范嬛菁律师坐堂东方大律师节目 指点企业法律迷津

    2009年1月6日，范嬛菁律师受到东方广播电台的邀请，坐堂东方大律师节目，现场为听众解答企业经营中遇到的种种法律难题。

    节目中有家企业所承租商铺早在租约签订前就被出租人抵押给银行作为借款担保，但出租人从来没有把这一情况告诉过这家承租的企业。现出租人欠银行贷款未还，银行起诉该出租人，并胜诉，该抵押的出租商铺正被法院拍卖，问范律师：

    1、如果该商铺被拍卖成功的话，租约是否应当继续得到履行?

    2、如果不能的话，企业该怎么办？该如何维权？

    范律师认为：

    如果双方的租赁权成立在先，而银行在出租商铺上设立的抵押权在后的话，那么依照法律规定，可以适用“买卖不破租赁”的原则，不论由谁购得该商铺，仍要受到原先所签订的房屋租赁合同的约束。但很遗憾的是，现在这家企业面临的情况正好相反，该案中的银行抵押权早在建立房屋租赁关系之前就已经设定，根据《物权法》和《担保法》的相关司法解释的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，所以该案不适用“买卖不破租赁”的原则，新的受让人也就是购房人没有义务继续履行该房屋租赁合同。

    就如何维权的问题而言，范律师认为：虽然，房屋租赁合同对新的受让人不具有约束力，但并不等于该企业必然就不能继续在该商铺经营下去了，他们可以通过行使优先购买权的方式，购得该商铺，或者是和购房人协商继续承租原来的商铺，这样可以尽量降低损失。假使两者都行不通的话，该企业有权要求该出租人给予赔偿损失，包括装修损失、搬迁费用、停业损失等等。最后，律师提醒该企业，由于出租人本身就因为无法归还银行欠款而被拍卖房产的，即使向其索赔也可能于事无补，建议企业在签订租赁合同之前要对出租房产的权利状况进行调查，并办理租赁登记，这样就可以避免类似的情况发生。