建筑房产法律期刊（第二期）

建筑房产法律期刊（第二期）

本期专题：就商品房买卖几个法律问题予以解析。

□商品房在什么条件下可以交付，是否必须验收合格？可否约定毛坯房交付？

【张荣君律师解答】对于商品房的交付条件，《建筑法》第61条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。毛坯房是否可以交付给业主进行装修使用，法律对此未明确禁止。国务院办公厅在《转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》（国办发〔1999〕72号）中，要求“加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式”，只是提倡商品房装修后交付使用，没有禁止毛坯房销售或交付业主。建设部根据上述要求于2002年发布的《商品住宅装修一次到位实施细则》中，也只是要求分布实施，逐步推行。因此，在法律法规没有强制性规定的情况下，当事人可以对交付标准自行约定，但房屋交付使用必须经验收合格。

□在房屋买卖合同中，既约定违约金又约定定金，当事人对两者同时主张的，能否获得法院的支持？

【解答】《合同法》第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据该规定，违约金条款与定金条款是不能同时适用的，属于可选择性条款，不可以同时主张。当事人在诉讼中既主张违约金又要求没收定金或双倍返还定金的，不能得到法院的支持。一般情况下，审判人员会在庭审时对当事人的此种主张作出释明，引导当事人在两者之间作出选择。□商品房买卖合同纠纷中，如何认定出卖人在逾期办证中有过错责任？【张荣君律师解答】因出卖人自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的，属于出卖人的过错。合同约定由出卖人负责办理权属证书的，出卖人应当为买受人办理房屋权属证书；合同约定由买受人自行办理房屋权属证书的或者合同没有约定办证问题的，由买受人自己办理房屋权属证书，出卖人需要履行协助的义务，如履行预售商品房的确权手续、提供应当由出卖人提供的所有办证必须的资料等。

□购房人交了定金和预付款，但开发商2年多没交房，不起诉是否会超过诉讼时效？

【张荣君律师解答】根据我国房地产管理的相关法律法规，房地产开发企业应当向购买人交付质量合格的商品房，未经验收合格的房屋，不得交付使用。如果购房人已经支付了定金和预付款，双方已经签订了《商品房买卖合同》，虽然开发商在距离合同约定的交房日期超过了2年，但未超过房屋竣工验收合格后2年，则购房人申请保护民事权利的诉讼请求并未超过法律规定的2年诉讼时效。

□城市居民购买农村房屋，并加盖了村委会公章，双方所签合同是否有效？

【张荣君律师解答】目前法律包括《物权法》都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定，法院在裁判过程中，除了适用相关法律外，还要适用国家政策。我国《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家的有关规定”。《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该法第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第2条规定：加强对农民集体土地的转让管理，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

据此，城市居民购买农村房屋，虽然加盖了村委会公章，双方所签合同仍属于无效合同。轰动一时的北京“画家村”购买农房案，就是例证。