二手房交易程序（卖方有抵押、买方需贷款）

二手房交易程序（卖方有抵押、买方需贷款）

签    约（交定金）：时间2009年8月1号，交定金之前如果卖方的资料没有补充完整一定待补充完整（如房本复印件、授权委托书、同意出售证明、身份证原件）后交付。不然交付定金后买方很被动。
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报    单 ：链家内部程序，由经纪人向总部报单。
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    评    估：由银行聘请的评估公司到现场评估，方式是现场拍照等，评估涉及到评高和评低的问题，往往有的客户希望评高点，这样可以少付首付款，因为有的首付款是总房价减除贷款额，对于资金不足的客户来讲，希望多向银行贷款。
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评估报告：一般评估后五个工作日出评估报告，这个时间最好也别写进补充协议中，因为评估公司出评估报告的时间链家是无法把控的。
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打首付款：这个时间点很重要，也需要提示买卖双方，一定要确定评估报告下来后几天内打首付款，已经有些纠纷因这个时间不明确而造成。一般选择3日内或者7日内，具体是几天一定经双方同意并考虑双方的情况。
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解    押：一定要约定好打首付款之后的什么时间去解押，一般规定当天，三个工作日或者七个工作日，但要考虑到抵押银行的解押程序，一般要提示卖方提前向银行咨询解押的步骤，让卖方首先打电话问具体负责的信贷员，约定申请的时间地点及要提交的资料，比如每月十五号还贷，则需要提前一周提出申请，解押后银行会出具还贷的证明，卖方凭银行盖章的证明到房管局解押，解押一定要经纪人陪同。
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到银行面签：打首付款、解押、面签、过户、物业交割的时间确定非常重要，这要在补充协议中需要明确，并规定逾期履行的违约责任，只有这样才能保证按时履行完程序，也让想违约者找不到时间漏洞。
一般可以这样约定，打首付款的同时去银行面签或者打完首付款后三个工作日内到银行面签。
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过    户
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物业交割

这并不复杂的9个程序步骤也是当事人和经纪人要谈的主要内容，这也是律师需要非常熟练的地方，每个步骤的风险在哪里，如何避免。