房被儿子送前妻：儿子错了，还是法律错了？

房被儿子送前妻：儿子错了，还是法律错了？

陈立强，河北杰大律师事务所专职律师，法学学士，中华全国律师协会会员，唐山律师协会会员。本律师为人诚恳、办案认真、业务精湛，精通房地产案件、刑事辩护案件、婚姻继承案件、交通事故赔偿案，成功代理各类疑难案件上百起，积累了丰富的仲裁和诉讼经验，能有效为当事人争取最大利益，本律师恪守律师职业道德，热心公益事业，担任唐山广播电台“法律视线”节目嘉宾律师、唐山电视台“直播五十分”原值班律师，搜狐焦点房地产网特约律师。竭心尽力为当事人提供优质的法律服务，深受当事人的好评与信赖。河北唐山陈立强律师咨询电话13831544521

　　　　老爹老妈倾大半辈所有买下的房子，却被离婚的儿子慷慨地赠与前妻。终审法院认为赠与有效，因为购房合同上写的是儿子名字，“房屋购买人对其所购买的房屋拥有处分权”

――儿子错了，还是法律错了？

　　本刊将就本案涉及有争议的法律问题进行讨论

　　买房

　　２００７年６月６日，北京大兴。

　　还没开口说话，何女士已是泪水涟涟。

　　时光回到２００１年１月，何女士一家人决定买房，“这么多年，儿子上学，我又没有稳定工作，爱人在园林局当工人，一家人日子过得挺紧巴。当时，儿子刚参加工作，想着以后生活压力不这么大了，就想买个房子――在小房子憋屈了这么多年，也想在大房子里透口气了。”

　　一家人把目标锁定在大兴区前高米店村的回迁房：“选中这房，就是看重它比商品房便宜一些。儿子刚工作没几天，还在试用期，一点也指望不上。这些年，爱人收入不高，我靠做临时工贴补家用，也没攒下多少钱。我们把积蓄全拿出来，勉强够在这里买套房的。

　　“村里明确告诉我们，说这是回迁房，暂时拿不到房产证，甚至可能到最后也办不下来。不过，我们买房是自己住，又不想倒手赚钱，有没有房产证，我们不在乎。”

　　２００１年１月，老两口和儿子兴冲冲到前高米店村交款签合同。麻烦的是，老两口都没带身份证，“活了大半辈子，这是头一回买房，不知道要带什么证件。”

　　当时一家人住在大兴区亦庄，离前高米店村２０多公里，“我们坐公共汽车来，路上折腾了一个多钟头。售楼处的人看我儿子带着身份证，就建议‘别来回折腾了，干脆用你儿子的证件吧。一家三口，用谁的还不一样？’

　　“就这样，购房合同上写的就是儿子的名字。我记得清楚，那一回，除了房款，还一次性交了３年物业费，５年取暖费，１０年绿化费，一共２０多万元，儿子没出一分钱。”

　　为了证明钱是自己而不是儿子出的，何女士把那些票据一一展示给记者看，“这么多年，这些票据一直在我手里存着呢。”

　　当时售楼处负责和何女士一家接触的，是前高米店村村民郑文，多张票据上，都有他签的字。记者找到郑文，他证实了何女士的说法。

　　谁也没想到，就是这么不经意说出的一句“一家人，用谁的还不都一样”，为日后纠纷埋下祸根。

　　赠与

　　２００１年４月，房子开始装修，“又花了好几万。我们老两口大半辈子的积蓄，全花在这房子上了。”何女士说。

　　之后不久，一家三口欢天喜地入住新房。

　　喜事成双。２００１年９月，儿子结婚，“结婚后，我们和儿子儿媳住在一起。这套房一共有三间卧室，他们小两口一间，我们老两口一间，还有一间，是出嫁的闺女回娘家时住。只是到了周末，我们老两口才回农村的老宅住一住。”

　　２００４年８月，儿子突然对老两口说，因感情不和，和媳妇离婚了，“协议离婚手续，当年５月份就办了。儿子怕我们着急上火，一直瞒着我们。按说，父母哪有不盼着儿女家庭和睦的？但从儿子和媳妇关系看，我们早有预感，离婚似乎是迟早的事。”

　　如果说离婚在老两口意料之中，那么，儿子接下来的话却太出乎老人意料了：“我把房子给了媳妇。”

　　“他爸爸当时就急了，要动手打儿子，说是你的房子吗你就给别人？”儿子说他们讲好了，媳妇拿１５万块钱作为给二位老人的补偿。

　　“当时房价还不像现在这么高，但也值２０多万元，１５万元的补偿太低了。更要命的，我们老两口大半辈子收入全都放在这房子上了。房子给了别人，我们只能回农村老宅住。”

　　何女士告诉记者，关于“补偿１５万”，儿子说是他们口头约定的，并没有写在离婚协议上。由于后来女方反悔，不出这笔钱，儿子也一直不配合对方办理房子“交接”手续，直到现在。

　　何女士的儿子没有接受采访，儿媳“早换了手机号，从来没有联系过”，记者没有听到当事人双方有关“补偿１５万”的说法。

　　诉讼

　　何女士夫妇认为，房子是他们倾其大半生积蓄买的，虽然购房合同书上写的是儿子，但房子不是他的，他也就没有权利把房子赠与前妻。于是，他们把儿子和儿媳告上法庭，要求确认赠与无效。

　　记者没有联系到儿媳。北京市大兴区法院一审判决，引述了一段儿媳对于本案的看法，大致意思是：既然买房时用的是儿子的名字，那么，儿子即是该诉争楼房的权利人。作为具有完全民事行为能力的他，有权处分自己的财产。

　　一审判决支持了何女士夫妇要回房子的诉讼请求。法院作出这样的判决，基于两点：第一，这套楼房不是儿子婚前个人财产，“房屋系父母出资，儿子并没有出资，而且直到两人办离婚手续，儿子也没有取得该房屋所有权证，即至离婚儿子并不是该楼房所有权人”。第二，房子不是儿子夫妇的共同财产。两位老人以儿子名义购买房屋时，儿子并未结婚，该房不属于儿子夫妇的共同财产。

　　据此，法院认为，离婚过程中，儿子将既不属于个人婚前财产，又不属于夫妻共同财产的楼房，协议确定归儿媳所有，缺乏法律依据，侵犯了二位老人的财产权益。

　　儿媳不服一审判决，向北京市第一中级法院提出上诉。上诉理由也是两点：第一，既然和房地产公司签订购房合同的是儿子，他就是该房屋的购买人。至于购房款的来源，是另一法律关系；第二，没有办理产权证并不改变权利人的地位和法律形态。

　　和一审法院一样，二审法院确认了购买此房款项２２万多元由二位老人提供的事实。但判决结果却来个１８０度大调头。法院认为，“房屋购买人对其所购买的房屋有处分权”，儿子是房屋购买人，对本案诉争房屋拥有处分权，在协议离婚时自愿处分房屋归老婆所有，是其真实意思表示，该处分行为合法有效。

　　质疑

　　法院的终审判决，让何女士夫妇欲哭无泪。他们想不明白，明明自己出钱买的房，法院凭什么不判给他们却判给儿媳？

　　作为何女士的代理人，北京坤宇律师事务所王士国律师参与了整个诉讼过程。对于终审判决，王律师也连称“太没想到了”。

　　法院撤销了一审判决，作出与一审结果完全相反判决的依据是：“房屋购买人对其所购买的房屋拥有处分权。”然而，这样的依据在法律上是否站得住脚？对此，王律师提出强烈质疑。

　　王律师认为，处分权是所有权的一项权能，只有所有权人才拥有对其财产的处分权。“‘购买人’并不是一个法律概念。我想知道，‘购买人’是不是就等同于所有权人？”

　　他介绍，在我国，确定房屋等不动产的所有权，是看该房屋是否进行了登记。凡在房屋行政主管机关进行登记，并取得了《房屋所有权证》的房屋，该证书上载明的所有权人，即是该房屋的法定权利人。在房屋行政主管机关的登记，具有向社会公示的效力，可以对抗第三人。因此，取得《房屋所有权证》的所有权人，才有对房屋的处分权。

　　本案中，诉争的房子并没有取得有关部门颁发的《房屋所有权证》。对此类房产，该如何确定所有权归属？王律师认为应坚持“谁出资，谁享有所有权”的原则。这是民法公平原则在司法实践中的应用。除非购买人就是出资人或者出资人与购买人另有约定，否则“购买人享有处分权”有悖公平，不应得到法律支持。

　　何女士一家正在向有关部门申诉，希望通过再审程序纠正法院判决。

　　余音

　　如今，何女士一家贷款在大兴买了另一处房产，和儿子住在一起，“出了这事，老伴几个月都不理儿子。可毕竟是儿子，总不能从此断绝关系吧？”她还告诉记者，“买这套房，钱几乎全是借的，还款压力太大了。不知道这辈子能不能把钱还清。”

　　为房子心焦的，还不止何女士一家。对于终审胜诉的儿媳来说，如何不让判决成为一张“白条”，也是摆在面前的一个难题。

　　由于争议房产至今未办理房产证，唯一能证明房产主人身份的，就是前高米店村和房主签订的房屋销售合同。上文提到的当年售楼给何女士一家的郑文，现在该小区物业工作。对于记者“房产从儿子名下过户到儿媳妇手下，需要什么手续”的提问，他说必须是作为赠与人的儿子和被赠与人的儿媳一起到村里，把原来儿子签字的合同交回来，村里和儿媳重新签订合同。

　　何女士告诉记者，女方自己到物业去过几次，要求变更房产主人，都被拒绝，“村里说了，钱不是她交的，除非我们老两口和儿子与她一起去，否则不会给她办手续。”

　　“任何单位和个人都有协助执行生效判决的义务，除非法院撤销判决，否则村里必须办理相关手续”，记者的这句提醒，让何女士陷入长久沉默。许久，她抬起头，眼里满是泪水：“如果你碰到这种事，会怎么想？”

　　这回，轮到记者沉默了。

　　编后：

　　如果当年何女士夫妇不是怕麻烦，而是回家取趟身份证；如果房子不是回迁房，到现在都办不下房产证；如果当初儿子早点告诉父母自己要离婚，可能涉及房产分割……恐怕也就不会有现在的纠纷。

　　甚至，如果小两口真有“补偿１５万”的约定，如果能把约定写进离婚协议，拿到１５万补偿的老两口，心情至少应该比现在这样被“扫地出门”要顺畅一些。

　　本案，似乎有太多巧合。当太多巧合叠加在一起，纠纷成为现实的时候，如何处理纠纷，事关当事人权益，事关法律公正，也事关社会和谐。

　　本案中，儿子的赠与在法律上是否有效？儿子能否撤销赠与对于没有房产证的房屋，应该根据什么确定所有权归属？如果您是法官，将会如何处理这桩棘手的案子？会把这套房子判给谁？……等待您的来稿。