丙将房子的过户的自己名下，自己交供暖费，要不然单位收回房子”。丙听了这番话后，便将房子的一切手续都过户到了自己名下（2001年10月完成的）。
      今年春节前，丙找到乙对其说要将房子卖掉，请乙于3月1日搬出。但乙拒不搬走。无奈之下，丙将房子卖给了丁。以为这样一来乙就搬走，但乙还是不搬。于是丁将此时起诉到法院，要求乙搬出。但法院的法官了解情况后却说：这场官司丁输定了。原因是：甲死时，房子由谁住就归谁，所以房子是乙的。即便说房子是丙的，但乙是承租人，丙也应当把房子优先卖给乙，所以丙和丁的买卖无效。还说牵扯到新旧法律交替很难决计。案情基本就是这样（丙就是我）。
       请帮助解答。法官说的到底有没有道理？

【万方亮律师解答】

      目前公有商品房屋管理全国尚无统一规定，因此您所在地的地方性规定就十分重要。依据最高法的一些关于公房纠纷的回复的精神，可以认为公房公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准。

       法官认为“甲死时，房子由谁住就归谁，所以房子是乙的”这种说法是没有法律依据的。乙不是承租人，因为甲没有收取租金，而是将房无偿借给其妹。丙将房子的一切手续都过户到了自己名下，应该是认为丙有所有权。因此，乙不能因为居住而获得所有权，也不是承租人，丙作为产权人，有权处分房产，丙和丁之间的交易应该有效。

       请审阅最高人民法院《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》（１９９０年２月１７日　（８９）民他字第５０号）

黑龙江省高级人民法院：
       你院“关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方是否可以翻悔的请示””已收悉。经研究认为，至今对公有商品房屋管理全国尚无统一规定，因此，处理黑龙江省农村电话局、黑龙江省邮电器材公司、哈尔滨市房地局南岗区房管二所诉中国工商银行哈尔滨分行驻哈铁办事处房屋买卖一案，可以适用“黑龙江省城镇公有房产管理条例”。房管二所与哈铁办事处签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许的。
     此复

         北京市中淇律师事务所万方亮律师13520070136