借名买房的处理

借名买房，以下4种情形才有效

（一）一般应认定为有效，并确认借名人的房屋所有权

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和相关司法解释的规定，就借名买房而言，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，应认定为合法有效。此种情况下，一般认为，借名人可以对出名人主张办理变更登记手续，将登记在出名人名下的房屋登记在自己名下。

在谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷一案中，经过深圳市中级人民法院一审、广东省高级人民法院二审、最高人民法院再审程序，最高人民法院作出了（2011）民申字第261号民事裁定书，认为根据本案一审、二审及本院再审审查认定的事实，再审申请人谭万兴虽然与海龙王公司于2000年8月30日签订了《深圳市房地产买卖合同》，且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭万兴名下，但广志公司此前于1999年6月1日与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产，再审申请人谭万兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定：“广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”、“以乙方（谭万兴）的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（广志公司）或海龙王公司主张该房屋的所有权”。此外，本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付，因此，一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请人谭万兴虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议，但其无法否认代持有的事实，其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付，故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭万兴所有。而雷广志和京达旅业支付了首付款、银行按揭贷款并支付相应的月供，确认了房屋所有权归雷广志和京达旅业共有。

（二）房地产调控中当事人为规避银行信贷政策而签订的借名买房协议应认定有效——金姬善诉董金宝房屋买卖合同案

案例要旨：在房地产调控过程中，当事人一方为规避银行信贷政策而与另一方当事人签订的借名买房协议并未损害社会公众利益，仅仅损害银行单方面利益，应认定借名买房协议有效。

案号索引：（2010）二中民终字第19950号

（三）实际买房人因受“限购令”限制借用他人名义买房的，一般认定为商品房销售合同有效

1、俞建飞诉华润置地(宁波)发展有限公司商品房销售合同纠纷案（案号索引：（2014）浙甬民二终字第559号）

案例要旨：“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定，违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益，故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。

2、深圳市宝安区人民法院在（2016）粤0306民初13871号案件中认为，“在符合限购政策的情况下有权要求被告办理房屋所有权转移登记。鉴于原告在诉讼过程中具备深圳市住房限购区域内的购房资格，故对于原告要求被告将涉案房屋转移登记至其名下的请求，不违背事实和法律规定，本院予以支持”。此案经过再审，维持原判。

（四）顶名购房协议应考虑双方当事人的真实意思表示和合同无效情形认定协议效力

包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁房屋购买人确认纠纷案

案例要旨：在顶名办理购房及按揭贷款的情形下，顶名方主张顶名协议无效，并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的，法院应查明双方达成的顶名协议内容，以及顶名协议是否为其真实意思表示，是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，进而作出顶名协议是否有效的认定。

在认定顶名协议有效的情况下，应按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。

案号索引：（2011）河民初字第406号

案例来源：《人民法院案例选》2013年第2辑（总第84辑）