房地产开发报建流程

第一、开发准备

一、开发企业前期考察 

初步了解投资环境、市场供需关系、建筑成本，销售价格，土地费用、税费、地方政府关于房地产开发政策规定及开发企业资质和准入相关规定等等。

二、房地产开发资格

一是于当地市工商局成立新公司，再报省建设局核定资质。资质为暂定资质，其注册资金为1200万，专业技术力量等资质申报条为持有资格或职称证书的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专职专业管理人员不少于14人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于7人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人，持有资格证书的专职统计人员不少于1人。

二是外省一级房地产开发企业可进入我区进行房地产开发经营，并向自治区建设行政主管部门交验资质证明文件和其所在省（自治区、直辖市）建设行政主管部门的批准文件，经审核登记备案后，到项目所在地房地产管理部门登记备案，方可从事房地产开发经营活动。

三、在报行政机关开发项目审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二，行政审批程序

行政审批分为七个部分，1）选址；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）商品房预售；7）竣工及综合验收、备案

一、选址主要办理以下事项：

1、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

2、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

3、环保局办理生产性项目环保意见书。

4、地震局、园林局、对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

5、规划局办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段办理下列事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查（设地下工程的小高层不单独收取人防费用）。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、城管局（环保局、园林局属于城管局下设二级局）对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划局（属于建设局管辖）对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划局确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，主要办理以下事项：

1、规划局对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

4、国土资源局进行用地预审。

5、环保局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

6、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

7、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

8、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，主要办理以下事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

注：一至四项一般情况下一次性审查，其中规划、建筑效果报市长会议审查

五、施工报建阶段，主要办理以下事项：

1、施工报建登记。

2、在建设局组织下进行招标，确定施工单位。

3、建设局对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

4、聘用工程监理。

六、商品房预售许可阶段，主要办理以下事项：

由房管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，主要办理以下事项：

1、建筑工程质量监督站对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查（由建设单位负责）。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、环保局、公安消防支队、城管局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

5、测绘局（属土地局管辖）进行面积测绘，核准建筑面积。

第三 项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段报建时限，按照规定一般在15个工作日完成， 特殊情况下无具体时间限制。审批收费除工本费外无其他收费，相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。上述流程是我市房地产开发的主要流程。供参考。

                                   二0一一年四月十五日