谁动了我的房子？

    【本案提示】

     2005年5月，因为急等钱用，市民王长德把自己32.55平方米的使用权房屋，在某中介公司经理的“热心”建议下，办理了假的房屋买卖，拿到了“贷款”。他做梦都想不到，两年后竟然接到了法院的传票，假买房人要求他腾出房子。此案历时3年，近日终于尘埃落定：假买卖不成立，真主人被认定。
   

   【基本案情】房主跟中介办了个假卖房
    52岁的王长德在中山区有一套建筑面积32.55平方米的使用权楼房。2005年5月，因为父母有重病急需用钱，他找到以前认识的大连大千房地产经纪有限公司李经理，问能不能用这套住房办理抵押贷款。得知王长德只有使用权，李经理称得先办产权才能贷款。“我急等钱用，哪有钱办房屋产权？”李经理说可以先借钱给他，等房子抵押贷款办下来再还，他自然是感激不尽。
    不久后，王长德用李经理借给他的钱办了房屋产权。随后，李经理领着王长德夫妻和中介公司办事员宋均之一起来到位于大连市五一广场的房屋交易所，商量办理房屋抵押贷款的事。到交易所一楼大厅后，李经理让王长德夫妻在楼下等着，他自己上楼去了。不一会儿，李经理下楼对他们说：“你们的住房面积太小，不足40平方米，银行不给办抵押贷款。“王长德听了很着急，求李经理想办法。李经理想了一会儿，说可以不直接走房屋抵押贷款的程序，找人把房子办一下假买卖、假过户手续，以房屋买卖的方式办理贷款。
    王长德虽然觉得这种办法不可靠，但因为家中急需钱，就同意了李经理提出的方案。“当时我说找自己家人办个假买卖房屋手续吧，李经理却说不用，你和公司的小宋办一下就行了。”王长德夫妻都摇头：不行不行，一旦以后有事或户主改不过来怎么办？”李经理笑了，让他们放心，说什么事都不会出，还说“等把银行贷款还完后，和小宋再把房子过户回来就行”。
    架不住李经理信誓旦旦地保证，王长德夫妻接受了他的提议，三方于当年6月30日签订了《合同书》。其中第12条约定：甲方（王长德）现在的房屋是使用权，可以办产权。甲方用自己的工龄购买该房屋产权后卖给乙方（宋均之），出售价款为人民币8万元整。王长德夫妻两人均在合同上签名、摁印。当天，王长德拿到了李经理给他的4万元钱。9月6日，王长德与宋均之办理了该房屋过户手续。王长德又拿到了4万元。两笔4万元均以购房款的名义，分别由王长德打了收条。房屋过户的次日，李经理以宋均之名义写下一个字据，“王长德倒房日期为2006年5月1日”，让王长德签了字。
   “这其间，我曾想过叫李经理再写个啥东西，说明房屋买卖是假的、过户也是假的，但李经理拍胸脯保证不会出问题，我就没有坚持让他写。”王长德后悔不迭。
   

    【风云突变】假买房人竟状告假卖房人
     王长德做梦都想不到，2007年9月，他突然接到大连市中山区法院的《开庭传票》和一纸《民事起诉状》。“竟然是宋均之把我起诉到法院了，说我应该在2006年5月1日前搬出房屋，但至今未搬。要求法院判令我腾房！”这一下，王长德傻了，此时他才明白，自己毫无知觉地钻入了李经理与宋均之设好的圈套中！“我们全家就这么一处30多平米的房子，怎么可能卖呢？这些人太坏了！”
    2007年12月6日，一审法院判决驳回了宋均之的诉讼请求，让王长德多少有了些安慰。没想到宋均之随后上诉到大连市中级法院，2008年4月2日，中级法院以“原判决认定事实不清，依据不足”为由，将此案发回重审。这时王长德彻底失望了， 2008年5月27日，王长德委托本律师代理该重审案件。
    本律师接受委托后，首先到大连市房地产档案馆调取了王长德与宋均之买卖、过户的房产档案，又到房地产经纪人协会调查了该涉案房屋中介公司及其从业人员的资质，并紧急申请法院追加王长德妻、女为共同被告。
  

   【律师意见】当庭反诉亮出骗局始末
    2008年6月16日，这起引入关注的“发回重审”案又一次在中山区法院开庭审理。宋均之本人没有出庭，其代理人坚持已将购房款全部付给了王长德，王长德写了收条，且该房屋已办理完毕过户手续，王长德必须腾退房屋。对此，本律师事实为根据、以法律为准绳，发表了以下代理意见：
    今天我接受本案被告王长德的委托，作为其诉讼代理人参加法庭的诉讼活动，应该说是感慨万分。为了维护我的当事人的合法权益，为了履行作为代理人的职责，我要在这庄严的法庭上，严正指出本案重审程序中原告起诉的事实，根本不能成立。
   （一）原告属于可耻的欺诈。此房屋产权证办到原告名下，既是原告与他人（李经理）合谋欺诈被告所得，又是被告因受欺骗而形成重大误解、意思表示不真实所为。经过刚才的法庭调查，原告宋均之是大千房屋中介公司的职工，其与公司李经理一起对我的当事人进行了主观上的故意欺诈，客观上实施了具体的欺诈行为，从而使我的当事人陷入了错误认识当中，做出了错误的意思表示，签订了假的合同，并一错再错办理了假的过户。根据《民法通则》等相关法律规定，双方因诈欺而为的假过户行为应为无效民事行为。请法庭对此予以确认。
   （二）双方签订了无效的合同。原、被告双方订立的、在大连市房地产档案馆存档的《房地产买卖契约》自始无效、绝对无效，强烈请求法庭依职权确认其无效。为什么这样讲？因为被告是一个完全民事行为能力人，不是傻子，与原告又无其他特殊关系，不可能以1万元的超低价将房屋卖给原告，这里明显存在着买卖双方恶意串通、损害国家利益的行为（即逃税）。故请求法院依据《合同法》第52条第1款第（2）项的规定，确认此合同无效。此合同被确认无效后，则此合同所涉财产应依《合同法》第58条处理。
   （三）被告遭遇了非法经营的中介公司。1、经本代理人调查，大千公司本身不具备经营房地产居间业务的主体资格，不具有签约的权力能力和行为能力。建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条明确规定：房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。本案中根据证据显示，孔庆祥和李广之2人均无《房地产经纪人资格证》，其不具备从事房地产居间业务的资格。同时《大连市房地产中介服务管理暂行办法》（大房局发【1999】33号）第6条明确规定：经市房地产管理局和市工商行政管理局考核批准，取得《大连市房地产中介服务人员执业资格证书》和国家工商局《经纪资格证书》的，方可申请从事经纪活动。我们知道，一个合法、有效的居间合同，应具备三个条件：一是居间人必须具有相应的法定资格和缔约能力。二是意思表示真实。三是不违反法律或者损害社会公共利益。本案中，在大千公司这样一个违法主体的严重违法行为之下，严重侵犯了我的当事人的合法权益。2、无经营资质的大千公司以签订合同的方式非法获取了中介费，既违反了建设部《城市房地产中介服务管理规定》第22条第（1）项和第（2）项之规定，又属于《合同法》第52条第1款第(3)项“以合法形式掩盖非法目的”的行为。其所为的经营行为均是无效行为，其所签的合同也是无效合同。
   （四）原告提供了自相矛盾的证据。原告提交的证据大多自相矛盾，漏洞百出，经不起质证和询问，无证明力。矛盾之一是，原告提交的《房地产买卖契约》（请注意，这是一份档案证据，应该说证明力较高）中，清清楚楚写的是房价款1万元，却主张其交给被告8万元（有收款条）。两者都是白纸黑字，都有原、被告的签字。原告对此不能作出合理的解释。矛盾之二是，原告提交的《借款合同》中与银行约定所贷款项一次性划入被告王长德名下，被告却从未收到过此款。这又怎么解释？矛盾之三是，原告提交的《借款合同》中向银行贷款是12.2万元，却主张其与被告房屋交易款是8万元，后又变更为1万元。原告对此也不能自圆其说，做不出合乎情理的解释。所以，原告方的证据不足以证实自己的主张。矛盾之四是，原告提交的《借款合同》中明确约定原告（借款人）必须向被告（名义上的售房人）支付3.7万元首付款，原告并未支付。银行在原告未满足首付款条件的前提下，却发放了贷款。原告和银行都在违规操作。矛盾之五是，原告提交的《借款合同》中明确显示，原告得到了8.5万元贷款，却只给被告8万元，这又作何解释？且《借款合同》中明确写明，借款人“应按本合同约定的用途使用借款，不得挪作他用”，那5000元借款哪里去了？干什么用了？原告也无法解释。矛盾之六是，银行一次性将8.5万元贷款划入了被告王长德名下的帐户，在未经王长德有效授权的情况下，却被原告宋均之冒领。宋均之为什么要这么做？他也做不出合乎情理的解释。矛盾之七是，原告提交的《借款合同》中显示，该房屋评估价为12.2万元。我的当事人却从未看到过评估人员去评估该房屋，原告提交的证据中也没有评估的资料和评估人是谁？那么这12.2万元是怎么来的？原告也无法说明白。
   （五）原告暴露了其险恶的用心。原告要求被告腾房，没有任何合法的、正当的理由。现在，房子虽然过户在原告名下，但原告没有充分的证据证明自己是合法取得，更不是善意取得。《物权法》第106条关于善意取得有不可缺少的2大构成要件：一是善意，二是有偿。善意，原告肯定不是；有偿，就更谈不上。只能说是被告受到原告欺骗、原告乘人之危 、欲恶意的占有被告房产。这里我想再强调一句，原告欺骗被告什么？欺骗的是——不过户，就得不到贷款。等到真过了户，原告的真面目就露出来了，倒打一耙、反咬一口，要求被告腾房。同时原告也是在搞诉讼欺诈，欺骗法官、欺骗法庭、欺骗法院。如果这样险恶的人得到了法律的保护，后果简直不堪设想啊！
   （六）我方搜集了非常有力的证据。 实际上此房屋原本就是被告的，只是因为当初被告急用钱的原因，忽视了法律上的风险，不得已采用了假过户的方式。现在，被告有充分的证据证明，此房屋产权就是被告的。虽然证人刘桂荣与被告有利害关系，但根据法律规定，其证言只是不能单独作为认定案件事实的依据。其证言与我们提供的电话录音证据、买卖合同和借款合同中的大量破绽、瑕疵等结合起来，完全可以形成一个证据链条，证明当初假过户、真借款的事实。尤其是电话录音中原告宋均之的自认：
    ——王长德问：因为现在是我欠你的钱，对不对？
        宋均之答：对啊！（见第2页第1行）。这是原告明确的自认。证明被、原告之间的借款关系。
    ——“宋均之说：现在你怎么能找出来，那阵儿你怎么拿不出来？”（见第2页倒数第2行）。结合上下文理解，是指被告欠原告的钱，现在能拿出来偿还给原告。证明被、原告之间的借款关系。
    ——“宋均之说：非得找到你头上，你才能想起这件事，找不到你头上，你就忘了。”（见第3页上数第3行）。也是证明被、原告之间存在着借款关系。
    ——“宋均之说：你现在跟我说这个没有用，我不是说上你家一趟、两趟了，去谈这个问题。”（见第3页上数第11行）。什么问题呢？假设真的是购房关系，钱交齐、过完了户，就两清了，还用得着“上被告家好几趟”吗？这个问题，又是指什么问题呢？结合上下文理解，显然是被告欠原告款的问题。
    ——“宋均之说：这个事非逼到这一步，你才能想起怎么怎么回事。”（见第3页第14行）。也是指被告欠原告钱不及时偿还的事。
    ——“宋均之说：我不是逼你腾房，我没有那个意思。”（见第5页倒数第10行）。既然是你宋均之的房子，就应当正大光明的让被告腾房嘛！为什么又没有那个意思了。一是说明房子根本不是宋均之的，宋均之心虚；二是说明宋均之不是这个意思，那是谁有这个意思呢？不言自明了。

   【调解结案】假买房人承认假过户事实
    此案第四次开庭时，本律师对交易所涉及的房价、贷款划法、首付款、房屋评估、《借款合同》等等提出了7点质疑。2008年12月，因此案十分棘手，法院一度中止了诉讼。就在王长德感到山穷水尽的时候，案件突然间出现了转机。原来，两年来，由于本律师始终与赵军不间断地沟通，陈述此案合同中的破绽以及王长德一旦失去这套住房可能产生的后果,2009年10月21日，宋均之终于承认了此房是王刚的房子以及当初假过户、真借款的事实，并重新写了一份书面的协议。
    本律师马上找到法院，说明了该案的进展。法院经核查和讨论，于今年9月20日主持双方达成调解协议，确认双方签订的房屋买卖合同无效，该房屋归被告王刚所有，原告宋均之需无条件协助王刚办理过户手续等。
    至此，这起从2007年9月份涉诉、至2010年9月20日尘埃落定、历时3年的房屋买卖合同纠纷案，先后经过一审、二审、发回重审、当庭反诉、追加被告、中止诉讼，最后以王长德胜诉，物归原主落下帷幕。
  

    【律师呼吁】中介经营须进一步规范
    近年来，发生在各种中介公司，如房屋中介、婚姻中介、留学中介、求职中介、家政中介、配货公司等的矛盾不断，不时有骗钱、骗婚、骗色的事件发生。我国迄今为止还没有制定相应的法律和行政法规，来全面规范中介公司的经营行为。对管理房屋中介公司来说，现在只有建设部1996年制订、2001年修订的《城市房地产中介服务管理规定》，但这只是一个行政规章，法律位阶和效力等级都比较低，操作性也不是很强，建议相关部门应出重拳整治各类中介公司产生的乱象。
    在此提醒广大市民，在选择中介公司时，一定要找那些规模大一些、知名度高一些、实力雄厚、有信用、有资质的公司，以保证交易标的和资金的安全性，切实维护自身的合法权益。
  

    本案案号：（2008）中审民初字第14号  

    案例编写人：张荣君律师