交通事故房地产案件代理重点难点访张绪才律师

访张绪才律师：用爱心和忠诚赢得感动！

中顾网 www.9ask.cn   文章来源：中顾网  

　　随着住宅消费成为消费者消费支出比重越来越大的组成部分的候，房地产纠纷案件也随之水涨船高，面对如此纷繁的房源房产维权案件，如何寻求一条更理性的维权之路，本期，我们就“房地产、交通事故案件纠纷的重点难点”等话题与张绪才律师一起探讨。

　　张律师，我了解到您是济南市公司法学研究会常务理事，多次被评为“优秀律师”。您在房地产、交通事故等专业领域做得非常出色，您为何选择参与和担任一些社会职务?

　　张律师：律师职业具有很强的专业性，但更具有很强的适应性，一个成功的律师也应该具备发展的多元性，这是律师职业的特点和使命决定的，在做好法律服务的同时，律师也应该更多地参与社会公共活动，为社会提供法律外延的服务。从大的方面说，是实现法律效益与社会效益的双丰收。从小的方面说，也是律师自身价值的实现，有利于更好地开展业务，二者相辅相成，互相促进，良性循环，要有社会责任感。

　　我们都知道，维权有赖于法律的支撑。在你受理的案件中，房地产维权案件占的比例大约有多少?投诉和咨询的案例来看，房产纠纷集中在哪些方面?

　　张律师：大约40—50%吧，这也是我主攻的领域和方向，也是一种探索。主要是房屋买卖、租赁、物业服务、建筑施工吧，最多的还是房屋买卖。

　　请您谈一下目前在山东省的房产投拆投诉呈现怎样的状态?

　　张律师：近几年房地产市场交易日趋活跃，由此产生的纠纷也逐渐增多，新类型、新情况不断出现，房屋买卖、租赁，物业服务、建筑施工、房屋拆迁补偿等案件数量增幅明显，而且每种案件中的新情况又比较多，各不相同，疑难复杂及群体性纠纷越来越多。主要体现在：1、商品房买卖合同纠纷案件越来越多。主要是业主对开发商迟延交房、逾期办证、合同中承诺的配套设施(包括周围景观、小区设施、绿化面积等)没有兑现、任意改动房屋结构、任意扩大或缩小房屋面积、擅自改变公用场所用途、一屋二卖等违约行为要求支付违约金或赔偿损失。而且往往具有群体性，一个楼盘的几十户，甚至上百户业主因同一法律诉求将开发商诉至法院。2、建设施工合同纠纷案件矛盾突出。施工单位为追讨工程欠款向法院起诉，建设单位为拖延付款也可能以质量不合格、未按时竣工等理由诉至法院。这类案件标的额大，当事人讼争问题多，各方矛盾比较激化，诉讼中本诉与反诉交织，法律关系比较复杂，证据数量大，绝大多数案件还需进行工程造价、质量等方面的鉴定。 3.房屋租赁合同纠纷案件日趋复杂。房屋租赁纠纷的主要表现形式为：因转租、装修损失、拖欠租金、擅自改变房屋使用功能而引发纠纷;因不签订书面合同，或合同不规范，主要内容不完备，导致双方权利义务不明确而发生纠纷;因出租房屋装饰物的处置而引发纠纷等。并且呈现复杂化的趋势。4、物业管理纠纷案件类型多样。主要包括：物业管理企业向业主追索物业管理费纠纷;业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;业主或业主委员会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;物业用房及小区设施权属纠纷等。

　　对于房屋买卖，老百姓比较关注房屋买卖中的风险。请张律师给我们介绍一下，我们买房过程中贷款需要注意一些什么问题呢?

　　张律师：主要是要注意：提供真实可靠的个人材料;预防贷款申请不成功被没收定金;对提前还贷事项作出约定。准确及时地提供个人住址及通讯方式等

　　签合同要注意什么事项，在签合同的过程中是否有哪些典型的问题会出现?

　　张律师：签合同是个基础，合同纠纷的原则是有约定从约定，无约定按法定。好多当事人就是由于合同有问题维权很难的，而且现在好多开发商存在“店大欺客”的现象，客户只能选择签或不签，但总的来说，签合同时还是要注意以下问题：一是防止商品房的虚假广告;二是对房地产开发商进行资格审查，所销售的商品房是否符合条件;三是了解商品房是否设定了他项权利;四是了解该房屋是否已经验收合格;内容上主要是房屋计价方式、房屋面积确认及面积差异处理方式、房屋付款方式和期限、房屋交付期限逾期交房的违约责任、规划、设计变更、房产交接中的法律问题等。

　　对于其它问题还可以签订补充协议邓以约定，补充协议应考虑的内容有：　一、《售楼书》的重要内容应作为补充协议的组成部分;二、房屋质量的约定 三、商品房交付的约定　四、违约责任与解除合同的约定 ;　五、产权证取得期限的约定;六、关于不能如期取得贷款的约定　七、关于物业的约定等。

　　二手房买卖合同主要注意：审查房屋权属状况、了解房屋使用情况、实地查看房屋质量，约定好房屋过户税费负担;违约责任等。

张律师，我了解到您为几十家企业提供过专项非诉法律服务，代理诉讼仲裁案件几百起，为当事人维权案值累计过亿元。您认为专业律师在房地产纠纷案件中的发挥作用是什么?

　　张律师：这点是肯定的，律师在房地产开发项目中的作用还是比较大的。

　　在前期可进行项目法律论证，起草文件、合同、参与谈判，招投标、土地征用、各项手续的办理，在招投标及工程建设阶段主要审查各项合同，保证过程的合法性。销售阶段律师服务。这项内容比较多，各个阶段都有工作可做啊，还有交房验房等等，审查或起草《商品房使用说明书》、《住宅质量保证书》《房屋交付交接单》。

　　2、 审查或起草《入住手册》、业主临时公约、前期物业管理协议，为订立有关合约提供律师鉴证。

　　3、其他项目实施中的律师服务1、房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律培训。2、 及时向公司介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政策，并出具相关法律意见。3、为公司提供订立劳动合同等建全管理的法律意见。

　　4、 为公司及时解答和解决有关法律咨询和法律事务。

　　法律是最直接的，违约就要接受惩罚。要真正解决问题，还是要利用法律这一武器。当前之所以出现诸多维权案件，是否与相关法律法规不完善有关系?

　　张律师：法律具有滞后性，但现实中好多情况不断出现，导致现实情况是好多案件在审理时并无明确具体的法律依据，有的案件在律师之间、法官之间会产生争议。

　　现在面对很多不诚信的开发商如何能够有效地维护自己的权利呢?这个是对于消费者来说。是不是消费者买房的时候找一个律师会更有保障?

　　张律师：虽然有些时候律师介入了也不能改变什么，尤其是购买商品房时开发商“店大欺客”啊，买就买，不买就算。但至少律师提供法律建议，审查合同，可以让当事人避免上当，陷入买房不成反受其害的处境，大多数情况下，律师的作用还是比较大的，律师在帮助客户审查开发商资质、合同条款、权利瑕疵及利益保护等方面发挥重要作用。对二手房买卖律师所起的作用也是很大的，好多当事人一开始不找律师，等产生了纠纷再维权，即使找了律师也不好办了，合同在那儿摆着，律师也无力回天啊。

　　您参与过大量的商务谈判，尤其在涉及房地产、交通事故等方面的案件成绩显著，对此，您有什么经验想和大家一起分享?

　　张律师：我可以将一些东西整理出来，和大家一起交流，其实要说经验，不单是针对房地产和交通事故两类案件，作为律师办理任何案件都要谨小慎微，如履薄冰，独具慧眼，精益求精。没有一个案件是完全一样的，而且我有我的原则，　　首先，严把收案关，对于原告委托的案子，如果没有较大把握，我坚决不接;对于被告委托的案子，要看律师介入后能起多大作用，如无作用则坚决不接。一年下来，辞掉的案子也有不少啊。其次办案过程中，以科学的态度、为当事人负责的精神，认真研究法律法规和案情，找准突破口，作好充分的准备，做到有法可依，有证可举，依必准，举必胜，不打无把握之仗，即使费尽周折也在所不惜。要说技巧，责任就是最大的技巧。我从来不挑讼，这样更能赢得当事人的信任，也不用唱高调，就是凭良心做事

　　交通事故纠纷原原告和被告分别应该注意什么?

　　张律师：交通事故中对于被告来说到纠纷发生时，交纳保险、安全驾驶等已经没有什么意义了，被告也没什么可为了。主要就是审核原告的证据，争取降低赔偿比例和数额，减少损失。重点在原告，其举证责任比较重，否则其诉讼请求就得不到法律的支持。因此代理原告的案件一般付出的比较多啊。

　　处理交通事故案件时的难点又在哪里呢?

　　张律师：一是责任认定，好多案件当事人对事故责任认定不服，到法院时还得就这个问题再主张。再就是各个赔偿项目索赔时的证据了，当事人对律师的期望值很高，认为既然找了律师，那律师就得什么都得管，作为律师，我确实也很体谅当事人的心情和难处，最终目的就是争取利益最大化。

　　做一位优秀的企业法律顾问应该有哪些品质?如何能够接触以及成长为更多的企业常年法律顾问?

　　张律师：律师的使命，我的体会是作为常年法律顾问，一是要具备独立的人格，摆正位置，和企业的定位要准确;二是要具备沟通能力，多了解企业的情况，这样提供的法律服务才能有针对性和实用性;三是要具备学习力，我们平时所作的业务可能是有专业取向的，但企业的法律事务是综合的，什么问题都有，这就要求我们多学习，多思考;四是要具备决断力，建议不能代替决策，但往往企业的决策是根据法律顾问的法律意见作出的，法律顾问如果在这方面模棱两可，那恐怕也做不长了。要说如何接触和成长为法律顾问，我感觉一是靠社会交往，熟人介绍;二是达到一定程度，自己主动联系营销，八仙过海，各显神通吧，呵呵，律师也要学会营销。

　　能否谈谈咱们律所的成长经验以及下一步的发展目标和规划是什么?

　　张律师：我们所的发展目标是成为专业化的律师事务所，目前以房地产，经贸合同、刑事辩护为主要发展方向，我个人也是在这个方向上探索，我没有现成的人领着我，也没有现成的资源可以利用，更谈不上现成的经验，只是自己在探索，所以没有高深的理论，摸着石头过河而已，哪里难住了，哪里学!就是要不断学习。

　　在您成功的背后有什么执业理念和经验和大家一起分享?

　　张律师：选择了律师职业，就意味着同时选择了学习。经验不敢谈，但有一个理念，是我一直秉承的，用爱心和忠诚赢得感动!这不是虚话。

　　用爱心和忠诚赢得感动

　　--------张绪才律师执业心得

　　从事律师职业多年，我深刻感受到了律师职业带给我的苦辣酸甜和光荣自豪，在我的心目中，律师职业是高尚的。律师有责任努力促使法律公平地普遍适用于所有的人，从而使法律更加值得尊崇。律师职业是严格的，要成为一名合格的律师，就必须修为有道，承担起神圣而光荣的社会责任。而律师要不辱使命，就必须具备爱心和忠诚!

　　要做事先做人!做律师首先要做一个正直的人、有爱心和同情心的人、一个负责任的人!当事人找律师，表面上是请求律师帮助他得到某些东西，实际上是因为受到了伤害而希望得到弥补。他不仅仅需要律师的法律服务，更需要律师的朋友般甚至是家人般的宽慰和支持。能够奉献爱心，给别人提供力所能及的帮助，是我律师职涯中最快乐最自豪的事情。当我用爱的尊重的心去对待当事人的时候，诚信就不是问题了，热情也不是问题了，当事人对案件的结果也不看重了，很多都成了知心的朋友。因为我尊重他、爱护他，已经把他当成自己的亲人，把他的事情当成自己的事情。爱心交融，温暖如春!

　　律师是需要战斗的!律师，就像那些挥舞刀枪的剑客，需要勇敢。但是，勇敢绝对不能孤立存在。缺乏智慧的勇敢，就是鲁莽的蛮干;而缺乏爱心的勇敢，却让律师虽胜犹输，因为在心灵的创伤面前永远没有赢家!只有智慧、勇敢、爱心同时具备，律师才能自由翱翔于法律的天空，才能为了保护自己当事人的合法权益，不顾任何风险，不惜任何牺牲，才能达到对当事人，对律师职业的最大忠诚!唯其如此，律师才能以自己的爱心和忠诚赢得当事人的感动!而经常用爱心和忠诚赢得当事人感动的律师不正是优秀的律师吗?

　　大爱如斯，此生足矣，夫复何求!!