易宪容：“退房潮”兴起的合理与荒谬

http://www.crei.cn　2008年9月17日　来源:华夏时报

万科降价再现市场成效

今年初，当万科打出价格调整之牌时，不少媒体记者就问我，万科这种行为预示着什么？我告诉记者，万科作为国内房地产业最优秀的企业，它的行为将预示着国内房地产市场将出现全面的价格调整，国内房地产市场的价格将全面理性回归。因为，万科之所以成为万科，之所以成为国内房地产的龙头企业，并非谁封的，而是由企业的市场竞争力来体现的，是由企业的主事者的智慧来体现的。因为，万科能够在这场激烈的市场竞争中胜出,肯定它的许多行为要比其他企业早那么一点或半步。事实上，上半年万科房地产降价的营销策略是成功的。

最近，有人逆市大喊其楼盘的价格要上涨销售，实际上却打折销售，并说“打折”不是“降价”。就如最近中国台湾的陈水扁一样，侦讯机关说他隐匿“公文”，他却说这不是“公文”而是“情资”。销售“打折”本来就是价格调整，此人竟说这不是“降价”是“打折”。本来表达的是同一事情，希望用不同概念来表达就以为可以瞒天过海。公孙龙的“白马非马”在这里表现得淋漓尽致，白不是马，是白色也；马不是白马，是马也。玩这样的文字游戏也太低估民众的智慧吧！

而万科则不同，以迎中秋方式，对上海的八大楼盘采取集中降价优惠促销的方式。也就是说，这一次万科又明确地告诉市场，根据其对市场的了解与预判，采取价格下调的方式来销售。据报道，这次活动首个周末即8月30、31日两天内，购房者共认购176套房源，销售金额达2.68亿元。这种价格下降的营销又成功了。

当然，在万科降价销售的同时，也有早些时候购买万科住房者要求退房，而这点也成了目前房价不能够下跌的理由。如有房地产开发商就认为，如果房价下跌会引起广大购房者的退房潮，而这种退房潮会破坏既有的房地产市场秩序及引起社会问题或危机。比如说，万科上海楼盘今年以来的连续降价已引发前期购房者“退房”的呼声，因此，房价不能跌。

在一个成熟的市场经济中，这样一种房价不能跌的理由根本上是不存在的。因为，在市场中，任何交易都是通过合约来进行的，一宗交易得以完成是以合约承诺为基准。政府的三大基本职责之一，就是保证合约有效履行。而市场的价格无时不在变化，这种价格变化的风险就得通过合约签订让合约当事人分别来承担。

为何在中国产生“退房潮”？

但是，在中国，购买住房合约签订之后，购房者为什么可以在房价变化之后，要采取退房的方式来让房价下跌的风险让房地产企业来承担呢？这不是完全破坏了基本的市场秩序吗？

其实这里有几个问题，一是大家知道我们居民购买的这些住房都是期房，而居民愿意购买期房就在于过去房地产开发商及政府相关部门一直在强调，购买期房可以获得价格上的优惠。也就是说，购买期房的价格要比购买现房的价格便宜。但实际上，大多数居民没有考虑到，这只是在房价上涨时的可能结果。如果房价下跌时，情况则不是这样了。因此，当房价下跌，购买期房的民众看到自己早就付钱购买的住房的价格下跌，他们当然是不愿意承担这种风险了。因此，不少居民退房与早些时候对购买期房的误导有关。

二是已购买期房的民众之所以要退房，还与我们政府职能部门没有真正能够保证合约认真履行有关。在市场中，任何交易都得通过不同的合约来完成，由于市场的不确定性，交易合约的纠纷随时都会发生。如何保证交易合约的有效履行，政府相关部门作为独立的第三方，就得公正公平来处理这些合约纠纷，才保证市场的交易顺利进行。目前许多合约纠纷的出现就在于没有这样一种保证，特别是房地产市场。比如说，地方政府不希望当地的房价下跌，它就不会对这种退房合约纠纷公平公正处理，甚至于庇护之。在这种情况下，房价一下跌，购房者自然希望把风险转移给他人来承担。“退房”这种在成熟市场经济中根本不会出现的事情出现了。

一般来说，尽管目前的购房合约都是一种格式化合约，但是这种合约可加上相应的附加条款。因此，合约当事人的风险分担，基本上会通过购房合约表明。因此，万科上海楼盘今年以来的前期购房者，如果要“退房”，就得看其签订的合约条款如何。如果合约条款规定购房者可以“退房”，那么价格变化的风险则应该由万科来承担；如果没有这样的规定，那么住房价格下跌的风险当然是由购房人来承担了。针对这种现象，并不是房价下跌引起什么退房潮风险及社会问题，而是相应的政府部门要坚决保证合约有效履行的问题。如果任由购房者不履行合约，那就会真正破坏房地产市场秩序。在市场交易中，如果合约不能够保证履行，那么这个市场的秩序基石就没有了。

因此，在万科退房事件中，万科坚决不退房是对的，而且政府要做的就是不要袒护任何一方，保证所签订的合约坚决认真履行，否则，中国房地产市场秩序根本就无法建立。在美国，个人签订购房的按揭合约，就得按合约的约定每月交按揭贷款。当这种按揭贷款交付不起时，只得把住房交给银行，自己则搬出东西走人。因此，退房不退房与房价下跌无关。

尽管万科降价销售引出“退房”事件，同时也看到房地产需求者重新对市场判断与思考。因为，近半年来，房地产市场的需求主体一直在观察市场任何一点变化。这种变化不是其他什么，而是市场的价格变化，价格能够把市场所有的信息反映在上面。比如说，万科的降价就那百分之五，就有不少的购买者进入。从中也可以看出，对于那种“房价越是降越是没有人买,越是没有人买越是要降价”的担心也烟消云散。

其实，任何市场对一种产品的需求都是多层次的，需求主体的购买力、偏好、预期等不同，对产品的价格认可也是不一样的。因此，对于房地产的需求来说，同样的是一个多层次的市场。同一住房，不同的价格总是有不同的人进入。万科能够比其他企业先走这样半步，当然争取的是对市场降价预期最小的人。因此，万科这样做不仅把其产品销售出去了，而且万科卖的价格也应该是比其他晚降价的企业卖得要好。正如我早些时候所说，房地产市场没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。在当前国内的房地产市场，谁先降价谁就占优势。特别是在一个早就进入周期性调整的市场来说更是如此。

万科行为预示楼市将全面深入调整

因为，别看目前房地产市场叫喊得如何凶，什么房地产市场企业的资金链断裂了、什么房地产的销售下降了百分之六七十会让房地产崩盘了、什么不调整政策大量房地产企业在破产了、什么房地产的价格下降会引发经济危机及巨大的社会问题等，但是，这些叫喊是真的吗？如果说，真的是有大量的房地产企业资金链要断裂、有大量的房地产企业要破产，那么中国的房地产市场会发生什么？就是这些资金链要断裂、在破产的房地产企业，一定会以最快的速度把其手中的住房产品的价格降下来，降到市场购买者预期价格水平尽快销售。这样,房地产企业的资金回笼了，破产的困境也摆脱了。现在的情况是，根本就不存在这样问题。否则，没有一家房地产企业会手里持有大量的住房而不降价销售让自己破产的。

目前的情况是，尽管房地产市场经历了近一年的销售疲软，看上去房地产已十分脆弱，但实际上，从房地产所有的指标来看，今年上半年，全国房地产的开发投资、房地产市场的资金流入、房地产的开工面积及竣工面积、房地产销售总额等增长都好于2007年的水平（大家可要注意2007年是房地产什么年），只是房地产销售面积增长幅度下降。这是一个什么样的指标，我们只要看一看，2005-2008年4年来同一时期房地产销售面积的数据就知道是怎么回事。

2005年上半年、2006年上半年、2007年上半年、2008年上半年全国房地产销售面积分别为12536万平方米、22978万平方米、27904万平方米、25892万平方米。从这些数字来看，一是尽管今年上半年房地产的销售面积有所下降，但是这仅是与2007年相比，如果与2006年相比，仍然高于2006年；二是今年上半年房地产销售面积不仅大于2006年，增长近3000万平方米，而且大于2005年一倍以上；三是如果我们房地产市场一直像2007年这样快速增长，这样能够持续下去吗？肯定是不可持续。因此，中央政府让过快的房地产市场发展用政策方式来调整，就是希望房地产市场能够持续稳定发展；四是我们一直在强调房地产市场销售下降，这仅是以快速增长的2007年的数据作比较，如果我们的坐标放在2006年、2005年，情况就不是这样。同样，房价的情况也是如此，尽管国内有些地方的房价在下降，但是有哪一个地方的房价下降到2006年底的水平？而2007年房价快速飙升的泡沫不挤出，这个市场能够健康发展吗？

其实，目前房地产市场根本就没有什么问题，仅仅是早几年政府宏观调控政策的预期结果，而且这种结果仅仅是通过住房的销售量增长下降反映出来，而真正要反映的价格调整还没有开始，因为，房地产市场的价格调整才能让更多居民进入房地产市场，才能让这个市场繁荣起来。万科开始这样做了，但也仅仅是开始。

现在有房地产开发商说，被动降价、被动促销、被动出售股权等等形式是地产商们不得不选择的“过冬”方式。但房地产企业过什么“冬”，其实质，中国房地产企业暴利了10年还想维持下去，想维持到把中国居民手上的财富全部搜刮得分文不剩才甘心。但是，如果这样的情况发生，房地产开发商手上持有的这些财富还有意义吗？最后的结果是什么？难道房地产开发商这样基本的常识能看不到？

我想中央政府对这些问题最为明白，因此，遏制房地产市场暴利，让全国人民一起来分享经济改革成果,这是十七大报告的基本精神。这也是一年来国内一系列房地产政策出台的重要背景。因此，房地产政策对房地产投机炒作的遏制，是这些房地产政策的核心。房地产开发商想把房价顶在天花板上而手上持有大量的住房不销售，试图以“过冬”的方式来对抗中央宏观政策,对抗绝大多数居民住房福利条件的改善，我想这只能是一厢情愿。最后的结果肯定是房地产市场的价格全面的理性回归。万科能够做，其他房地产企业同样能够做。

总之，以万科为龙头，房地产市场全面的价格调整已经开始，这种趋势是谁也无法阻挡的。因此，国内房地产市场的价格只要全面回归理性，回归到绝大多数居民都有支付能力进入房地产市场，这才是国内房地产市场得以持续稳定发展的根本所在。

(作者： 易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员)