业主，你为什么不能自治

    业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。近年来，业主自治在实践中显现出来的问题日益突出，业主自治纠纷逐年呈上升趋势，严重的影响了社会的安定。本文从什么是业主自治，什么原因妨碍了业主自治，如何更好的做到业主自治来展开论述。

第一部分 什么是业主自治

一、业主自治的权利体系

    业主自治的主体是实行自治的全体业主，业主自治的组织是业主大会和业主委员会；自治所遵循的基本原则是民主原则；自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动；业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。

业主的自治权是最基础性、最根本性的业主权利，没有业主的自治权，就不会有业主自治，当然也就不会产生业主大会和业主委员会。

根据我国国务院颁布的《物业管理条例》及相关规章、地方性法规的规定，业主所享有的自治权主要包括：

（1）接受服务权，根据物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务权；

（2）提议权，有权提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议的权利；

（3）投票权，业主有权参加业主大会会议，根据其所购买的物业享有投票权；

（4）选举权和被选举权，有权选举和被选举为业主委员会委员的权利；

（5）监督权，对业主委员会的工作、物业管理企业的物业服务合同履行情况、物业共用部位公用设施的使用、物业共用部位、公用设施专项维修资金的使用和管理享有监督权；

（6）知情权，对物业共用部位、公用设施和相关场地的使用情况的知情权；（7）法律、法规规定的其他权利。

二、业主自治的组织机构及职权

业主自治的组织机构主要为业主大会和业主委员会，业主委员会直接管理小区业主的日常公共事务，为了防止业主委员会越权和侵害业主利益的情形发生，有些小区还设立了监督业委会的专门组织机构——业主委员会监督委员会，其管理模式类似于现代公司法人治理结构中的监事会的职责，应这种结构设立较为少见，在此不再展开对业主委员会监督委员会的论述。

1、业主大会是是业主行使自治权的最基本的组织形式，是最高的权力机构，他由物业管理区域内的全体业主组成。

业主大会的职责主要包括：

（1）制定物业管理自治性规范权，包括制定、修改《业主公约》和《业主大会议事规则》；

（2）选举、更换业主委员会委员的权利；

（3）选聘、解聘物业管理企业的权利；

（4）重要事项的决定权，涉及业主利益的重要事项，例如，决定专项维修资金的使用、续筹方案、物业共用部位、公用设施的使用、有关本物业区域内的涉及公共利益的诉讼等重大事项；

（5）监督权，有权监督业主委员会的工作、专项维修资金的使用和续筹的实施；

（6）法律、法规和《业主大会议事规则》规定的其他职责。

2、业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责，其主要职责包括：

（1）召集权，召集业主大会并报告物业管理的实施情况；

（2）代表权，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）监督权，监督业主履行《业主公约》约定的义务以及监督、协助物业管理企业履行物业服务合同的约定义务；

（4）业主大会赋予的其他职责。

三、物业管理与业主自治权的关系

业主自治是基于建筑物区分所有权而产生。物业管理最早是在19世纪伴随着多层建筑和比较集中的居住小区的出现而发展起来。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托或者自我对小区共用的部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，保证物业的合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。由此便产生了小区的物业管理。

小区物业管理的核心是业主的自治权，目前物业管理存在的各种问题，如业主反映较多的无法召开业主大会、无法成立业委会、物业服务不完善、业主与开发商、业主与物业公司纠纷等问题的根源，在于业主自治制度未能充分贯彻到现实生活中。对此，常有人归咎于外部因素，如开发商的刻意阻挠、物业企业的破坏、政府的不作为或乱作为等等。究其根本，外部因素对业主自治的权利的制约只是很小的一方面，业主无法自治的主要障碍其实就在于业主自身。具体表现为现阶段业主群体中普遍存在的不愿参与、不敢参与、不会参与业主自治的情况。

第二部分 是什么原因妨害了业主自治

一、业主不愿参与自治

中国人对有一套自己的住房的狂热追求，使得现阶段中国的房产开发商盖出来的房子根本不愁卖，令西方的房产开发商羡慕不已，境外热钱也纷纷涌入内地，但购房者的狂热并没有延续到其成为业主之后，业主对自己户门以内的情况往往非常关注，比如墙体上的出现污渍或裂缝、水管漏水、马桶堵塞等等，会很积极的想办法解决，而一旦涉及到公共事务或者说公共利益受侵害，比如个别车辆占用消防通道停车、部分业主私搭乱建、个别业主长期拖欠物业费、供暖费等等事情，往往视而不见、听而不闻，认为这些问题都应该是由小区物业服务公司来处理，2009年11月，北京某著名高档小区即发生了因部分业主长期拖欠物业费和供暖费，导致电力供应中断，原物业服务公司无法运营而停止供暖，使得就住在自己小区的开发商老板无奈搬离小区的闹剧。

再比如小区欲召开业主大会，总是只有少数积极分子在策划，配合者寥寥，不是不愿意参与筹建活动，就是部分拒绝签字，或者房主将房屋出租，找不到房屋所有权人，而租客无权签字，导致业主自治的基本单位----业主大会迟迟无法召开，当然也无法设立业主自治的法定机关---业主委员会，没有这个组织，业主自治权从法律上无法保障。由于业主事务主要涉及到小区的公共事务，众口难调，业主的思想观念、文化素质、价值取向等参差不齐，不管如何决策，总有不满意的人，总会有抱怨、指责甚至谩骂，有时候甚至还要冒着身体健康甚至生命危险去帮业主维权。在如此艰难的自治环境下，除非是一个具备了满腔热血愿意为业主自治而献身使命的人，没有特别的理由，都不会主动掺和到这种是非的漩涡之中去。

二、业主不敢参与业主自治活动

小区业主委员会由于种种原因无法成立，但是小区的公共事务迫切需要处

理，比如道路未能如期修通，供水、供电、供气、供暖问题未解决，为了能解决问题，业主就向物业服务公司、小区开发商甚至向政府机关施压，个别业主可能行为过激，导致业主与物业公司之间、业主与开发商之间、业主与政府之间矛盾激化，极少数物业服务公司或开发商为了减少这些行为对自身经营和品牌价值的影响，不惜动用黑社会力量来平息事端，导致流血事件发生，此类案件在全国一、二、三线城市均有过报道。上述事例发生后，很多业主由于惧怕黑社会力量，不敢参与业主自治活动。总结这些案件发生的原因，就是因为业主不知道如何理性维权，引发矛盾激化，出现暴力事件，进而导致很多业主不敢站出来代表业主的利益。

三、业主不会参与业主自治

20世纪80年代末期，中国建立国有土地使用权有偿出让制度，此后中国大

陆才有了真正意义上的房地产开发商和业主群体。自1994年建设部颁布《城市新建住宅小区物业管理办法》以来，物业管理制度在我国大部分城市和地区逐渐建立起来，但由此产生的物业纠纷也呈现出上升的趋势。

长期以来，中国老百姓都生活在被集权管理的环境中，一旦到了自己可以决定小区事务的时候，反而不知道该如何管理了，公共的事情由政府决定，老百姓只管服从，似乎成了一般民众的共识。如今的小区业主，以50后、60后和70后居多。今天的业主，充其量不过几年或者十几年的“业龄”。而世界上的发达国家，都有几百年保护私有财产的历史，土地、房屋的产权也一直世代私有，形成代代相传的传统。这种制度背景下的业主，有什么权利，应尽什么义务，彼此之间如何相处，纠纷如何解决，长期以来形成了一整套习惯、观念、制度，我们这里最令人头痛的问题，在成熟的西方国家可能根本就不是问题。

由于业主的业龄普遍较短，他们不懂得该如何运作业主自治，也不知道如何理性处理小区的公共事务，最终问题的解决，还得求助于非业主自身力量来解决业主之间的问题。个别小区因业主欠费导致物业服务公司停电，电梯停开，业主自己都没有办法解决，要向政府投诉、上访，求政府“为民作主”。政府在这个时候，再去跟业主、物业服务公司、开发商协调，履行了一部分本应由业委会行使的权利。据调查，绝大多数管理得非常好的小区，都不是业主自己当家，而是靠开发商前期所聘请的一个好的物业公司、单位职工住宅小区里有一个很负责任的单位后勤、抑或小区所属辖区政府、街道办事处是一个勤政、廉洁、理性的基层政府等等。

第三部分解决问题的出发点

一、需要给业主更多的时间成长和增进了解

作为一个仅仅只有几年、几十年业龄的业主群体，不可能让他们像西方那样靠理性思维和传统习惯来管理小区的公共事务，必须经过更长时间的磨练，不可急功近利。让小区业主多一些公德心，多一些爱管和能管“闲事”的人来参与小区的公共事务管理，同时，长期的和平相处也有助于小区街坊四邻的彼此了解，能够选择出真正能够代表业主利益的委员来参与管理工作。业主行使自治权具有被动性，一个单元的业主互不相识，无人牵头召集，缺乏一种有效的信息沟通方式，大部分业主的信息障碍是制约着业主不能充分行使业主自治权的一个重要原因。因此，业主们时常走出大门，积极参与社区活动，从而彼此增加了解与互信，加强沟通，也是缓解邻里矛盾的好办法。

二、政府的合理行政与引导

曾经看到过一个小区设立业主委员会的报道，就是因为小区业主大会的召集

人不是政府指定的业主，街道办事处就是不给盖章备案，导致业主大会迟迟无法召开，也无法选举产生业主委员会，引发了一场行政诉讼。政府可以少一些指定、审核，让小区业主大会的筹备、召开活动中能更多的体现出业主的多数人意志。政府指导小区召开业主大会、设立业主委员会，如同家长可以指导子女谈恋爱，但决不可以代替子女谈恋爱。同时，政府对会议的筹备做适当的引导也是非常有必要的，很多热心业主愿意去筹备，但是对如何公告、如何推选、如何召开会议、如何办理备案等问题却知之甚少，这就需要政府部门积极来引导，告知流程和注意事项，帮助小区业主实现自治，减少业主与物业服务公司、房地产开发商之间的对立情绪。

三、健全业主自治法治

纵观现行的法律和行政法规，对业主大会的筹集、召开，业主委员会的运作

方式等规定的较为宽泛，物权法和物业管理条例对此都有规定，但规定缺乏具体的可执行性。虽然各地房地产行政主管机关针对物业管理和业主自治问题做出了一些指导性规定，但这些规定立法层级较低，且一般不具有法律强制力。可以从行政法规和司法解释层面对现行的业主自治问题进行规范。

① 在行政法规中增加对业主自治纠纷的行政救济途径，赋予行政机关对业主自治纠纷的调解权和行政裁决权。行政机关的救济是解决业主自治纠纷的第一选择，因为这种救济途径较司法救济更迅速、更快捷、更专业且成本最低，它可以迅速的化解业主自治主体之间的矛盾，避免主体之间关系的进一步恶化，对小区和社会的稳定起到积极作用。

② 由最高人民法院出台相应的司法解释，针对业主自治在司法救济中如何具体适用法律的问题作出详细规定。虽然行政救济比较便捷，但是往往不具有最终的确定性，他仍然要接受法院的司法审查。法院是现代民主法治国家最主要的权利救济机关，可以说，几乎所有的权利都可以通过司法机关予以救济，其所采取的救济措施往往是终局性的，具有很高的稳定性和权威性，对业主自治权的救济也不例外。当然司法救济也有其缺陷，比如诉讼程序相对复杂，诉讼成本较高，产生效力的时间也相对较长，往往不能立即产生法律效果。当然在穷尽行政救济的情况下，选择司法救济更可以充分的保护业主的自治权。目前在尚未有法律规定的情况下，建议最高人民法院出台相应的司法解释，针对业主自治司法救济中如何具体适用法律的问题作出详细规定，可谓是一种权宜之计。

③ 制定业主自治规范，通过《业主公约》、《业主大会议事规则》规范业主的自治行为，填补法律、法规漏洞。

不管制定法如何健全完善，也不可避免的存在漏洞，而且基于业主自治的性质，法律也不宜制定过多的强制性规定，因此业主应该充分的利用自治的特点，通过制定自治规范来对本物业区域内的自治活动进行规范。业主自治规范包括《业主公约》和《业主大会议事规则》，这两个文件应当根据本区域的实际情况，在不与《物业管理条例》和《业主大会规程》和地方性法规抵触的情况下，对上述文件没有规定的诸如业主自治的原则、内容、运行程序、责任和纠纷的解决等事项作出详细约定，以填补法律、法规的漏洞，使业主自治更具有可操作性。

业主自治的工作，仅靠立法、司法和行政机关的努力还是是不够的，必须依靠广大业主的长期管理实践所提供的丰富经验，同时这些实践经验由法学家和立法者加以总结、提高，通过立法活动，形成中国特色的物业管理法律体系。