没有办理房产权证的房屋是否可以转让？

案例：林杰于2004年3月份在东莞东城区以一次性付款方式购买了一套商品房，由于发展商的原因迟迟不能办理房产证。2005年4月份，林杰想转让给该房屋给陈芳，于是遇上了法律难题：他们之间的转让是否可以顺利进行？
  《城市房地产管理法》第37条第（六）项规定：未依法登记领取权屋证书的房地产，不得转让。按照该规定来理解，是不是没有办理房地产权证的房屋就不能转让呢？答案是肯定的。但是在我国，商品房买卖到要领取业主房地产权证需要一个过程，一般经历：预售、备案登记、开发经营企业确权、业主领取房地产权证四个阶段，房屋处于前三个阶段，不能转让，但在法律允许的前提下，同样有可能达到“转让”一样的效果。
    第一、 预售前转让。如果林杰打算转让商品房给陈芳时，该商品房仍未取得预售许可证的，该商品房就不可以转让。根据《城市房地产管理法》第四十四条第四项规定，商品房预售，应当取得商品房预售许可证明。如果没有取得商品房预售许可证明销售，可以认定林杰与发展商签订的商品房买卖合同因违反法律而无效。合同无效的话，林杰并没有取得该商品房所有权，所以林杰无权处置该商品房，也就不能转让给陈芳。
    第二、 预售后，备案登记前转让。此时，林杰与发展商签订的商品房买卖合同，并未在政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。林杰对商品房拥有的只是债权，并非物权，所以林杰同样不能将房屋转让给陈芳。但是可以依照《合同法》的有关规定，林杰与发展商商议解除原来签订的《商品房买卖合同》，再与陈芳直接与发展商签订新的《商品房买卖合同》，实现“转让”的目的。但是有点必须注意，按照《广东省商品房预售管理条例》第二十二条规定：预售商品房时，预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续。林杰签的合同与发展商若超过一年仍未办理备案登记手续，可能会出现什么问题，业主必须尽快查实情况。
    第三、 办好备案登记后，发展商确权前转让：根据《城市房地产管理法》第45条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未施工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。可以给此情况转让一个名称：商品房预售转让。目前商品房预售转让，国务院仍未有行政法规出台。林杰与发展商签订的《商品房买卖合同》经有权行政机关备案后，并不拥有实际意义上的物权，所以林杰仍不可以以所有权人的身份转让该商品房。但在实践中,如果当地的有关行政机关允许,可以参照《合同法》的有关规定，林杰经发展商同意解除原来签订的《商品房买卖合同》，再由陈芳与发展商签订新《商品房买卖合同》，再到房产管理部门办理备案登记手续，同样可以达到实际“转让”的目的。
    第四、 发展商确权后，业主未取得房地产权证前转让。发展商确权意味着发展商完全取得商品房的所有权，林杰与发展商已签订的《商品房买卖合同》意味着林杰同样可能获得商品房的所有权。但是，林杰必须缴交契税，交税费等，才能获得法律意义的所有权，而所有权的最重要最直接法律凭据是《房地产权证》,所以林杰在此阶段必须取得《房地产权证》才可以行使物权人资格而转让该商品房给陈芳。