房地产融资案例

            房地产融资案例

一、上海绿地

1、扩张房地产领域 寻求多元化融资

多元化融资

　　在08年中期，张玉良曾表示，“在融资收紧的情况下，我们有三分之一的资金是来自境外银行和信托等的支持。仅最近半个月，绿地就再将引入十几个亿的资金，内资银行在我们二三线城市项目的贷款上也给予了较大的授信额度。”

　　但显然，出让参股企业的股权进行套现也是绿地的一种选择。

　　1月份，绿地将所持有的东方证券2.77%股份中的1000万股(占总股本的0.3036%)在上海联合产权交易所挂牌转让，挂牌价格1.5亿元。每股15元的挂牌价较东方证券每股净资产2.66元溢价约4.6倍。

　　4月14日，绿地在上海联合产权交易所挂牌转让上海新华发行集团有限公司10%股权，挂牌价为3.69亿元，该价格已超过当初绿地拿下新华发行集团49%股权时的3.48亿元。

　　通过上述股权转让，绿地也因此直接回笼资金5.19亿元。因此有业内人士表示，这些资金显然为绿地集团扩张房地产业务助了一臂之力。

　　在张玉良看来，2009年随着各项政策规定的出台实施，预计市场总体将逐步趋于稳定。同时，土地、资金将进一步向优势企业集中。

　　“大企业掌握资源优势后将实现更大的发展。”张玉良表示。

这或许是绿地集团在房地产市场的低迷期，多元化融资，募集资金快速扩张房地产业务的重要原因吧。

2、绿地集团海外融资取得成功

绿地集团海外融资取得实质性突破。日前，绿地集团与德国著名房地产投资机构——国际房地产投资银行（HI）达成合作协议，该行向绿地集团提供高达7亿元人民币的贷款额度，第一笔资金已经于近日到位。

这是目前国内房地产企业和海外金融机构合作的单项金额最高的案例之一，该项融资不但能有效地促进绿地集团的房地产项目开发，更将绿地集团的项目开发和管理提升至国际水平。

2005年以来，绿地集团继续快速健康发展，规模和实力进一步快速提升。在突出房地产主营业务的同时，绿地集团实施了相关多元化的发展战略，组建了建设、商业、能源、汽车服务四大产业集团。

绿地集团良好的发展态势也得到了海内外金融机构的认同，银企合作项目接二连三。今年下半年，中国农业银行总行和中国工商银行总行相继向绿地集团授信。

此次与HI的合作也进行得非常顺利。源源不断充沛的现金流为绿地集团的经营拓展和快速健康发展提供了资金保障。据悉，本月集团还将在上海和外地开工多个房地产项目和一个大型房地产企业的收购工作。

3、德资投资银行再入中国楼市 七亿注资上海绿地

     德国投资银行HI继投资万科后再入中国楼市，内地房企海外股权融资风渐起,绿地集团总裁张玉良在公开场合多次谈及的海外融资，终于取得实质性突破。

　　《每日经济新闻》昨日获悉，上海房企龙头企业绿地集团获德国国际房地产投资银行(Hypo Real Estate Bank International)(以下简称HI)融资，额度为7亿元人民币。

　　“这是目前国内房地产企业和海外金融机构合作获得单项贷款额度最高的案例之一。”世邦魏理仕高级经理杨东宇指出。

　　事实上，绿地对于融资问题一直表现得相当积极。今年三季度以来，绿地已先后获得中国农业银行总行和中国工商银行总行的授信。张玉良也曾表示绿地有三大融资渠道———用经营性的物业向银行筹资、境外融资和国内银行的支持。

　　尽管此次绿地集团没有透露与HI的具体合作方式，但绿地有关人士昨日向《每日经济新闻》表示，此次合作在股权融资的基础上设置了更多的协商条款，融资额度主要用于绿地在上海项目的开发，绿地也希望借此将项目开发和管理提升至国际水平。

　　业内人士指出，诸如绿地与HI此番类似股权融资的模式，在未来半年内将越来越常见。

　　“从目前情况来看，对于物业抵押贷款和传统的银行开发贷款，发展商能申请的都已申请完毕。可以预计，接下来的半年之内，以项目赢利为担保的股权融资，将成为越来越多见的手段。”中穗投资管理有限公司董事总经理俞斌表示，根据今年10月份对上海50强开发企业进行的融资意向调查，大约70%的发展商表示愿意选择股权融资。

　　以FDI之名行商业贷款之实 HI-万科合作案广受关注

　　HI去年7月首度投资中国内地房地产业，为中山万科城市风景花园项目注资3500万美元一事，曾在业内广受关注。

　　值得注意的是，这不是一笔简单的股权融资，而是以外国直接投资(FDI)为名，行商业贷款之实的信贷融资。业内分析人士指出，“房地产企业取得境外贷款，万科还是第一家。”

　　据报道，万科此次与HI的合作是在与“所有有分量的境外投资机构”密切接触后的一种选择，并且独辟出一条境外贷款的蹊径。

　　“在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI设立的名为Best Gain Investment的公司，由于该公司万科也持有35%的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。”万科总经理郁亮在接受媒体采访时坦言，从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，属于FDI。

　　而实际上，虽然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。而根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”。

　　而万科境外贷款的“成功一跃”，给了房地产企业从外资银行取得贷款的种种“猜想”。(文/王舒)

4、绿地集团新获中行、农行总行授信逾170亿

5、绿地集团获国家开发银行300亿授信2009-9-1

6、绿地的国际化视野

　　张玉良一再强调，绿地发展策略是“保持速度，控制风险”。而作为这一策略保证的，是其投融资方面的国际化视野和实际运作。

　　今年4月，绿地收购了上海南汇区一幅600亩土地51％的股权，以及400亩净地。6月，绿地斥资两亿元，在常熟拿下一幅291亩的地块。而据悉绿地正在运作一次性收购东北某市6个房地产企业。

　　在各地持续增加土地储备的同时，有消息称绿地正在酝酿引入国际策略投资者。对此，张玉良表示，目前一切尚在谈判阶段，具体细节不便透露，“但可以肯定，将来绿地的股权、人才都是国际化的，第一步是在规划设计、酒店管理等方面和全球性企业合作。”（信托法律网编辑）

　　据张介绍，绿地计划将旗下上海及外地4-6个商业地产项目，包括酒店、写字楼和商场等，打包成为REITS（房地产投资信托基金）到香港上市，有三家海外投行正在准备有关的方案。

　　“投行希望我们打包的是全部建好的项目，而我们则希望注入一些在建项目，这样我们在项目资金安排上更有灵活性。”他补充说。 

二、复地集团

1、牵手SEB基金 复地多渠道融资助力兼并扩张

      宏观调控下的银根缩紧，使得不少融资通途匮乏的房地产企业如坐针毡，拥有与多家国际房地产基金合作背景的复地集团则显得胸有成竹。

        10月14日，复地集团宣布，将与北欧金融集团SEB旗下的房地产投资管理机构SEB Immobilien Investment GmbH合作，双方计划共同出资2亿美元，在国内合作开发地产项目。

        虽然2006年才进入中国市场，但SEB Immobilien从去年年底到今年上半年，已先后大手笔从麦格理手中买下新茂大厦，及自高盛集团手中接手高腾大厦，收购总投资接近4亿美元。

         “前期进行整体收购之后，随着对市场的熟悉程度日益提高，我们开始尝试与复地这样的本土企业合作介入开发阶段，”SEB Immobilien董事总经理蔡财顺称，“但双方目前尚未确定具体投资目标”。

股权收购成拿地捷径

      据了解，双方没有确定具体的投资目标，也没有透露各自的出资比例。

      按照复地的以往惯例，与基金合作的基本模式都是由基金公司进行资本注入，而项目运作开发则由复地全权操作。此次与SEB的合作也不例外。

        SEB的中国投资轨迹是其“前辈”们的翻版，在前期进行整体收购后，随着对市场熟悉度的加深，公司开始与本土企业合作介入前期开发。

       自今年年初以来，复地宣布公司回归A股计划，其攻城略地步伐便逐步加速。

       这样的快速扩张，令一些业内人士认为，复地积极与海外基金合作，某种程度上是出于资金之需。

      但范伟表示，“这并不是复地集团缺乏资金的表现，而是扩大企业规模、增强竞争力的战略之需。获得更多的融资渠道和资本支持，复地将可能在资产规模上有长足的发展”。

国际化之路

       事实上，从2004年开始，复地就已先后和摩根士丹利、荷兰ING等国外著名房地产基金进行了多次合作。在房地产调控时期，很多企业都受困于资金筹集之困局，复地则及时抓住资本市场摇动的橄榄枝，多种融资途径的开拓，使得银根收紧对复地的影响甚微。

       继2004年与复地首次合作开发松江复地香堤苑后，荷兰ING房地产基金于2005年8月中旬与复地二度携手，共同投资6亿元打造虹口“复城国际”项目。适时荷兰ING房地产亚太区总裁Robert Lie即表示：“荷兰国际与复地集团的合作关系将紧密而长远。”

       2006年2月，复地与加拿大著名投资基金CDP旗下房地产投资集团Cadim合作开发位于无锡市惠山区的“复地公园城”项目，总投资额预计超过10亿元人民币。同年9月27日，复地还对外宣布与扬子基金合作开发位于天津市和平区的“天津中心”项目，这一建筑面积15.19万平方米的项目系包括甲级写字楼、五星级商务酒店、顶级酒店式服务公寓以及国际购物中心为一体的商业商务综合体。

         据记者了解，复地集团与基金合作的基本模式都是由基金公司进行资本注入，而项目运作开发则由复地全权操作。

          而在范伟看来，这些合作的价值不仅仅限于融资层面，它所带来的启示更为重要。“比如在管理和开发模式上，国际房地产投资机构让复地真正认识了差距。这种眼界的开阔，不仅给企业发展指明方向，更在追求目标上有了层次提升。”

       范伟表示，未来复地仍将继续探讨与境外投资者合作的可能性。

         “目前宏观调控带来的市场格局调整，复地的竞争力反而可能会更显性一些”，正如范伟所言，也许对于复地这样的企业，直接进入国际资本市场筹集资金，只是一种必要的途径，而通过引入国际机构投资者，实现资本结构国际化，才是终极目标。

         SEB成立于1856年，是北欧老牌金融集团，旗下的SEB Immobilien总部位于德国，目前在全球管理的物业投资总资产逾100亿美元。SEB Immobilien2006年进入中国市场，该公司已在上海完成两宗收购，分别是去年年底从麦格理手中接手新茂大厦（已改名白金大厦），收益率达6%；以及今年从高盛集团手中接手高腾大厦，公开数据显示，两笔收购总投资接近4亿美元。

2、复地集团联手大摩再融资 所得款用于房地产

复地集团（2337.HK)于上周宣布，公司与摩根士丹利于2005年2月24日签署一份与配售有关的股份配售协议。业内人士评析说，这是摩根士丹利和复地集团合作的新形式。

　　根据协议，作为独家配售代理，摩根士丹利同意在国际资本市场上完成一次快速建档方式的股本融资，共配售1.466亿股H股，按每股2.82港元配售给投资者。而摩根士丹利已同意认购没有成功配售的部分。

　　此次配售后，复地集团的总股本将由原来的22.06亿股扩大到现在的23.53亿股。按复地2月25日开盘价计算，股票市值约为67.66亿港元。

　　据公告，复地集团此次配售所得的款项净额估计约为4.051亿港元，“董事现时拟悉数动用所得款项净额为开发本公司的房地产发展项目（包括位于上海曲阳路910号的建议发展项目，总建筑面积为15.2831万平方米）提供资金。”

　　复地集团去年年初在香港成功上市后，曾一度掀起民营房地产企业的香港上市热。此后，复地集团与摩根士丹利共同开发建设“复地雅园”项目、与荷兰国际集团ING合作开发“复地香堤苑”。之前，摩根士丹利是复地集团上市的保荐人。

　　“这是复地集团又一次成功的资本运作。”业内人士这样评价说。但是，江苏天鼎证券投资咨询公司分析师王栋分析认为，对于摩根士丹利来说，此次和复地合作这个增发4亿多港元的项目并不算大。而复地为什么选择在这个时候以增发方式募集资金，倒是值得考虑。

　　基强联行投资管理（中国）有限公司陈咏东博士表示，复地集团此次是通过增发募集开发房地产的资金，而之前首创置业也已发布公告明确表示，配售所得款项净额约为2.1亿港元，其中约2亿港元也是用于发展房地产项目。至于复地集团和摩根士丹利的合作，只不过是他们合作方式的又一种体现。应该说，这是在香港上市的内地房企年后展开的首轮资本攻势。

　　而上海方方房产工作室咨询师包灵芝则评析认为，在全国的房企中，以摩根士丹利作为中介向国际投资者募集资金并不多见。而从这次复地集团和摩根士丹利的合作也可以看出，双方的合作已经呈现多角度的方式。可以判断，摩根士丹利对于中国房地产领域的进入也开始采取多种途径。

3、上海复地2009年中报：融资拿地忙

　　融资

　　近日 ，复地发布公告表示，计划在上证所发行2.85亿股A股，募集资金将用于房地产开发项目及补充公司流动资金。

　　复地表示，约7.38亿元人民币用于重庆鸳鸯街道旧城改造一期项目；约3.07亿元人民币用于上海高福坊项目；尚余所得款项将用于补充公司流动资金。

　　同时，在中报业绩会上，复地董事兼副总裁王哲表示，刚获批可发行不逾19亿元公司债，目前正在预备中，预期未来两至三个月可完成。

　　至于发行A股进展，董事长范伟预期，重申启动A股上市需要时间，相信不会与发行公司债时间有冲突，发行A股规模为扩大后股本10%，但由于未知届时定价，因此未能透露集资规模。

　　范伟指出，集团回到A股平台是战略性选择，有助于改善负债及股本结构。

复地截至6月底止净负债为101.2%，期望于明年净负债可降低至70%至80%。

4、复地集团董事长范伟：未来十年投融资相结合

为了寻找差异化路径并持续稳健的发展作风,上海复地确定了最新的发展路径,即开发与投资业务并重,这也和其大股东复星集团这个中国第一民营投资集团的业务风格逐渐接轨。
　　复地集团董事长范伟向本报记者表示,复地明确以投资和开发业务齐头并进作为未来十年的发展战略,主要是寻求风险管理下的高增长,未来其投资业务将包括私募房地产基金以及股权投资等形式。“投资业务将着重于投资价值的发现和投资后的管理提升,坚持价值投资、周期型投资和整合产业资源的投资原则,采取投融资相结合的方式,加强战略合作并购。”范伟表示。
　　和保利、绿城等激进型房企相比,以复地为代表的中型稳健型房企也在2009年进入加速阶段,但总规模已远排在后。2009年,上海复地集团营业额达51.85亿元,同比上涨38.9%,股东应占利润增长388.6％,达到4.97亿元。
　　但从2009年开始,复地已经开始在私募房地产基金方面有所涉及。“这既是复地拓展房地产行业资产管理和基金管理的业务,可以成为一个利润来源;也是对公司业务发展另外一个渠道的资金补充。”范伟称。

5、2009年复地公司债券成功发行

6、复地与扬子基金携手打造天津中心 强化全国性物业项目组合

7、复地牵手国际著名退休基金CDP, 共同开发无锡“复地公园城”

8、复地和万达房地产集团如何募集区域拓展资本？

万达和复地同是两家房地产知名企业，然而却有着不一样的融资模式和渠道，在规避金融风险和资金运作上，也完全是两种风格，但操作手法却殊途同归。

订单地产VS合作开发    

     万达和复地同是两家房地产知名企业，然而却有着不一样的融资模式和渠道，在规避金融风险和资金运作上，也完全是两种风格，然而不得不说它们在资本市场的策略无疑是成功和土地两个闸门前，特别是在今年的宏观调控之后，越来越多的房地产企业意识到了资本的重要性，在新的优胜劣汰的法则下，那些有资金实力的开发商，也许才能笑到最后。 　　

　　“我们是被逼出来的，这好比傍大款。”北京万达广场房地产开发有限公司董事总经理罗昕笑言自己的“订单”模式。

　　万达的“订单地产”就是四个方面：联合协议、共同参与、平均租金、先租后建。特别是“先租后建”尤为重要，在面积、城市、租金都与商户确定了之后，开工之前先签订一个协议，然后再投入建设。

　　罗昕认为，万达所走的商业地产之路不同于住宅开发，商业地产有大量的沉淀资金，虽然长期收入稳定，但回报时间长，这对于一个开发商来讲，如果没有良好的资金链，影响是致命的。

　　“因此我们与商户合作，首先吸纳商户的资金作为开发资金的一部分，这样就良好地解决了我们的资金问题。”罗昕说。

　　但万达也曾经历过一个痛苦的过程，早在2001年开始做商业地产的时候，是以房地产开发的惯性思维来操作的，从银行贷款，做购物中心，但后来遇上宏观调控，尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，资金链变得相当紧张。

　　但正是万达的这种“订单地产”，使得公司的沉淀资金大量减少，而且，经过几年的运作，租金回报已经开始显现。

　　“我们在北京和上海的仅两个项目，目前的净资产就达到了60亿元，而预计2010年，净资产将达到100亿元。”罗昕说。

　　而复地完全与万达走着不同的模式，复地以住宅开发为主，虽然是上市公司，但大量的开发建设也让这家企业不得不考虑资金链的问题。

　　“我们目前在北京有5个项目正在操作。”复地集团股份有限公司华北区总经理张春华说。

　　据了解，复地在北京的项目几乎完全是与当地的合作者进行开发，比如说与北京城建和阳光时代合作推出的“玉泉新城”，比如说与北京华方投资经营公司合作的“白塔寺项目”。

　　“我们一直强调合作共赢，因为任何一个项目都是有风险的，我们通过合作，能够让风险分担，然后收益共享。”张春华说。

　　目前复地在北京的5个项目，大部分还没有开盘，复地正是通过这样的合作方式，使得在新区域的投资所占用的资金不会太多，以便有效利用资金进行其他区域拓展。

　　“另外，我们的销售周期很短，大部分项目开盘之后很短的时间内销售掉了98%的产品，所以我们在资金上有了很好的保障。”张春华说。

多样化的融资模式

　　现代房地产企业的发展，与资本的关系密不可分，而复地和万达也在这方面有所斩获，不过所走的路径有所不同。

　　“我们在去年就已经在香港H股上市，募得了18亿港元的资金，今年2月份又在香港作了一次推广，获得了将近4亿港元，目前融资达到了22亿港元。”张春华说。

　　但他表示，复地从来就没有与海外资本远离过，在上市之前和之后，复地都频繁地与国际的投资机构、国际基金等接触。

　　“我们的管理架构，盈利模式、开发流程非常清晰简单，而且通过我们的‘多项目矩阵’式管理，可以让投资者有更好的回报预期。”张春华说。

　另外，复地刚刚推出了“以人为蓝图”的品牌理念，而这种品牌概念的推出，也更能吸引股民和投资者的青睐，为复地进一步的融资奠定了良好的基础。

　　“我们也与资本市场有过一次擦肩而过。”万达的罗昕说，“当上世纪90年代蜂拥的上市潮时，万达曾经有过这样的机会，但我们没有选择，缘由不便说。”

　　但万达与海外资本密切接触却是不争的事实，为此罗昕形容万达曾经“洗心革面”，为了寻求国际资本的青睐。他介绍，到目前为止，万达所获投资已经超过了40亿元。

　　“我们所招募的国际投资，不比上市融资少。”罗昕说。

　　他介绍，目前东亚银行和农业银行都是万达的合作伙伴，而且由于万达持有物业的业态，可以有长期稳定的租金回报，使得很多投行纷纷找到万达。“以前是被动局面，现在变成了主动局面。”

　　“现在银行也逐渐意识到这个问题，国有银行的沉淀资金相当巨大，而国际投资往往把价压得很低，寻求利润最大化，我们还不如跟国有银行合作，收益让它们拿走。”罗昕说。

三、世茂集团

1、世茂地产融资受挫 国土部卡住开发商钱袋

继招商地产之后，又一家房企融资受挫。6月9日晚，世茂股份(600823)宣布房企融资计划。世茂股份公告显示，公司第五届董事会第二十次会议审议通过了《关于撤销2009年的议案》。

　　业内人士认为，这与国土部门于近期加大对房企囤地情况的稽查有关——再融资要过囤地这道门槛。

　　融资受挫

　　据公告，世茂股份本次非公开发行募集资金将用于青岛世奥大厦项目、江苏常熟世茂世纪中心项目、苏州世茂运河城商业项目、北京世茂国际中心项目。实际募集资金不足募集资金拟投资额的部分由公司以自筹资金方式解决；实际募集资金超过募集资金拟投资额的部分将用于补充公司流动资金。

　　而就在不久前，同为房地产上市公司的招商地产，因接连跌破增发价，也撤销定向增发。即使招商地产将发行价由28.12元下调至20.6元，但仍无法顺利走完再融资之路。最终，招商地产5月13日公告称，经过董事会决议，拟撤销2009年《公司向特定对象非公开发行股票方案》的议案。

　　分析人士认为，尽管招商地产对外声称跌破增发价是终止此次再融资的原因，但实际上，招商地产的这一理由并不充分。

　　新的看门人

　　房企融资为何受阻？更大的原因是，国土资源部成为了对房企融资审核的新的看门人。今后，国土资源部配合银监会、证监会，对土地抵押贷款和房地产企业上市融资进行审核把关的制度将成为常态。此前，国土资源部调控与监测司副司长张婉丽表示，如果项目用地非法、违规囤地或者相关房企在三年内曾受到用地处罚等情况，那么权益类再融资的申请将不能通过审核。

　　据媒体报道，正因为招商地产曾有未及时缴纳土地款的“前科”，才导致了公司未能通过国土资源部的初审。

　　而世茂地产也于今年年初传出其在南京囤地的新闻，事实上，近两年来世茂地产一直在二三线城市大面积拿地。

　　更大的打击来则自于5月销售业绩的腰斩。世茂地产副主席许世坛在日前股东会后表示，公司5月实现合同销售收入15亿，较4月的25亿下跌40%，而今年前5个月的销售总额为95亿。

　　囤地难再

　　现在看来，开发商的钱袋越来越紧。中原地产华北区董事总经理李文杰认为，估计未来上市房企单纯依靠融资达到规模扩张的游戏规则将有所改变改变，这也加剧开发商转化开发模式步伐，加大对现有土地储备的开发速度，这也是调控政策乐于见到的目的。

　　今年以来，又有15家地产公司燃起再融资冲动，包括保利地产、格力地产、华发股份、金地集团等。据统计，2009年至今共有49家房地产上市公司公布了增发预案，拟合计募资金额超过1000亿元。

　　但到目前为止，大多数房地产公司的再融资申请提交监管部门审批之后均无下文。按照申万行业划分，2009年至今共有49家房地产上市公司公布了增发预案，拟合计募资金额超过1000亿元。截至5月12日收盘，已有32家公司股价跌破增发价，占比超过六成。

　　分析认为，地产股在调控重拳之下的连续下挫，增发价连连“破发”，申诉过的再融资计划也面临着流产风险。即便短期内上市公司大幅下调增发价，勉强实行增发，但目前对市场调整的深度与长度无法确定，投资者信心不足，也无法确保能顺利实现再融资。

2、世茂股份举债海尔财务公司 房企融资多元化

　　观点地产网 邓敏华 7月28日晚，世茂股份发布公告，公司全资子公司北京财富时代置业有限公司与青岛海尔家居集成股份有限公司、海尔集团财务有限责任公司签署买方信贷借款合同。
　　根据借款合同，海尔财务公司将为世茂股份提供3.5亿元的委托贷款，利率为中国人民银行同期贷款基准利率上浮5%，期限为12个月。
　　而世茂股份大股东绥芬河世茂企业发展有限公司以其持有的世茂股份5,200万股无限售流通股股份为上述贷款提供质押担保，海尔家居将为上述买方信贷承担连带责任。
　　策略性合作
　　一位业内人士对观点地产新媒体表示，上述贷款利率仅为中国人民银行同期贷款基准利率上浮5%，还算比较优惠。世茂股份向海尔财务公司借委托贷款，实际上是为了节省内部的资源。
　　世茂股份首席财务官陈汝侠亦对观点地产新媒体表示，其实这笔贷款是世茂和海尔之间的策略性合作，而对世茂来说，未来获取低息贷款能力将会更强，随着公司更多商业地产项目的落成，都可以从银行获得长期的低利率贷款。
　　无独有偶，7月27日，世茂股份的母公司世茂房地产完成了一笔5亿美元优先票据的发行。该笔贷款长达7年，利率为9.65%。据悉，该笔资金将用于偿还现有债务、为世房现有及新增物业发展项目提供资金，包括支付地价及建筑成本，以及用于一般企业用途以加强流动资金状况。
　　世茂股份作为世茂房地产旗下唯一的商业地产旗舰公司，业内人士认为，世茂股份或将在这笔5亿美元的融资中分得一杯羹。目前，世茂房地产持有世茂股份64.21%股权，为世茂股份的控股股东。
　　房企融资潮
　　除世茂股份之外，6月份以来，不少房企都已经开始着手融资问题，新政实施三个月以来，楼市成交腰斩，大部分房企成交平淡，一位业内人士对观点地产新媒体表示，目前不少开发商的资金链正在逐渐绷紧。尤其是在年初销售顺畅时购地支出大的企业。
　　但相对的是，下半年的融资形势却不容乐观，银行已经开始严控开发贷款的风险，开发商从银行处获得贷款的门槛可能会提高。日前，上海银监局局长阎庆民还提醒，房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大。开发商还贷能力开始下降,有75%的土地储备贷款都是在2009年以后发放,拿地成本较高，未来房地产企业将面临更大的偿债压力和抵押物减值风险。
　　同时，在股权融资无望的情况下，不少房企已经撤销了非公开发行方案，包括招商地产、华业地产、冠城大通、世茂股份等企业都在其列，世茂股份不久前刚刚撤销了一笔17亿元的增发方案。
　　在信贷收紧的情况下，房企在融资上自然“八仙过海各显神通”，信托贷款以及委托贷款等手段开始大行其道。近一个月，江苏新城、世茂股份、中华企业、福星股份纷纷采用发行信托的方式为旗下项目融资。
　　对资本更为敏感的香港上市内地房企在7月份左右也掀起了一股境外融资潮。7月4日，远洋地产通过发行可换股证券，募集资金9亿美元用于新增及现有项目提供资金，包括支付建设成本及土地成本，及用作一般公司用途。
　　而今年刚刚登陆港交所的禹洲地产，在6月末向中国人寿信托分两批发行3年期的担保债券，共募集资金10亿港元。债券发行的所得款项净额将由用于透过增购土地扩大土地储备，及拨付一般营运资金等。
　　此外，借洋债的还有中国奥园以及盛高置地，其中盛高置地向东亚银行借款5亿港元，用于收购土地等投资，而中国奥园获得南洋商业银行及中国银行澳门分行共计5亿港元的定期贷款，用于一般的营运资金。

3、世茂股份融资转轨

　　“青岛世奥大厦目前仍在前期阶段，开工所需资金尚有时间筹措。”上述世茂股份有关人士表示，“况且，我们可以通过其他融资安排，来解决部分项目的资金问题，比如信托融资。”
　　转道高成本融资？
　　世茂股份在给本报的回复中也称：“公司经营所需资金正常，融资渠道畅通，融资的方式方法较多，公司与金融机构、银行、信托的合作关系密切。”显然，信托贷款是其中一种方式，世茂股份在此前也进行过该融资尝试。
　　5月20日，世茂股份发布公告：为满足公司全资子公司苏州世茂投资发展有限公司开发建设苏州世茂运河城商业项目的需要，经公司与中原信托有限公司协商，中原信托将通过设立单一资金信托募集资金，并以募集的信托本金向公司提供金额为6.03亿元的信托贷款。该信托贷款利率第一年为7.1%、第二年为7.8%。
　　有分析师认为，世茂股份此次启用信托融资，虽然是在传统融资进展不顺的情况下，为自己寻求多渠道融资举措，但与此同时，从5月到现在贷款利率已经从7.8%涨至12%，大额的财务费用制约着房企的融资脚步，另外信托融资对项目本身的盈利水平的要求较高。
　　世茂股份2009年年报显示，预计2010年，公司未来发展资本性开支约需37.91亿元。

4、世茂股份再度信托融资6亿元

继5月份借道信托融资6亿后，世茂股份又将以信托方式寻求资金支持。公司今日披露，将向中投信托申请6亿元的信托融资。

　　根据公告，世茂股份将以全资子公司常熟世茂新发展置业有限公司和苏州世茂投资发展有限公司部分股权收益权转让并回购的形式，向中投信托申请共计6亿元信托融资，期限为12个月，融资总成本为7.9%。公司控股股东峰盈国际有限公司以其持有的公司11321万股限售流通股股份为上述信托融资提供质押担保。

　　就在几个月前，世茂股份曾通过信托融资投向苏州世茂投资的运河城商业项目。根据5月21日的公告，公司与中原信托协商，通过设立单一资金信托募集资方式募集6.03亿元信托贷款。上述贷款期限为2年，贷款利率第1年为7.1%，第2年为7.8%。同时，公司股东绥芬河世茂、北京世茂投资分别以其持有的公司6224万股和7200万股为上述贷款提供质押担保。

　　除了信托方式之外，世茂股份还以其他方式获得资金支持。今年7月29日，公司全资子公司北京财富时代向海尔家居、海尔财务集团签署买方信贷借款合同，海尔财务集团向财富时代提供3.5亿借款，期限12个月，借款利率为央行同期贷款基准利率上浮5%。为此，公司股东绥芬河世茂将所持5200万流通股作为质押。

　　作为房地产企业，世茂股份资金需求不言而喻，一方面公司需要项目建设资金，另一方面也需要继续寻找新的开发项目以保障后续供应。去年12月以来，公司多次公告披露获得新房产项目。去年7月，世茂股份提出增发融资20亿元的方案，其中17亿元将用于旗下的项目开发，另外的3亿元用于补充企业运营资金。但今年年初世茂股份对该增发方案进行了调整，将该笔融资的金额削减到了17亿元，募投项目之一就包括了上述苏州世茂运河城商业项目。但在上述增发未能获批的情况下，公司只能通过其他方式融资。

四、万达

1、万达超越万科登陆房地产龙头:拓宽融资渠道成关键

在万达成功登顶地产业龙头位置之后，这家企业的隐忧也开始浮现出来。

   之后，万达迅速把这种模式推广到其他城市。10年中，凭借着完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单商业地产”模式、成熟的盈利空间、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力，万达赢得政府信任的同时也赢得了市场，使其最终坐上商业地产老大的第一把交椅。

   但就在一切看起来顺风顺水的时候，在万达成功登顶地产业龙头位置之后，这家企业的一些隐忧也开始浮现出来。。。。。。。。。

   资本与人的隐忧

      在商业地产的竞争中，资金和人才是两个不可逾越的重要因素，也是目前困扰不少房地产企业的问题。而万达面对已开业的27个万达广场和今后几年内将开业的20个万达广场，一方面除了要加快扩张步伐，另一方面则要稳固已经开业的市场——所谓“兵马未动，粮草先行”。据公开资料的不完全统计，仅从2008年10月份至2009年9月份一年，万达公开宣布的对外投资总额已接近900亿元人民币。虽然万达有着多种融资渠道，但快速扩张使得万达必须在销售业绩与投资资金之间找到一个恰当的平衡。而有业内人士分析后认为，就目前万达私募的金额来看，其资金远远无法支撑其如此大手笔的支出，“这背后可能存在泡沫”。。。。。。

       2005年，当香港REITs(房地产投资信托基金，Real Estate Investment Trusts的缩写)上市大门洞开，万达亦成了急先锋。信托基金能降低开发商融资成本，只要能达到7%左右的租金回收率就能有稳定利润，而且没有银行贷款的时间限制和IPO的融资频率及上限要求，募集资金量之大，更适合房地产项目长期发展。正由于REITs的这些优点，2005年的那个冬天，王健林还执著地认为“REITs是一个全新的模式，唯此才能够真正满足我们对资金的需求。” 2005年年底，万达REITs方案出炉，并在2006年年初传出其招股文件已获通过的消息。然而，天有不测风云，此后，万达REITs戛然而止。

2007年8月王健林来京，不仅承认REITs的搁浅事实，还坦承个中原因是“政策因素”(2006年7月171号限外文件、同年9月《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》发布后，外商投资受到诸多限制)。同时， 王健林又一次在公开场合提及上市融资问题，而这次的目标是A股IPO，时间锁定为两年。作为上市前的关键一步，万达2009年通过两轮私募，共募得资金超过40亿元人民币，建银国际、华控产业基金等获配入股，创下了至今为止中国民营企业内地私募之最，而4月29日万达销售额首超万科则被视为上市前冲刺。但是，此次计划能否顺利实施，不到最后结果公布，还是个未知数。

其他

1、       央行：房产投资信托基金今年试点

今年房地产企业对银行贷款的依赖性有望降低。2010年中国人民银行工作会议上的消息称，继续实施适度宽松的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，同时，今年将开展房地产投资信托基金（REITs）试点有关工作。

   央行在会议上称，继续发展短期融资券、中期票据，开展中小非金融企业集合票据发行试点。开展房地产投资信托基金（REITs）试点有关工作。

　　房地产投资信托基金，发源于美国，是一种运作比较成熟的金融产品。它是一种采取公司或者信托基金的组织形式，以发行收益凭证的方式来汇集公众和机构投资者的资金并投资于收益型房地产，由专门机构进行经营管理，并将投资的综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。

此前，央行曾于2008年4月发布的《2007年中国金融市场发展报告》提出，“要加快产品创新，丰富金融市场产品体系”，“将择机推出房地产投资信托基金（REITs）等金融衍生产品”。其后全球金融危机爆发，起源正是房地产次贷，因此试点推迟。

2、10个月来零融资房企大佬本月起要过紧日子

在接受《每日经济新闻》记者采访时，中原地产研究中心研究总监陶琦认为，时下国家收紧房企融资的背景下，万科112亿的融资计划“基本流产”，不太可能实施。

在此之前，招商地产、世茂房地产融资计划相继夭折。实际上，自去年9月以来，近40家发布了增发预案的大型房企中没有一家房企融资计划得以通过。

而时下房地产信托、银行贷款、公司债发行等其他房企融资渠道也被全面收紧。且时下坊间还传言，开发企业自有资金比例可能将上调至50%和房企预售款将被监管，以专款专用。

另一方面，作为房企资金来源的另一重要渠道销售回款因成交量萎缩，回款减缓。

据此，一位业内人士向《每日经济新闻》说，如果调控政策继续施压，成交量继续萎靡不振导致销售回款减速和融资受冻下，年底万科、富力、复地和招商地产等四家大型上市房企将面临资金短缺的危险。

万科112亿融资“基本流产”

    2009年9月15日万科股东大会通过了万科董事会提出来的不超过112亿元的公开增发融资方案。

   虽然股东大会及次日的公司公告中，万科皆没有给出这笔融资方案的具体实施时间表，但王石在2009年12月曾向媒体透露：“国内融资市场时间周期较长，估计2010年上半年能完成。”

以此计算，6月就是万科规模达112亿再融资计划的最后期限。

陶琦认为，时下或近几个月内，万科的此笔融资基本会流产，“不太可能实施”。因为本次地产调控的一个政策导向就是逼迫房企出货，以增加供应。如果政府不收紧大型房企融资，促使大型房企资金链充裕，在成交量僵持背景下，他们便更具硬扛的底气，因此对于大型房企的融资方案，政府不会轻意放行。尤其万科112亿元的再融资方案，如果放行，风向标意味极重，与政策调控方向背道。

对于公司112亿元融资方案的进展情况，在给《每日经济新闻》记者的回复中，万科只是回复道：“公司融资方案目前仍处在监管部门审核过程中。该融资方案仍会遵循正常的程序进行”。

招商世茂融资遭冻

万科再融资计划可能受阻只是时下房企融资艰难现状的缩影，而不只是一个个案。

12日，冠城大通发布的公告显示，公司于前一日召开的董事会临时会议决定，“鉴于目前国家有关房地产行业政策发生较大变化”，董事会审议同意撤销公司2009年《关于本次配股方案的议案》。

2009年7月20日，公司临时股东大会通过的《关于本次配股方案的议案》显示，公司将募集资金净额计划不超过16亿元，其中不超过15亿元将被用于北京朝阳区太阳宫新区的房地产项目开发和不超过1亿元以补充公司流动资金。

几乎在同时，8日世茂房地产董事会“鉴于2010年第二季度以来，国家有关房地产行业政策发生较大变化，”公司撤销了2009年便已定下的17亿元融资计划。

中原地产研究中心分析师许萌向《每日经济新闻》记者说，冠城大通与世茂房地产A股再融资遭冻的主要原因在于如果政府放行这些大型房企的融资计划，将充实他们的资金链，强化他们对抗政策的实力。5月5日，包括广宇集团、天保基建等8家“非主流”房企的再融资计划之所以能够通过，因为政府给予他们融资机会，以用于项目建设，利于增加供应量，而不是像大型房企那样有资金后增加硬扛房价的资本；其次，自去年9月开始，证监会联手国土资源部，在房企IPO或再融资审核之前增加了一道程序，即国土资源部会出具相关意见。如果该房企在土地使用上存在屯地现象，则被要求否决。但在操作层面，大部分大型房企或多或少都存在这个问题，所以他们通过再融资计划的难度增大了；最后，时下A股股指已下滑至2600点左右的低谷，资本市场环境也不利于再融资方案的顺畅实施。因为目前房企的再融资计划基本上是在去年下半年房市高涨时确定的。时下众多房企的股价已跌破当时确定的发行价，即使政府放行，企业再融资计划也很难顺利成行。招商地产的遭遇就是例证。

5月12日，招商地产主动宣布撤销不超过50亿元的非公开增发融资方案，原因在于“受经济环境和政策变化影响，资本市场地产板块调整显著，公司股价亦大幅下调。”

据调查，2009年8月，招商地产发布再融资方案时，当时确定的发行底价为28 .12元/股。因为当时公司股价高位时曾达到39.50元/股。但4月始，在地产调控的阴影下，招商地产股价一路下滑，4月16日，招商地产收盘价已探至21.23元/股。不得已之下，4月招商地产将增发融资发行价下调至20.60元/股，但此后公司股价仍难改下滑趋势，5月11日，即招商地产宣布撤销融资计划前一天，其股价已降至15.81元/股，早已跌破了调整后的20.60元/股发行价。

北大公共经济研究中心研究员韩世同对此现象评论道，“在股市和楼市都不被看好的情况下，这些房企进行再融资只能贱卖，并且可能会造成股价的再次下跌，因此取消再融资方案是不得已的选择”。

来自申银万国证券的统计数据显示，截止5月12日，2009年以来已公布了再融资方案的49家房地产上市公司中，已有32家跌破增发价，“破发比例”约达65.3%。

据此，韩世同指出，接下来将会有越来越多的房企因此而忍痛取消再融资方案。

销售飘绿，回款减缓

作为房企资金来源的左膀右臂，如今“左膀”的对外融资已遭冻，“右臂”的销售回款也因成交量僵持而减缓。

万科5月销售额为51.1亿元，同比下降20.2%，环比下降34%。

世茂房地产5月份实现销售额15亿元，环比下滑40％，同比下滑50％。

富力5月销售收入约12.53亿元，同比与环比跌幅分别为48%与 48.9%。

北京美联物业副总经理杨明丽对此认为，主要原因在于调控背景下市场各方陷入观望。这种观望情绪或许将继续维持至9月份。

这也意味着，房企资金链从销售回款处得到的支持短期内还将疲弱。

年底万科复地富力招商或陷资金短缺

许萌指出，在资本市场融资受阻和销售回款减缓下，目前公司债发行、银行贷款及房地产信托等房企其他融资渠道也已被全面收紧。

屋漏偏逢连夜雨，时下在广东的广州、珠海等地，房企预售款开始实行监管，以专款专用，即一个项目的预售款只能用于本预售项目工程的支出，不能挪到其他项目使用。

陶琦对此认为，这是调控背景下政府进一步收紧房企资金链的行为，以降低大型房企硬扛政策的实力。因为预售款专用的政策对大型房企的影响较大，他们本可在各个项目预售款上通过合理的资金调配，以优化公司资金链。

万科对此却比较淡然，指出“国内房地产行业引入预售制度的主要出发点是现有融资渠道无法满足房地产开发的需要，预售款因此成为房地产开发企业最重要的替代融资渠道。但在欧美多数发达国家，资本市场成熟，融资渠道发达，开发商很少依赖房屋预售来筹集资金。从与国际接轨，保护购房者、按揭贷款银行等相关主体权益的角度考虑，国内预售制度的融资功能必然会逐步弱化。”但也特别提醒，“在逐步弱化预售制度融资功能的同时，有必要拓宽行业的其他融资渠道。”

此外，时下坊间正在传言，房企开发资金中的自有资金比例将被进一步提高至50%，如果属实，此举有如在房企资金链上“当头一棒”。

不过，陶琦认为此传言不太可靠，因为如果属实，很多房企或许只能选择退出了，因为目前很多房企自有资金率甚至连35%都达不到，突然再增加15%的自有资金率，“这不是让人别干了吗？”

时下调控政策仍依旧，房企融资仍在被收紧，成交量继续僵持，在假设这些外部条件不变的情况下，再结合具体公司时下的资金链现状、销售情况、开工项目等因素，一位行内人士对11家标杆房企进行的现金流压力测试显示，时下11家标杆房企目前现金充裕。与2008年底相比，时下他们的现金量增幅达15%至587%不等，平均增幅为200%。因此对当前市场调控的抗击打能力要远胜于2008年末。她预计在不降价和调控政策不变的情况下，2010年充裕的资金量能保证多数房企3-6个月的企业正常运营。不过，7月底，A股上市融资第三次延后的富力将第一个面临资金短缺困境，10月底，招商地产将加入此行列，12月底时，复地与万科也将成为资金短缺的新成员。而直到此时，保利、华润置地、金地、绿城与中海的资金链仍处于安全状态，恒大与雅居乐的资金链风险仍会低于2008年底。

因此她认为，短期内，市场上还很难见到大型房企普降的现象。到了一定时候，一些房企迫于资金链压力，会开始有选择性的降价，以释放成交量，因为那时降价将成为唯一的选择。

对此说法，万科回复道，截止2 月末，公司共持有银行授信额度达660 亿元，尚未使用授信额度达545 亿元。此外，公司还计划和信托、保险等金融机构进行更密切的合作。时下公司资金链状况良好，足以应对任何可能的市场变化。但无论资金状况有多好，万科也将始终坚持“不捂盘”的基本原则。公司不会因为资金充裕而无视市场的变化。

富力公共事务部一位女工作人员向《每日经济新闻》记者说，下半年的事情还不明朗，目前不好判断。对于富力7月底将陷入资金短缺一事，目前不方便评论。

3、房地产企业融资全攻略

第1式直击要害：银行信贷
　　银行信贷是房地产企业最传统也是最主要的融资方式。包括信用贷款和房地产抵押贷款。前者依赖于开发商的业绩、业务及信用历史，开发商毋须用开发的房地产作抵押，但需要用其他抵押物抵押或个人担保。后者则要求开发商以拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款，由于这种方式能大大降低信贷风险，在银行信贷业务中占主导地位。
第2式众星拱月：上市融资
　　房地产企业上市融资犹如众星拱月，将众人的资金汇于一处。依托于证券市场，通过发行股票筹资。它不仅能进行大量地直接融资，使企业获得永久资本，提高企业自有资本率，降低负债率，而且将经营风险分散给投资者或投机者共同承担。
第3式合纵连横：合作开发
　　合作开发可称是房地产企业融资中的合纵连横之式。它是指寻求合作伙伴，以求得更充足的资金来完成开发的一种融资方式。如果合资一方是外国某企业，这就打通了一种利用外资进行融资的渠道。而从外资角度而言，即直接参股。
第4式借力打力：投资信托
　　区别于银行的替代性的融资方式。它是由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证，向投资大众募集资金，之后将资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。
第5式移花揭木：房地产基金
　　房地产投资基金是对拟投资的房地产开发企业和项目进行全面的评审，从中优选出高素质、高成长性的企业；基金对被投资的开发企业输出资本、输出管理，进行全面的扶持和辅导，使其走上快速发展的轨道。这意味着传统模式中以开发商为投资主体格局将被打破，而社会游资将以发行基金份额设立基金公司成为房地产项目投资的真正投资主体。
第6式乾坤挪移：实物期权
　　这种融资方式主要是本地房地产企业在开发的楼盘竣工前，将楼盘的若干套商品房以期权的形式，协定价格提前出售给外国投资者，销售收入作为本地房地产企业的启动资金，投入到进一步的开发过程中。

4、中小房企遭遇融资难

李方所在的公司前几年在西安买了块地，位置在核心地段，之前西安房价一直相对平稳，去年以来涨幅较大，公司今年打算开工，却突然遭遇房地产调控政策，中小房企融资不那么方便了。

   眼下很多房地产公司开始遭遇资金紧张问题，一些项目被迫寻找合作方共同开发，而有资金实力的合作方提出的条件却越来越苛刻，民间借贷的利率也大幅上升。

   李方找到信托公司，发现融资成本已经接近年息20%了，而民间借贷利率更是在此之上。“还是考虑找个投资方合作开发，以出资比例分享项目股权。”李方表示，信托和私募机构借款利息太高，只有这种方法，才能有效降低房地产企业风险。

   据了解，在银行信贷额度控制、对中小房企开发贷款有所收紧的背景下，信托公司成了香饽饽。与最近信托产品接近年息20%的融资成本相比，上半年其成本还仅12%-16%。

   “如果加上开发商从信托公司争取到融资的隐性成本，很多项目的融资成本甚至高过20%。”深圳一位信托业人士指出，信托公司的融资成本正有逼近民间借贷的趋势。与此同时，银监会日前要求银行将之前的银信理财合作业务中，所有表外资产在今明两年全部转入表内，并按150%的拨备覆盖率计提拨备，使得地产企业曲线融资雪上加霜。

   有股份制企业贷款部审批人表示，中小房地产企业风险相对较大，如果申请开发贷款，利息需要上浮相当大的比例，不然很难通过审核。深圳的国有股份制银行也表示，若有信用好的机构出面担保，利息上浮幅度才能小一些，而这种信用好的担保机构，基本是指央企和大型上市公司。央行的统计数据表明，二季度以来房地产企业融资渠道出现了较大变化，今年第二季度银行开发贷款新增1200亿元，远低于2009年同期的3800亿元。

   中小房企资金链率先遭遇困难，一些交易所开始出现挂牌股权转让的中小房企，部分竞争力弱的开发商也靠直接出售其股份来填补资金缺口。

银河证券房地产行业分析师潘玮认为，受制于调控政策，目前房地产公司主要通过“合作”方式，让渡一部分土地权益，或在不影响控股的前提下出售股权来获得资金。

5、上市房企求助股权质押融资

在银行贷款急剧收缩、增发受阻、信托融资受到多重监管的情形下，上市公司迫切希望找到其他的融资方式。

　　一位不愿透露姓名的信托业界人士告诉记者，很多房企更青睐于将股权质押给信托公司，原因是资金用途相对灵活，如果抵押给银行，虽然利率较低，但抵押率偏低，而且必须遵守“三个办法一个指引”（《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》、《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》），程序繁琐。

6、消息称地产信托融资欲紧缩

7、信贷收紧信托融资成房企新宠

8、中航地产信托融资4.6亿利率高出银行54%

9、绿城等房企资金链存压力经营性现金流转负

融资线抽紧

2009年是开发商的好日子，销售很好，房地产开发贷款增长了一倍，但企业自筹资金比重降至2006年以来低点，开发商杠杆率急遽抬高。来自银监会的监测数据显示，房地产企业负债率持续上升，截至2009年8月末，主要银行业金融机构贷款或授信额度在5000万元以上的地产企业客户中，有163家企业的资产负债率高达90%以上。

据悉，四大行每年新增的地产开发贷款一般不超过1000亿元，而今年一季度已大部分投放完毕。来自银监会统计显示，3月末地产贷款同比增速为44.3%，比贷款平均增速高22.5%。目前地产贷款余额占各项贷款的比重达20%左右，少数股份制银行已突破30%。如加上以房地产为抵押的其他贷款，地产相关贷款已近信贷总量的一半。

4月加紧调控后，银监会提出了严控风险，收紧地产开发贷款的四项措施。一是注重审查开发商资质，全行实行名单式管理，对闲置土地一年以上的不得发放新开发贷款；对土地闲置超过两年和有炒地行为的，对已发放的贷款应调减并采取保全。二是提高抵押品的要求，一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地为抵押。三是贷款总额不得超过在建工程的五成，对已有土地抵押的要根据风险相应下调贷款成数。四是对销售回笼资金实行封闭式管理，逾期的一律不得展期。此外，对国资委要求的78家要退出的央企，原则上要尽快停止新增房地产项目授信。

这些措施意味着银行对贷款更严，贷款集中度更高，对信用等级要求更严。中小开发商首先感受到了贷款难。一家地产咨询公司总经理称，一些开发商反映已从银行拿不到开发贷款了。

今年4月，开发商资金来源环比下降7%，在各项来源中，开发贷款资金显著回落，降幅达26%，而其他几项――自筹、定金和预付款、按揭贷款、其他应付款来源环比分别为-14%、14%、2%、-5%。开发商的外部资金情况在进一步恶化。

在内地房贷收紧同时，内地房产商今年在港获得的银团贷款规模跃升至373亿港元，而去年同期仅为30亿港元。2月中海从香港10家银行获得80亿港元银团贷款。4月27日，龙湖地产(00960.HK)获得本金额最高达21.5亿港元的四年期贷款融资。去年9月，远洋地产还获得7亿美元银团贷款，同时偿还了2008年2.15亿美元的银团贷款。

与此同时，随着地产调控政策加码，地产公司的A股融资，从IPO、再融资到重组已几乎全线暂停，各项申请都在等待国土部与证监会协商审核意见。

对于融资紧缩，地产公司已有所准备。万科执行副总裁肖莉认为：“今年整个行业融资都受阻，但我们还是相信，资本市场总有一个放开的时间。万科从2007年到现在三年没有融资了，但我们还会保持一个增长。当然有融资能获得更高增长。这个行业是依赖于资本的，但短期来说它的影响是有限的。”

银行、信托、资本市场的融资收紧，反而给房地产基金提供了机会。“我们曾经给北京奥运场馆附近的一个著名楼盘提供过桥贷款。”一家大型房地产基金的负责人对本刊记者称，“我们的做法是对方把全部股权抵押过来，现在又是我们的机会了。”

10、地产企业是如何融资的

11、中国地产十大投融资案例之十：上实地产整合提速拟继续增持城开股权

12、某房地产企业私募股权融资案例分析

13、中外房地产企业融资方式差异性分析

二、国外房地产企业融资体系的主要特征

这一部分我想说明什么？就是说明国外到底怎么干的，我们要知己知彼才能搞清楚。在国外成熟的房地产金融市场上，房地产的开发和经营企业的融资方式，无非就是两项，一项就是股权融资，一项就是债券融资，基本上就是这两类。

股权融资、各种直接融资方式是70%左右，银行债券融资方式大约10至15%，实际上国外的统计基本上是这个类型，这两种融资方式主要内涵又是什么？股权融资主要就是房地产开发企业与经营企业通过出售股权的方式，从市场上直接获得资金，用我们的行话来说也就是直接融资；第二项债券融资就是通过发行一些债券，包括借助一些贷款来融入资金，这一方面如果说我们银行贷款基本上是银行贷款属于是债券融资，不属于股权融资，这是西方发达国家融资形式基本上就是两项。

第二个特征是什么？就是在国外除了一级市场以外，还存在比较发达的证券化二级市场，在二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具。这些金融工具包括投资基金，信托证券，指数化证券等等，这是我们和我们国内房地产企业融资的最大区别。这也是说为什么我们国内房地产企业如果融资也只有一条路就是银行贷款，银行贷款银行就为了统治风险，因为大家知道中国的商业银行不良贷款率也比较高，商业银行又为了上市，为了商业化经营，如果风险率太高的话，肯定大家不愿意贷给你，这样我认为是银行和目前的房地产融资企业两家都走入了一种死胡同。

一方面房地产企业说，房地产这方面的贷款应该是好贷款，因为我的房子卖得出去，我又以房地产做抵押应该是可以的，但是由于种种的原因，包括土地转让的问题，市场不规范发展的问题，都是银行从防范风险的角度考虑不愿意进行贷款，而房地产融资企业除了银行贷款方面，我们就要想出种种办法来得到资金。

根据我们的调查，发现房地产至少从三个环节一般都有银行资金参与，一般就是征地，第二是建房，第三是售房的时候，尤其是发现个人住房销售贷款的预售，有很多以假的身份证和假的证明材料来申请个人住房贷款，最后银行是已经发现不少这样的案例，这些情况尽管是个别的情况，但是对银行的打击也是很大。但是从银行的报表来看，我们的住房贷款不良率只有2%点多，但是因为期限比较长，住房贷款期限一般就是5年、7年，以5年以后，比如说个人住房贷款就是20年，时间很长，所以目前不良资产率反映不出来，99年开始发放房地产，五年刚开始，我们已经有2%点多的不良资产率，这样情况下肯定不行。

不行怎么样来感觉？我感觉通过我的学习，包括我的体会和我个人的一些研究，我感觉应该学习的是国外的房地产企业融资里面一项，就是要有一个发达的房地产二级市场，这就是我国房地产金融与国外成熟市场房地产金融的主要区别。

为了说明这个问题，我简单向大家看一表，就是美国房地产金融市场结构图，这个图在我们3月15日发表的一篇文章里面，就是以我们人民银行研究局课题组的名义发表的。在国外来讲如果房地产市场融资分两项：一股权融资，一个债券融资。那么进入二级市场产品就很多，比如说这里面当然也有一些交叉，就是数学几何里面都有交叉，但是产品就很多，比如说股票、证券投资基金，企业还可以发行债券，还可以直接发行专门用于房地产方面的基金，也可以发行一些专门用于房地产方面的信托，还有其他用于证券化的产品。而我们国家就是缺少后面的最大一块，银行如果把资金放出去，银行资金盘不活，银行强调的是资金流。

我们资金里面最大的一个问题就是资金期限的匹配不一样，大部分来源于居民储蓄，比如说国家注资450亿美金那是杯水车薪，整个220亿货币流通量那少得很，只占银行资本金的8%，大量银行利用的钱是靠居民储蓄，靠储蓄贷款，在银行占有，我是负债经营，我要把短期的资金运用到长期的资金，我必须自己保证一个资金流量，我随时用起来要有钱。房地产金融与目前商业化金融最大的问题就是资金的期限不匹配。比如说目前我们在储蓄存款里面，大约是70%左右是一年期和一年期以下的；二年以上的储蓄存款很少，以前有五年、八年现在都没有了，最长是三年，这是一个最重要的问题。。。。。。。

14、美国房地产企业的融资渠道

1．商业银行（Commercial Bank）。

2．储蓄与贷款机构（Savings and Loan Institutions, S&Ls）。

3．退休基金（Pension Fund）

4．辛迪加（Syndications）和房地产投资信托（REITs）。

5．私人投资者和合资模式（Joint Ventures）

6．债券市场（Bond Market）和商业抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-Backed Securities, CMBS）。

7．信用公司（Credit Companies）。

8．夹层贷款（Mezzanine Debt）。