一起阴阳合同的司法判例

一、  基本案情。

  201年2月20日卖方李某想将现有60平米的房屋换成大一点的房屋，于是在某中介公司的介绍下与买方张某签订了一份房屋买卖合同。合同约定：1、李某将坐落在福田区某花园小区的房屋卖给张某；2、总价款为80万元人民币，卖方实收，买方承担所有的税费；3、买卖双方按照房产证所登记的原价即25万元过户，任何一方要求按照成交价过户的，由其承担所增加的税费；4、合同签订当日买方向卖方交纳定金人民币2万元；5、合同签订后10日内卖方自行负责办理赎楼，一切费用由买方承担；7、卖方赎楼后的5日内买方与卖方去银行办理资金监管；然后5个工作日内双方办理过户手续；8、买卖双方如有违约需按房屋总价款的20%赔偿守约方的损失，或按照定金法则承担违约责任。9、中介费按房屋总价款的3%支付，由买方承担。如买卖双方任何一方违约致使交易不成，由违约方支付全部中介费用。10、任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之十的违约金。

  合同签订后买方向卖方支付了2万元的定金，卖方在合同签订后的5日内办理完毕赎楼。双方一同做了资金监管。3月深圳市政府“限购令”补充规定出台，规定非深户在深圳买房的需连续一年交满社保，并不能补交。而卖方李某属于非深户，原打算将社保补交而购换大房的打算落空，考虑到将现房卖掉的话便面临着一家老小租房住的麻烦，决定保留现有房屋不再出售。于是在4月1号卖方给买方书面通知，要求按照法律规定的成交价去办理过户，同时按照合同的约定由买方承担全部税费。而买方坚持要按照原合同约定的原价过户，否则由卖方承担新增加的过户税费。因双方多次协商未果，房屋迟迟未能办理过户交接。2011年4月，买方一纸诉状将卖方李某告上法庭要求卖方退还定金，并按合同总价款的20%追究卖方的违约责任，即赔偿买方10万元的损失。同时中介方也起诉卖方要求其承担1.5万元的中介费用。法院受理后合并审理。

   庭审中卖方辩称，合同签订时考虑不周签订了按原价过户条款，但事后考虑如办理过户之后买方支付尾款时只同意按原价过户自己会很被动所以要求按成交价过户，但买方不同意承担增加的税费，导致合同无法履行，致使交易不能成立；再则自己是守法公民，合同中按原价过户条款系无效条款所以后来自己反悔不同意按些条款履行，那么，既然是无效条款，就不存在我违约，因此不同意赔偿。法院经审理认为：“本案《二手房居间买卖合同》中双方为逃避税收约定以虚假成交价订立现售合同，而后卖方不同意导致现售合同未能订立的，视为房地产买卖合同不成立。原居间买卖合同没有约束力，当事人请求适用定金罚则、赔偿损失或者支付佣金的，不予支持。”因此，判决一、解除张某与李某中介公司签订的《福田区某花园小区房屋买卖居间合同》；二、李某返还张某定金2万元；三、驳回买方及中介公司的其它诉讼请求。买方及中介方不服一审判决，上诉到中级人民法院，中级法院经审理认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，遂判决驳回上诉，维持原判。

   律师点评。本案中有两个争议焦点：一是阴阳合同的处理问题。笔者接受了卖方的委托，在庭审中提出了本案合同未成立的观点，得到了法院的采信，笔者认为，法院的判决是正确的。本案的判理是，其一，根据《合同法》的规定，合同成立的条件是，合同的主要条款达成一致，合同即可成立。而本案房屋买卖合同，价格条款是合同的主要条款，双方就到底按原价过户还是按成交价过户未能达成协议，即视为合同的主要条款未能成就，固然合同未成立。其二，按照法理，合同未能成立，即无约束力；但如有过错的，无过错方可追究过错方的缔约过失责任。就本案而言，避税条款的签订是三方即买卖双方及中介方共同签订的，所以无从谁追究谁的责任。故法院认为：“原居间买卖合同没有约束力，当事人请求适用定金罚则、赔偿损失地或者支付佣金的，不予支持”。而判决卖方返还定金，而驳回买方要求追究违约责任及中介方要求支付中介费的诉讼请求。

  就目前深圳的司法实践来看，对于二手房买卖以阴阳合同为由违约的判例，法院的基本意见都是不支持违约赔偿，但是判理除上述观点外，还有“解除合同”说：比如罗湖法院一案的判决：“原告与被告签订的二手房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。对于成交价款原告与被告约定的登记价低于实际成交价，其目的在于逃避相应的税费，该条款无效。由于价格条款无效，对于交易价格视为原告与被告没有约定，因此而解除合同原告与被告均有责任。综上，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持”，判决驳回买方索赔诉讼请求。笔者认为“合同解除说”找不到法律依据。从《合同法》第九十三条、九十四条关于合同解除的条款来看，合同解除，当事人又不存在违约的情形只有两种：一是双方协商一致，二是因不可抗力。其它几种情形都是因一方违约而合同解除，而阴阳合同纠纷的案例它冠冕堂皇的理由是要按成交价过户，遵守国家税收政策，因此不存在违约的情形。而如当事人请求解除合同，或法院判决解除合同，势必有个追究违约责任的问题，否则就找不到解除合同的理由。其二，对于已收取的定金返还找不到法律依据，因为合同解除，已经履行了的没有归还之理。而适用“合同未成立”一说，定金的返还就符合法理，因为合同未成立，也即合同至始没有约束力，那么一方已经取得的财产就应归还给对方。

   关于对阴阳合同纠纷的处理，不管司法实践中是采用“合同未成立说”，还是“合同解除说”，从打击规避国家税收，平衡各方利益的司法理念来看，笔者认为都是得当的。其一，因卖方的“毁约”导致规避国家税收的交易不能进行，从中也告诫人们规避国家法律的风险；那么这种规避法律的行为是买卖方及中介方共同的意思表示，其损失和风险应由三方共同承担，故法院判决合同未能成立，过错相抵，返还定金是公平合理的。

   二是关于卖方要求过户时以实际成交价作为登记价，而由此增加的税费应由谁承担的问题。笔者认为，因合同约定了卖方实收，由买方承担所有税费的条款，尽管避税条款中有谁提出按成交价过户就由谁承担所增加的税费约定，但因避税条款本身无效，即所附条款也无效，故增加的税费还是应由买方承担。

多年来二手房买卖阴阳合同在深圳可谓是层出不穷，大行其道，好在房控新政规定从7月11号起开始按照评估价过户，相信可从根本上杜绝通过签订阴阳合同规避国家税收的现状。

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