夫妻一方出售共有房屋合同是否有效？

夫妻一方出售共有房屋合同是否有效？

周扬律师

案情摘要：2010年3月26日周某在某地产中介公司居间撮合下与杨某签订了《二手房买卖合同》，杨某将其与妻子李某共有的房屋（双方各占50%产权）以750万元价格转让给周某，合同约定卖方于4月8日前做公证给担保公司，买方于合同生效当日支付卖方定金10万元（该定金托管于中介公司），4月10日卖方需配合买方监管首期款（总房款与定金、银行按揭贷款的差额）并申请银行按揭承诺，双方于卖方赎出房地产证且银行出具按揭承诺后3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户手续。任何一方逾期履行义务超过10日，对方可解除合同并有权选择要求其支付转让成交价5%的违约金或承担定金罚则。另外，合同备注（补充条款）约定：合同约定转让的房屋属夫妻产权，因李某目前在国外，杨某代妻子李某签署此合同，如卖方出现违约，杨某负全部违约责任。

该合同签订后，周某如约向杨某支付购房定金10万元。但因房价上涨较快，卖方迟迟不予办理公证委托手续，4月7日周某给杨某及李某发出《催告函》催促其办理，4月8日周某又在《深圳晚报》刊登声明再次催告杨某及李某履约。杨某及李某经催告仍拒不履约，不配合周某办理首期款等资金监管及申请银行按揭的义务。

2010年6月4日周某委托律师对杨某和李某提起诉讼，要求判决两被告承担连带违约责任，共同支付违约金37.5万元，返还购房定金10万元。

庭审中两被告辩称：1.涉案房屋为两被告夫妻共同所有，杨某未经李某同意与原告签订的《二手房买卖合同》事后未得到李某追认，该合同无效；2.杨某在签约后已及时通过中介通知了原告合同无法履行，已尽告知义务；3.原告明知涉案房屋属两被告共有，仍然与其中一共有人签约，本身没有尽到注意义务，负过错责任；4.既然合同已无效，那么合同的违约条款当然无效，不能依据该合同违约条款要求两被告承担违约责任；5.杨某即便有过错，也仅需承担缔约过失责任而无需承担违约责任，原告未能举证杨某缔约过失给其造成的损失数额，应另案处理；6.定金托管于中介处，应由中介返还。

法院审理认为：1.原告与杨某签订的《二手房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同。各方均应按合同约定及法律规定履行合同义务。2.作为共有人，杨某在未取得李某授权的情况下，与原告签订《二手房买卖合同》，并代李某在该合同上签名，且事后未取得李某追认，系无权代理，对李某不发生法律效力，原告主张两被告承担连带责任没有事实和法律依据。3.关于《二手房买卖合同》是否有效的问题：首先，根据《中华人民共和国合同法》第48条可知，无权代理的行为仅仅是对被代理人不发生效力，所产生的法律后果不及于被代理人，并不必然导致合同无效。其次，根据我国民事法律的相关规定，物权变动的原因与结果以及引起物权变动的处分行为与负担行为是有区别的。即杨某与原告签订《二手房买卖合同》的行为属于设定合同对方当事人请求权的负担行为，是引起物权变动的原因，该行为本身并不直接导致涉案房产的权属产生变动，且负担行为并不以负担义务人有处分权为有效要件。因此，杨某的无权处分行为只对涉案房产的权属是否发生变动产生影响，而不能决定其与原告签订的合同是否有效。杨某在签订合同的同时在合同中注明：合同约定转让的房产为杨某与李某夫妻共有产权，因女方在国外，杨某代李某签署该合同，如李某出现违约，杨某负全部责任。该条款是对《二手房买卖合同》的补充，没有违反法律及行政法规的强制性规定，因此就涉案合同的双方而言应为有效合同。杨某未履行合同义务已构成违约，原告主张杨某承担违约责任于法有据，本院予以支持。4.关于定金是否应当返还的问题：定金以交付为生效条件，杨某于2010年3月26日签署的原告支付定金10万元的收据，视为该定金已经交付杨某。该10万元定金托管于中介处，杨某可以要求中介返还，杨某主张应由实际收取并保管定金的中介返还原告没有事实和法律依据，本院不予支持。2010年11月11日法院一审判决：

1．解除原告与杨某签订的《二手房买卖合同》；

2．杨某于本判决生效后10日内支付原告违约金37.5万元；

3．杨某于本判决生效后10日内返回原告定金10万元；

4．驳回原告其他诉讼请求。

如杨某未能按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8425元由杨某承担。

律师详解：

1．根据《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同未经被代理人追认对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。但行为人承担违约责任还是缔约过失责任在司法实践中认识不一。本律师认为，结合本条前后两款立法含义分析，强调无权代理行为人与善意第三人签订的合同在未追认情况下对被代理人不发生效力，善意第三人有撤销权，由此表明合同在不违反法律强制性规定情况下仍然有效，并不因行为人对合同标的物无处分权而导致合同当然无效，因此，行为人在合同未经被代理人追认的情况下应当承担违约责任。

2．本案杨某在合同中明确约定如李某不追认自愿承担全部违约责任，该条款属于杨某对合同效力的担保条款，应独立于合同，周某得依本条规定要求杨某承担李某不追认的违约责任。

3．法院一般认为夫妻共有产权的房产，单方处分行为不构成表见代理。而本案涉案房产乃按份共有，起码杨某处分自己享有的50%房产应属有效。

4．此类案件在房价暴涨时期，业主往往以夫妻另一方不同意为由要求解除合同，试图达到逃避违约责任的目的。庭审时夫妻双方一致声称另一方不知情，且另一方不同意单方签约行为，因共同利益而形成攻守同盟；一旦判决支持其“依法”解除合同后，再将房屋高价卖予他人。由此可见，夫妻双方存在恶意串通嫌疑，若认定代理行为无效对买方实属不公。

5．关于定金返还义务，卖方收取定金后单方托管于中介，则其与中介形成定金保管合同关系，根据合同相对性原理，买方有权向收取定金的卖方要求返还定金，中介方没有义务直接向买方退还定金；如果买方依合同约定将定金直接交付中介，买卖双方于中介约定定金由中介方托管，中介根据买卖合同约定条件支付定金给卖方，此种情况中介只能根据买卖双方共同约定或合同解除情况下处置定金。

6．因法院判决由一名被告承担责任，原告可以申请执行涉案房产中杨某享有的50%份额。

7．法院在法律规定不明情况下，运用法律推理，认为无权代理行为并不必然导致合同无效，以及“物权变动的原因和结果以及引发物权变动的处分行为与负担行为是相区别的”，大胆使用法官自由裁量权判案，此等尝试值得肯定。

（来源：http://zy.lawyer.blog.163.com 或http://young.fabao365.com ）