房屋买卖协议无效纠纷

重庆市梁平县人民法院

民事判决书

（2010）梁法民初字第477号

原告重庆市诺贝文具有限公司。

法定代表人张XX，系该公司经理。

被告张XX，女，生于1965年8月5日，汉族，重庆市梁平县人，居民。

委托代理人蒋XX，男，生于1964年10月20日，汉族，重庆市梁平县人，居民。系被告张XX丈夫。

原告重庆市诺贝文具有限公司与被告张XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月3日受理后，依法由审判员张中波担任审判长,与审判员唐昭江、代理审判员雷明月组成合议庭，于2010年11月29日公开开庭进行了审理。原告法定代表人张XX、被告张XX及其委托代理人蒋XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告双方就原告重庆市诺贝文具有限公司座落在梁平县梁山镇镇龙村的房屋（房权证308字第117151号，土地使用证梁国用2003字第1327号）中的部分房屋（门市）面积85.75平方米，于2009年3月1日签定了《房屋买卖协议》，但被告明知原告该房屋整体已被梁平县人民法院在审理《典当纠纷》一案中，将原告上述房屋进行了查封，且原告又将上述整体房产已向梁平县城西信用社办理了抵押贷款，至今仍在查封、抵押中，更未取得该房屋的处分权。根据相关法律、法规规定，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》依法应当为无效协议。请求法院判决确认其《房屋买卖协议》无效，要求被告将房屋恢复原状，归还给原告。

被告辩称，一、原、被告签订的《房屋买卖协议》依法有效；责令原告继续履行《房屋买卖协议》，原告应尽快给被告办理产权证，以便被告按照《房屋买卖协议》支付该门市余款。二、如果原告仍坚持《房屋买卖协议》无效，该门市可以回购。原告应立即支付该门市相应差价和相应费用。2009年3月1日至2010年4月8日该门市相应差价5000元每平方米×85.75平方米－161000元为267750元，预付款20000元加倍为40000元，造成被告的误工费、交通费、资料费、咨询费等2000元，共计309750元。被告已将门市出租，如原告要强行收取租金，两门市从2010年4月1日起每年租金8000元交给被告，以后每年在该门市租金基础上加收一倍交给被告。

原告对其诉讼请求向法庭举示了如下证据：

1、梁平法院（2008）梁法民初字第2081号民事判决书一份，拟证明2006年8月17日重庆市诺贝文具有限公司以其所有的位于梁山镇镇龙村房屋整体抵押给重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行贷款77万元，借款期限为2007年8月28日归还。到期后重庆市诺贝文具有限公司未偿还。2008年12月24日梁平县人民法院判决由重庆市诺贝文具有限公司偿还重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行借款本息共940595.31元。

2、梁平法院（2009）梁法民初字第69-1号民事裁定书一份，拟证明2009年1月16日重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司诉重庆市诺贝文具有限公司典当纠纷一案，梁平县人民法院依据申请人重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司的申请，查封重庆市诺贝文具有限公司位于梁山镇镇龙村房屋（整体）查封。房权证308字第117151号，土地使用证梁国用2003字第1327号，建筑面积2091.92平方米。

3、《房屋买卖协议》一份，拟证明重庆市诺贝文具有限公司与张XX于2009年3月1日签订《房屋买卖协议》，约定重庆市诺贝文具有限公司为甲方，张XX为乙方，甲方将其所有的位于梁山镇镇龙村一组左边起第三、四间门市，面积85.75平方米卖给乙方，价额为161000元；甲方负责办理产权证，甲方在六个月内将产权证办给乙方；签订本协议时乙方须预付总房款的一部分给甲方，付款金额20000元，余下房款双方到梁平县城西农村商业银行取房屋产权证时付清，甲方收到全款后必须将钥匙和房屋一并交给乙方。4月1日后甲方须将房屋使用权交给乙方。

4、收据一张，拟证明2009年3月1日张XX付给重庆市诺贝文具有限公司购房预付款2万元。

5、《房屋产权证》复印件，拟证明重庆市诺贝文具有限公司房屋座落在梁山镇镇龙村，商用服务及办公住宅用房一幢（四层楼）1429.24㎡，办公用房一幢（2楼）336.11㎡，工业用房（砖木）326.57㎡,共计2091.92㎡；

6、原告答辩请求，拟证明本案过错在被告，应当支付原告从2009年3月1日起至起诉之日的房屋使用费、贷款利息及相关经济损失共计29000元。

7、询问笔录，拟证明2009年3月11日下午，梁平法院工作人员告知原告查封的事实，被告已知道房屋被查封。

8、逾期贷款催收通知书及归还贷款本息帐页，拟证明原告尚欠重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行利息637159元。

被告质证称，原告举示的证据1-5真实性无异议，但原、被告签订《房屋买卖协议》在先，发现被抵押、查封在后。不是被告不交剩余的房款，而是产权证没有交给原告。证据6是原告的请求，过错在原告。证据7不知情。证据8与本案无关。

被告对其诉讼主张向法庭举示的如下证据：

1、门市出售告示，拟证明重庆市诺贝文具有限公司急需偿还银行贷款，将梁平中学对面的门市出售，有意者前来洽谈。

2、《房屋买卖协议》一份，拟证明重庆市诺贝文具有限公司与张XX于2009年3月1日签订《房屋买卖协议》，约定重庆市诺贝文具有限公司为甲方，张XX为乙方，甲方将其所有的位于梁山镇镇龙村一组左边起第三、四间门市，面积85.75平方米卖给乙方，价额为161000元；甲方负责办理产权证，甲方在六个月内将产权证办给乙方；签订本协议时乙方须预付总房款的一部分给甲方，付款金额20000元，余下房款双方到梁平县城西农村商业银行取房屋产权证时付清，甲方收到全款后必须将钥匙和房屋一并交给乙方。4月1日后甲方须将房屋使用权交给乙方。

3、收据一张，拟证明2009年3月1日张XX付给重庆市诺贝文具有限公司购房预付款2万元。

4、租门市协议，拟证明张XX之夫蒋XX已于2009年3月30日将两间门市出租他人，年租金4000元。

5、收据，拟证明2009年12月29日原告还在收取购房户的购房款，购房合同还在履行。

6、声明，拟证明2009年12月31日被告督促原告履行购房合同。

7、原告房产查封、抵押情况，拟证明原告的房产于2006年8月17日在梁平县城西信用社办理了抵押贷款，2009年1月20日被法院查封，查封的是厂房、办公楼，门市和住房与查封无关。并申请法院调查。经本院查证：1、2005年5月21日，重庆市诺贝文具有限公司与原梁平县农村信用合作联社城西信用社签订《抵押合同》，用其房地产进行抵押贷款，并办理了抵押手续。2006年8月17日，重庆市诺贝文具有限公司与原梁平县农村信用合作联社城西信用社签订借款合同，该社于同月29日借款给重庆市诺贝文具有限公司77万元，约定于2007年8月28日归还。之后，重庆市诺贝文具有限公司除偿付部分利息外，其余本息未偿还。经本院审理已于2008年12月24日作出判决由重庆市诺贝文具有限公司偿付本息。2、重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司诉重庆市诺贝文具有限公司典当纠纷一案，梁平县人民法院依据申请人重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司的申请，查封重庆市诺贝文具有限公司位于梁山镇镇龙村房屋，房权证308字第117151号，土地使用证梁国用2003字第1327号，建筑面积2091.92平方米。2009年6月16日，梁平县人民法院（2009）梁法民初字第69号民事判决书判决由重庆市诺贝文具有限公司偿还重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司借款本金551535.55元并支付利息。2009年11月12日重庆市第二中级人民法院（2009）渝二中法民终字第1552号民事判决书变更判决由重庆市诺贝文具有限公司偿还重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司借款本金344416.3元并支付利息。2010年5月18日重庆市高级人民法院（2010）渝高法民申字第609号民事裁定书驳回诺贝文具公司的再审申请。

8、联名信，拟证明十位购房户认为《房屋买卖协议》合法有效；如果无效，十位购房户将联名控告重庆市诺贝文具有限公司的诈骗行为。

9、购房户到银行交钱经过，拟证明银行知道并同意原告卖房。

10、收款帐户及现金缴款单，拟证明被告已将购房余款143210元交至法院。

11、房屋买卖明细表，拟证明原告卖房情况。

12、取款回单，拟证明被告已于2009年3月10日将购房款存到原告指定的银行。

原告质证称，对被告的证据1、2、3、4、5无异议，证据6声明没收到，证据7至12均与本案无关。

上列原告举示的证据1-5，经被告质证称符合证据的“三性”，本院应予采信；原告的证据6，是原告的请求，不作本案证据使用。证据7只能证明原告知情，证据8是原告总体贷款的利息，与本案无关。被告举示的证据1-5，经原告质证无异议，符合证据的“三性”，本院应予采信。证据6、8、11与本案无关，不作本案证据使用。证据7，以本院查证的为准，查封、抵押均是重庆市诺贝文具有限公司在梁平县梁山镇镇龙村的全部房产。证据9、12只能证明被告曾于2009年3月10日到银行交购房款未果的事实。证据10只能证明被告将将购房余款交至法院的事实。

综合原、被告的举证、质证及当庭陈述，本院确认如下案件事实：

原告重庆市诺贝文具有限公司位于梁山镇镇龙村（现为梁平县经技技术开发区）有混合结构办公、住宅综合楼一幢，建筑面积1429.24㎡；混合结构商用办公综合楼一幢，建筑面积336.11㎡；砖木结构工业用房一幢，建筑面积326.57㎡；该处房屋共计2091.92㎡。2006年8月17日重庆市诺贝文具有限公司以其该处房产2091.92㎡作抵押在原梁平县农村信用合作联社城西信用社借款77万元,期限为2007年8月28日归还,并在梁平县房地产交易所进行了抵押登记。2009年1月16日因重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司诉重庆市诺贝文具有限公司典当纠纷一案，梁平县人民法院依据重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司的申请，对重庆市诺贝文具有限公司位于梁山镇镇龙村的房屋2091.92㎡整体查封。查封裁定书于2009年1月20日送达重庆市诺贝文具有限公司。2009年1月，重庆市诺贝文具有限公司张帖门市出售告示，表明急需偿还银行贷款，将梁平中学对面的门市出售，有意者前来洽谈。2009年3月1日重庆市诺贝文具有限公司与被告张XX签订《房屋买卖协议》，约定重庆市诺贝文具有限公司为甲方，张XX为乙方，甲方将其所有的位于梁平县梁山镇镇龙村一组左边起第三、四间门市，面积85.75平方米卖给乙方，价额为161000元；甲方负责办理产权证，甲方在六个月内将产权证办给乙方；签订本协议时乙方须预付总房款的一部分给甲方，付款金额20000元，余下房款双方到梁平县城西农村商业银行取房屋产权证时付清，甲方收到全款后必须将钥匙和房屋一并交给乙方。4月1日后甲方须将房屋使用权交给乙方。签订协议当日张XX付给重庆市诺贝文具有限公司购房预付款2万元。2009年3月10日，原、被告双方到原梁平县农村信用合作联社城西信用社交购房余款及取房屋产权证未果。被告张XX之夫蒋XX于2009年3月30日将两间门市出租他人，年租金4000元。

重庆市诺贝文具有限公司因未偿还原梁平县农村信用合作联社城西信用社的借款，重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行起诉请求诺贝文具公司偿还借款，2008年12月24日，梁平县人民法院作出（2008）梁法民初字第2081号民事判决书，判决由重庆市诺贝文具有限公司偿还重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行借款本息共940595.31元。2009年6月16日梁平县人民法院作出（2009）梁法民初字第69号民事判决书，判决由重庆市诺贝文具有限公司偿还重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司典当借款551535.55元及逾期利息，重庆市诺贝文具有限公司不服提起上诉，2009年11月21日重庆市第二中级法院判决（2009）渝二中法民终字第1552号民事判决书，变更判决由重庆市诺贝文具有限公司偿还重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司典当借款344416.30元及2008年10月9日起按同期同类贷款利率计算的资金利息。2010年5月18日重庆市高级人民法院（2010）渝高法民申字第609号民事裁定书驳回重庆市诺贝文具有限公司的再审申请。现两案均在执行过程中，被告于2010年4月21日将购房余款143210元交至梁平县人民法院。现原告诉讼来院，主张其签订的《房屋买卖协议》无效。

本院认为：《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。原告重庆市诺贝文具有限公司隐瞒涉案房屋已被法院查封的事实，将涉案房屋出售给被告张XX，其行为违反了法律强制性规定，因此，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》应当无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于原、被告签订的《房屋买卖协议》无效，双方因房屋买卖协议取得的财产应当予以返还。原告故意隐瞒涉案房屋已被法院查封的事实，将涉案房屋予以出售，主观上存在恶意，其行为又触犯了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条第一款第三项的规定，应当予以处罚、追究。因此，原告应承担本案的全部过错责任，应当赔偿被告因本案房屋买卖受到的损失。由于被告对其损失没有提供充分证据证实，经法院释明后仍不申请评估，无法确定其具体损失，待损失明确后可另行主张权利。本案中，被告无过错，原告要求被告赔偿的损失请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项的规定，判决如下：

一、原告重庆市诺贝文具有限公司与被告张XX于2009年3月1日签订的《房屋买卖协议》无效。

二、由原告重庆市诺贝文具有限公司在本判决生效后十日内返还被告张XX购房款20000元。

三、由被告张XX在收到原告的购房款三个月内返还原告重庆市诺贝文具有限公司位于梁平县梁山镇镇龙村一组左边起第三、四间门市。

四、驳回原、被告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费80元，由原告原告重庆市诺贝文具有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。

审 判 长  张 中 波

审 判 员  唐 昭 江

代理审判员  雷 明 月

二○一○年十一月二十九日

书  记  员 王 忠 美