房屋买卖合同纠纷

问题： 　　甲买的四层房屋，砖混结构，是35万向乙买的。而乙又向丙买。现在还是丙的房产证。没有过户。由于经济危机，房屋贬值。现在甲不买乙的房屋，去年甲在原来的四层房屋基础上，又加了2层，现在一共6层。今年甲和乙无法调解，乙的四层也没有一书两证，甲在加层 时也没有一书两证，现在甲要求乙退回35万元，加层的部分价值有10万元。乙说你加的第五，第六层房屋可以拆除，我不要，你自己拿回去，不要损坏我第一到第四层的房屋，我把35万元还给你。（该县城建管理比较混乱，很多背着走关系。）请问：甲如何保护自己合法的利益？（甲乙订立合同时只有约定定金，没有约定合同违约金。） 提问者：13860065158   提问时间：2009-03-02 05:55:01     回复： 　　依据现行法律，不动产物权的转移自登记时发生效力，未经登记不发生效力。由于甲乙丙三方没有办理房屋产权变更登记，故房屋的产权依然为丙方所有。但未经登记并不影响甲乙双方的合同的效力。正常情况下，该房屋买卖合同的当事人应当是甲乙丙三方，合同的内容不仅应当包括房款的支付及房屋的实际交付适用，还应包括房屋产权的变更登记，在甲方交付房款之后乙、丙有义务及时变更产权登记事项。如果对方没有及时变更房屋产权，甲方有权解除合同，并要求对方赔偿损失。如果甲方增建房屋的行为履行了合法手续，则这里的损失应当包括增建部分的价值。
　　当然，以上结论成立的前提是该合同是一份完整的购房合同，即约定了产权变更事项。且约定了对方变更登记的期限，或者甲方在没有约定变更登记期限的情况下向对方发出变更登记催告。如果没有以上前提，则甲乙双方的合同不是真正意义上的房屋买卖合同，而仅仅是一般意义的合同，在甲方履行付款和乙方交房之后合同已经履行完毕。甲方要求退房实际上是一个新的合同关系，是否能够达成新的协议，以及协议的内容都只能是遵从意思自治的原则了。