商品房购房须知

商品房购房须知

1.“五证”、“两书”指什么？
　　答：商品房的“五证”包括：建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销预　售许可证；“两书”是指新建住宅《质量保证书》和《使用说明书》。
2.现房、期房分别怎样判断合法性？
答：按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售必须“五证”齐全，而现房销售则未必，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人买这样的现房，只要看国有土地使用证和房屋所有权证这两证两书就可以，但已竣工尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时仍需要看“五证”“两书”。
　　3.什么是使用率？什么是实用率？
　　答：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%～75%之间，板楼在78%～80%之间。而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
4.什么是房屋建筑面积？什么是使用面积？什么是套内墙体面积？
答：房屋建筑面积系指房屋外墙柱　边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上含2.20米　的永久性建筑。
　　使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜不吊柜　、户内楼梯按投影面积　、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。
　　商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。共用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙包括山墙　。共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙水平投影全部计入套内建筑面积。
　　5.商品房的销售面积如何计算？
　　答：商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，即套内建筑面积即套内建筑面积　与分摊公用建筑面积之和即：商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。套内建筑面积的计算方法：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。1.套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》GBJ96-86　规定的方法计算，其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。2.套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：(1)共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外墙包括山墙　；共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙体面积。(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
　　商品房分摊的公用建筑面积计算公式：
　　公用建筑面积＝整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。
　　公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数。
　　6.公用建筑面积分摊的原则是什么？
　　答：新修订的相关文件规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。

可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电楼　梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配　电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙包括山墙　墙体面积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理包括物业管理用房。
商品房面积误差超出3% 买房人就有权要求退房
日前，建设部等国家七部委联合发出通知，要整顿和规范房地产市场秩序。通知指出，商品房面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。
　　通知指出，未取得预售许可证明擅自预售商品房的，房地产管理部门应当依据有关规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处收取的预付款1%以下的罚款。
　　通知还要求各地加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。买房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买房人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买房人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买房人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买房人。
七种无效的购房合同
1.无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。
　　2.限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理 人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。
3.以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
4.以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。
　　5.乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
　　6.双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国这、集体或第三人的利益签订的合同无效。
7.当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。