张荣君律师就迎宾花园小区案件答记者问

       6月14日下午，就某松骨会所（大型洗浴中心）侵害迎宾花园小区业主共有权纠纷案件，大连电视台法治频道记者官珊采访了我所主任张荣君律师和郭君璇律师。以下是接受采访的提纲：

      一、关于临时建筑如何认定问题？

       在现实当中，临时建筑一般是指单位和个人因生产、生活需要临时建造使用而搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物、构筑物或其他设施。比如：房地产公司所开发楼盘的售楼处，就是个临时建筑。那么，等到楼房建好、销售完毕后，售楼处作为临时建筑的使命就完成了，就要及时予以拆除，还有如铁皮房、简易房、油毡房、窝棚、工棚、菜农或果农搭建的临时棚屋等，都属于临时建筑。这些临时建筑不采用现浇钢筋混凝土等永久性结构形式。

        我国《城乡规划法》第37条规定：临时建设规划许可证批准的临时建设，使用期限不得超过二年;期满需要延期的，应当在使用期限届满三十日前提出申请。市、县城乡规划主管部门应当在受理申请之日起二十日内依法作出是否准予延期的决定。逾期未作出决定的，视为准予延期。延长期限不得超过二年，只能延长一次。临时建筑不得改变为永久性建筑。临时建设规划许可期满，建设单位或者个人必须自行拆除临时建筑物、构筑物和其他设施;因国家建设需要，提前拆除的，应当依法给予补偿。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省人民政府另行制定。

   在本案当中，松骨会所自称手中具有临建手续，并不能证明其搭建的房屋能够转变为永久性建筑。而且，松骨会所在建造该房屋时，并没有征求小区业主或业委会的意见，属于侵犯了小区广大业主的知情权。

       二、关于侵犯业主共有权问题。

        从小区开发商东亚房地产公司开发该楼盘时的土地使用手续来看，整个小区的土地“四至”为：北至道路、西至中南路、南至迎宾路、东至山屏街。目前，银沙松骨会所在经营过程中占用了较大面积的、小区内一大部分公共用地。 根据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，属于侵犯小区全体业主的共有权，应承担相应的法律责任。同时根据最高人民法院 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（ 法释[2009]7号）第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

    可见，迎宾花园小区业主委员会起诉松骨会所和其他的相关侵权人，具有充分的法律依据。那么侵权人承担法律责任的方式，就是《民法通则》第134条和《侵权责任法》第15条规定，应当停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。

       三、关于目前小区内“蓝色拱形物”是否侵权问题？

       我们认为，这条鼓出地面近3米高、长达百米的“蓝色拱形物”，原来是该小区地下车库的出入通道。后来地下车库被改变了用途，并被别人购买办出了房照，房照上显示是“地下公建”，共计4000多平米。那么，A、B、C三栋楼的门厅是现在房照上标注出来的“地下公建”的合法进出通道（三个出入口）。在这种情况下，原来作为地下车库使用的、鼓出地面的这条“蓝色拱形物”就不应当再存在了。应当予以拆除。把这部分公共部位还给小区全体业主，或者是做公共绿地，或者规划成停车位，都是可以的。因此，这个“蓝色拱形物”也是侵犯了小区业主的共有权的。